Deutsche Immobilienaktien

Besser als ihr (derzeitiger) Ruf - Jetzt antizyklisch kaufen!

Die Aktien von Immobilienunternehmen kamen in den letzten Wochen schwer unter die Räder. Die Branche gehört zu den weltweit am meisten betroffenen, nicht nur hinsichtlich der Kursverluste. Auch hier in Deutschland ging es „richtig zur Sache“, obwohl wir hierzulande alles andere als eine Immobilienblase vergleichbar der in den USA oder Spanien zu verzeichnen hatten. Die Kurse diverser deutscher Immobilienaktientitel liefen bis zum Frühjahr 2007 dennoch etwas sehr weit voraus – umso dramatischer war zuletzt der Absturz, der allerdings in vielen Fällen auch übertrieben ist. Natürlich muss man genau hinschauen.

Immobilienunternehmen arbeiten in der Regel mit einem je nach Einzelfall hohen Fremdkapitalanteil, der die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital hebelt. Das lief gut, so lange die Preise stiegen. Jetzt, in der Abwärtsspirale, merken viele Gesellschaften, dass sie sich nur schwer refinanzieren können, d.h. Kredite laufen aus und müssen verlängert werden. Das ist derzeit nur mit hohen Aufschlägen zu den alten Konditionen möglich, so dass die Renditen schmelzen. Und das um so mehr, als in der Expansionsphase 2006 immer höhere Kaufpreise geboten wurden und damit die sogenannten Anfangsrenditen immer geringer wurden. Kommt dann eine unbekannte Variable ins Spiel, bricht das Kartenhaus zusammen.

Wenig Schulden, hohe Mieteinnahmen

Im Vorteil sind daher diejenigen Immobiliengesellschaften, die in den nächsten Jahren zunächst einmal wenig Refinanzierungsbedarf haben und die Kreditkrise vergleichsweise gelassen am Markt vorüberziehen lassen könnten. Zwar bricht auch hier das Trading-Geschäft weg (niedrig einkaufen, etwas sanieren, teurer verkaufen) und es sind reihenweise Abschreibungen auf frühere Erwerbe erforderlich, nichtsdestotrotz leben diese Unternehmen von den FFO, den Funds from Operations. Dies ist ein auf dem Cashflow basiertes Ergebnis, das um Abschreibungen und Sondereffekte bereinigt ist. Mit anderen Worten: Selbst wenn Immo-Unternehmen derzeit ein negatives IFRS-Ergebnis ausweisen müssen, können sie hohe Dividenden zahlen (da im Nettoergebnis die Abschreibungen auf zu teure Einkäufe enthalten sind, während die FFO aus den Mieteinnahmen gespeist werden).