China

Platzt hier die nächste Immobilienblase? - Seite 2

Viel wichtiger ist aber, wie solche Immobilienkäufe finanziert wurden und werden. In den USA war es im Vorfeld der Krise die Regel, dass Hauskäufer auch ohne Eigenkapital bis zu 100 Prozent des Immobilienwertes finanzieren konnten. Oft waren sogar zwischenzeitlich entstandene „Wertsteigerungen“ zusätzlich beleihbar – und gingen direkt in den Konsum. Die vorhandenen Bonitätsrisiken standen einem Immobilienkauf nicht im Wege, sondern wurden von der Bank verbrieft, in undurchsichtige Finanzprodukte verpackt und weitergereicht.

In China dagegen sind Immobilienkäufer dazu verpflichtet, mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitzubringen. Wer bereits eine Wohnung besitzt, und weitere Immobilien erwerben will, muss mittlerweile sogar 40 Prozent der Kaufsumme bei der Bank vorlegen. Dies soll ebenso wie eine neue Wiederverkaufssteuer der Spekulation Einhalt gebieten. Immobilienbesitzer, die ihr Objekt nach weniger als 5 Jahren abstoßen, müssen eine üppige Gewinnsteuer entrichten.

Die Anforderungen der chinesischen Banken haben dazu geführt, dass die sparsamen Chinesen viel Eigenkapital mitbringen. Der durchschnittliche Immobilienkäufer legte dort zuletzt rund 25 Prozent des Kaufpreises selbst auf den Tisch. Solche Risiken hat man als Bank gerne in den Büchern. Die Sicherheitspuffer sind auch notwendig, da die China-Banken ihre Risiken nicht am Markt weiterreichen können, sondern bis zum Ende der Laufzeit selbst im Kreditportfolio behalten müssen.

Gerade die jungen Chinesen hatten zuletzt unter den steigenden Immobilienpreisen durchaus  zu knabbern. Dies ist ein unschöner Nebeneffekt, den es in fast allen stark wachsenden Schwellenländern gibt. Immerhin hat die Kaufnachfrage darunter aber nicht gelitten, denn der chinesische Mittelstand wächst stetig. Zudem hat sich das Durchschnittseinkommen der städtischen Bevölkerung in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Dieser massive Anstieg der Kaufkraft bei einer gleichzeitig frappierend hohen Sparrate wird sich in diesem Jahrzehnt fortsetzen – wenn auch mit einem etwas niedrigeren Tempo.

Hinzu kommt der Megatrend der chinesischen Urbanisierung, der mittelfristig gar nicht hoch genug veranschlagt werden kann. Zwar hat das Land bereits einen gewaltigen Modernisierungs- und Urbanisierungsschub erlebt – über 160 chinesische Städte zählen mittlerweile mehr als eine Million Einwohner. Überraschenderweise ist das Reich der Mitte dennoch weiterhin eher ländlich geprägt. Mehr als 700 Millionen Menschen leben auf dem Land, und fristen dort ein überwiegend armseliges Leben als Kleinbauern und Landarbeiter. Der Urbanisierungsgrad in China befindet sich offiziell bei 45 Prozent. Laut Schätzungen der Chinese Academy of Social Sciences dürfte er aber eher zwischen 28 bis 35 Prozent liegen, wenn man die vielen Millionen Wanderarbeiter abzieht, die zwar Arbeit in den Städten annehmen; danach aber wieder auf ihre Dörfer zurückkehren.