Scope Ratings

Scope Ratings bewertet den geschlossenen AIF "IMMAC Sozialimmobilie 73" mit A- (AIF) - Seite 2

Die Pächterin, die Curanum Betriebs GmbH ist seit Dezember 2014 mittelbarer Bestandteil des französischen Health Care Unternehmens KORIAN-MEDICA S.A. Grundsätzlich besteht das Risiko eines Ausfalls, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Scope deren Ausfallwahrscheinlichkeit im Non-Investment-Grade-Bereich einschätzt.

Risikomindernd wirkt an dieser Stelle, dass zum Konzernverbund ebenfalls eine Betreibergesellschaft gehört, die im Falle eines Ausfalls der Pächterin/Betreiberin den Betrieb der Einrichtung übernehmen kann. Für den Fall eines Ausfalls hat sich die Fondsgesellschaft die Forderungen auf das Heimentgelt abtreten lassen.

Für die Nutzungsart typisch besteht nur eine eingeschränkte Indexierung der Pachteinnahmen. Die Höhe der Veränderung ist abhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Im Rahmen einer Staffel zwischen 60 Prozent und 50 Prozent wird der Pachtzins an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst.

Das Desinvestitionsszenario der Emittentin ist aus Sicht von Scope leicht zu optimistisch angesetzt, da unter anderem die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie eingeschränkt ist. Die Immobilie ist als Pflegeeinrichtung konzipiert und nur als solche nutzbar. Im Zusammenhang mit dem Verkauf der Fondsimmobilie ist deshalb zu berücksichtigen, dass für solche Immobilien nur ein eingeschränkter potenzieller Erwerberkreis besteht. Ferner weist die Einrichtung im geplanten Verkaufsjahr ein Alter von etwa 30 Jahren auf.

Das rechtliche Risikopotenzial ist aus Sicht von Scope für Anleger bei Fonds, bei denen der Nutzen-Lasten-Wechsel bereits erfolgt ist, regelmäßig gering.

Die Anbieterin HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG ist die erste KVG am deutschen Markt, der im Herbst 2013 die Erlaubnis zur Auflage geschlossener Publikums- und Spezial-AIF von der BaFin erteilt wurde. Unter dem etablierten Label IMMAC wird sie als Marktführer die Emission von Beteiligungsangeboten im Spezialsegment Sozialimmobilien für private, semi- und professionelle Anleger fortsetzen. In dieser Nutzungsart verfügt die Unternehmensgruppe über hervorragende Asset-Management-Kompetenz. Die Unternehmensgruppe ist Spezialist im Segment Pflegeimmobilien und hat ein Scope AA+_AMR Asset Management Rating (Stand: 21.05.2014).
 

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