So berechnen Sie die Mietrendite!

Liebe Leser,

die Mietrendite beschreibt die Rendite, die ein Immobilien-Eigentümer mit der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung erwirtschaftet. Wer plant, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, sollte wissen, wie man die Gestaltungs-Möglichkeiten als Vermieter optimal nutzt. Ein wichtiger Aspekt ist hierbei die Mietpreis-Kalkulation. Als Vermieter ist man unter Einhaltung bestimmter Punkte dazu berechtigt die Miete zu erhöhen. Zur Veranschaulichung folgt nun ein Beispiel:

Beispiel

Die Netto-Kaltmiete für die Wohnung beträgt 4,60 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 5,70 €/m². Wenn also die Kappungs-Grenze eingehalten wird (innerhalb von 3 Jahren darf die Miete max. um 20% steigen), ist es Ihnen als Vermieter möglich, die Miete auf 5,52 €/m² zu erhöhen. Eine andere Frage ist, ob es auch wirtschaftlich sinnvoll ist, die höchstmögliche Miete auszureizen. Ein regelmäßig zahlender Dauermieter, der einen geringeren Mietpreis zahlt, ist mehr wert als eine Miete am Limit, die anfangs noch in voller Höhe gezahlt, dann aber unter dem Vorwand angeblicher Wohnungsmängel gekürzt wird.

Wie findet man zuverlässige Mieter?

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten und bei gleichzeitig sinkender Zahlungsmoral muss der Vermieter sich auf regelmäßige und pünktliche Mietzahlungen verlassen können. Schließlich mussten das Mietobjekt finanziert und die Darlehens-Verbindlichkeiten getilgt werden. Banken und Sparkassen fragen nicht lange danach, ob die Mieten rechtzeitig und in voller Höhe eingehen. Allein zahlungskräftige und -willige Mieter garantieren regelmäßige Mieteinnahmen.

Wenn Sie als Vermieter eine Neuvermietung planen, sollten Sie v. a.auf die 3 folgenden Punkte achten:

• Bonitätsprüfung von Mietinteressenten

• Mietkaution in Höhe von min. 2 Monatsmieten

• Mietzahlung per Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung.

An einer eingehenden Bonitäts-Prüfung führt demnach kein Weg vorbei und es ist äußerst hilfreich, wenn Sie einen Mieter-Fragebogen nutzen. Kreditgeber verlangen bei der Bonitäts-Prüfung ihrer Kredit-Kunden Einkommens-Nachweise wie die Vorlage einer Gehalts-Bescheinigung des Arbeitgebers. Als Vermieter tun Sie daher gut daran, in gleicher Weise zu verfahren und sich ebenfalls davon zu überzeugen, dass Ihr Mieter über ein regelmäßiges Einkommen verfügt.

Daher können Sie zur Absicherung weiterhin auf der letzten Gehalts-Bescheinigungen und einer Schufa-Selbstauskunft bestehen. Achten Sie darauf, dass es sich um aktuelle Einkommens-Nachweise handelt, wie beispielsweise die Gehalts-Abrechnungen der letzten 3 Monate! Fragen Sie Ihre Miet-Interessenten offen, ob sie die Miete aus ihrem eigenen Einkommen tragen können, oder ob sie auf staatliche Hilfe wie Wohngeld und Sozialhilfe angewiesen sind.

Wie ermittelt man die Mietrendite?

Die Mietrendite ist das Verhältnis der Netto-Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis bzw. zum aktuellen Wert eines Objektes. Wenn der Kaufpreis beispielsweise bei 100.000 € liegt und die Netto-Jahresmiete 5.000 € beträgt, ergibt sich eine Mietrendite von 5%. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass die Kaltmiete korrekt ermittelt wird und in der Zahlung des Mieters nicht etwa noch Heizkosten oder sonstige Ausgaben enthalten sind.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.