Vivacon

Aus den Wolken gefallen

In den letzten etwas mehr als zwei Monaten lösten sich beim Immobilienunternehmen Vivacon (WKN 604 891) mal eben 600 Mio. Euro Marktkapitalisierung (!) in Luft auf. Dabei gehörten die Kölner zu den bestperformenden deutschen Aktiengesellschaften der letzten Jahre, an deren Ende das Aufrücken zunächst in den SDax und kürzlich in den MDax stand. Ziemlich genau 1 Mrd. Euro Marktkapitalisierung brachte Vivacon Anfang Mai auf die Waage. Damit hatte sich unsere Alt-Empfehlung von Anfang 2004 etwa verzwölffacht. Dass der Wind jetzt recht vehement in die andere Richtung umschlug, überrascht nicht wirklich: Anfang 2006 verlor Vivacon die Bodenhaftung, was den nun erfolgten Absturz nur um so schmerzhafter werden ließ.

Ausfahrt London verpasst

Primärer Auslöser für den Kurseinbruch war die Absage des Börsengangs der Tochtergesellschaft Vivacon German Properties plc (VGP). Angeblich habe das aber keine nennenswerten negativen Auswirkungen auf die 2006er Prognose, da nur mit geringen Ergebnisbeiträgen durch Transaktions- und Asset Management-Gebühren kalkuliert wurde. Allerdings muss Vivacon nun die insgesamt knapp 5.000 Wohnungen an anderweitige Investoren weiterveräußern. Die Erzielung einer branchenüblichen Gewinnmarge wird nicht ganz einfach werden. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Vivacon zwar die Gesamtjahresprognose bis dato unverändert ließ, jedoch die Planungssicherheit inzwischen stark zu wünschen übrig lässt.

Prognosekorrektur wohl eingepreist

Wie viel an dem vermeintlich einstelligen 2006er KGV noch dran ist, kann derzeit absolut nicht gesagt werden. Das „Trading-Modell“, also Kauf und Verkauf von Immobilien-Portfolien mit Erzielung einer Gewinnmarge, lässt bestandssichere Prognosen einfach nicht zu. Entsprechend schwierig ist es auch, die Kölner mit anderen Immobilien-Gesellschaften zu vergleichen.

Mit dem abgesagten Börsengang der VGP löste sich zugleich die angestrebte Erhöhung der Planungsvisibilität in der Vivacon-Geschäftsentwicklung auf. Die Art und Weise der Kommunikation von Seiten Vivacons war zudem nicht gerade förderlich, was der Kursverlauf dann ja auch schnell widerspiegelte. Gleichzeitig ging übrigens der Einstieg in den lukrativen Geschäftszweig Asset Management schief, da die vor gut einem Jahr angekündigte Kooperation mit einem kanadischen Pensionsfonds letztlich doch nicht zustande kam.

MDax-Abstieg sicher

Nach dem Kurseinbruch liegt die Marktkapitalisierung nur noch bei rund 300 Mio. Euro. Allein die Hälfte der SDax-Unternehmen liegt darüber! Damit ist der Verbleib von Vivacon im MDax akut gefährdet. Der Rückstand auf IWKA liegt bereits bei 50 %. Gut möglich jedoch, dass die letzten Prozente des Kurseinbruchs bereits darauf zurückzuführen waren, dass das Ausscheiden aus dem MDax bereits antizipiert worden ist. Damit ist dieser Sachverhalt also eingepreist.

Fazit

Wir gehen davon aus, dass Vivacon kein einstelliges KGV mehr haben dürfte, trotz des Kursverfalls. Das Potenzial für weitere Kursverluste ist nunmehr begrenzt: Der MDax-Abstieg dürfte genauso eingepreist sein wie eine moderate Korrektur der 2006er und 2007er Ertragsprognose. Je offener dies kommuniziert werden wird, desto besser. Wir antizipieren eine leichte Erholung auf 20 Euro, was auch fundamental zu rechtfertigen wäre. Für eine größere Erholung wurde in den letzten Wochen allerdings zu viel Porzellan zerschlagen.

Für die Inhalte ist die Redaktion des Performaxx-Anlegerbriefs verantwortlich. Der Performaxx-Anlegerbrief zählt mit einer Musterdepotperformance von über 624 % (seit 1.1.2001) zu Deutschlands erfolgreichsten Börsenbriefen.