Carsten Heinrich: Berlin als Sehnsuchtsziel von Immobilienanlegern aus China

Das Immobilienunternehmen Rubina Real Estate veröffentlichte die Studie: Wie China investiert. Der Wallstreet:Online Redakteur Dr. Carsten Schmidt sprach mit dem China-Experten und Geschäftsführer von Rubina Real Estate Carsten Heinrich über die Interessen und Besonderheiten der Anleger aus der zweitgrößten Wirtschaftsmacht der Welt.

Sehr geehrter Herr Heinrich, die Studie liefert einen fundierten Einblick in die Denk- und Verhaltensweise chinesischer Investoren, die sich auf dem deutschen Immobilienmarkt bewegen. Warum ist Deutschland so attraktiv für chinesische Anleger? 

•    Deutschland verfügt über einen attraktiven Immobilienmarkt mit noch im Verhältnis zu anderen europäischen Metropolen niedrigen Einstiegspreisen. Hinzu kommt die ökonomische, politische, soziale und ökologische Sicherheit in Deutschland, die stabile Rahmenbedingungen für ein Immobilieninvestment schaffen. Die Entwicklung des Immobilienmarktes und die Prognosen sind hierzulande sehr stabil. Die Hauptstadt Berlin genießt ebenfalls ein hohes Ansehen in Fernost, Berlin gilt international als „hip“, was auch durch das massive Wachstum der Startup-Szene in Berlin begünstigt wird.

In China gehören bei gehobenen Wohnimmobilien Fitnessräume, Swimmingpools und Concierge-Service zum Standard. Die Rendite bei Vermietung erreicht höchstens 2,5 Prozent und deshalb werden Anlageobjekte schnell weiterverkauft. Wie finden sich Anleger aus China auf dem deutschen Immobilienmarkt zurecht? 

•    Chinesische Anleger haben fast immer einen enormen Informationsbedarf. Wir veranstalten Seminare in China und sprechen mit Interessenten direkt vor Ort. Dabei sind die ersten Gespräche meist Informationsgespräche zu rechtlichen und steuerlichen Fragen und weiteren Rahmenbedingungen. Die kulturellen Unterschiede, die wir zu überwinden versuchen, gehen auch einher mit dem Verständnis für Unterschiede zu Immobilieninvestitionen. Ein Beispiel ist die Rolle des Eigentums in China. Bei Wohnimmobilien erwirbt der Käufer dort nur für 70 Jahre die Pacht des Grunds und Bodens, bei Gewerbeimmobilien sind es sogar nur 40 Jahre.

Zudem sind die Mietgesetze in China sehr mieterunfreundlich, während der Mieterschutz in Deutschland ein wichtiges Thema ist. Ist das deutsche Mietrecht eine Hemmschwelle für Anleger aus China?

•    Wir müssen oft Vorurteile und Fehlinformationen ausräumen. Chinesische Medien haben in der Vergangenheit mehrfach von Schwierigkeiten mit Mietnomaden in Deutschland berichtet. Bei einer ordentlichen Aufklärung stellt das deutsche Mietrecht eigentlich keine Hemmschwelle dar. Auch deutschen Anlegern müssen oft die Mietermodalitäten erklärt werden. Da die chinesischen Investoren an einem problemlosen und sicheren Investment interessiert sind, legen sie natürlich großen Wert auf eine problemlose Vermietung.

Der interessanteste Anlagestandort für chinesische Investoren in Deutschland ist die Hauptstadt Berlin. Die Hauptstadt besteht aus mehreren Zentren. Wie nähern sich Anleger aus China diesem Immobilienmarkt? 

•    Wir hatten tatsächlich schon oft Kunden, die im „Business-District“ von Berlin kaufen wollten. Wir mussten dann erklären, dass Berlin über mehrere Zentren, wie beispielsweise den Gendarmenmarkt, den Potsdamer Platz oder den Kurfürstendamm, verfügt. Die Kunden richten sich oft nach den typischen Merkmalen für Metropolen, wie Flughäfen, Einkaufszentren, kulturelle und politische Zentren. Natürlich spielt auch das Kaufmotiv eine große Rolle. Wenn Kunden Wohnungen für Ihre Kinder kaufen, die in Zukunft in Deutschland studieren sollen, dann kaufen sie auch Wohnungen in der Nähe der Universitäten.

Ist eine Immobilie in Berlin ein neues Statussymbol in China oder welches Image hat speziell Berlin bei Chinas Mittelschicht?

•    Ja, man kann durchaus davon sprechen, dass eine Immobilie in Berlin ein Statussymbol in China ist. Berlin gilt als sicherer Investmentstandort mitten in Europa. Außerdem ist Berlin hip und multikulturell, was bedeutet, dass man auch mit englisch gut auskommt. Die Stadt ist infrastrukturell gut erschlossen und verfügt über ein großes und vielseitiges kulturelles Angebot. Leider ist ein Nachteil, dass die Stadt verkehrstechnisch für Chinesen nicht gut angebunden ist. Es gibt keine direkte Flugverbindung nach Shanghai oder Hongkong. Es bleibt zu hoffen, dass sich das in Zukunft einmal ändern wird.

In der Studie wird beschrieben, dass chinesische Kunden darauf achten, dass das Geschäft auf drei Parteien verteilt wird. Welche weiteren speziellen Verhaltensweisen sollte man bei der Kontaktaufnahme beachten?

•    Man sollte niemals den Fehler begehen, chinesische Kunden zu unterschätzen. Es besteht ein massives Informationsbedürfnis und außerdem ein hoher Dienstleistungsanspruch. Dokumente müssen meist ins Chinesische übersetzt werden. Wir beschäftigen Muttersprachler, um die Sprachbarriere zu vermeiden, was sehr hilfreich ist und von den Kunden positiv aufgenommen wird. Wichtig ist auch, dass Chinesen für die Kommunikation Wechat nutzen und nicht Google. Hinzu kommt der hohe Stellenwert, den Chinesen der kulturellen Umrahmung eines Gespräches beimessen. Tee bei den Gesprächen zu reichen ist also Pflicht!

In der Studie wird beschrieben, wie wichtig die Umgebung einer Immobilie ist, damit Chinesen kaufen – von Friedhöfen, Krankenhäusern, Bahnhöfen geht ein negatives Fengshui aus. Welche Rolle spielen diese Eigenheiten bei der Kaufentscheidung? 

•    In etwa einem Drittel unserer Gespräche spielt das Thema tatsächlich eine große Rolle. So darf beispielsweise nicht ein Fahrstuhl an die Wohnung angrenzen. Fengshui durchzieht in China jeden Lebensbereich und hat daher natürlich auch Auswirkungen auf den Immobilienkauf. Natürlich gibt es auch hier moderatere „Gläubige“, die aber auch Wert darauf legen, dass kein schlechtes Fengshui in der Umgebung vorhanden ist.
 
Derzeit kaufen Unternehmen aus China Bürohochhäuser in London – zuletzt das Walkie-Talkie-Hochhaus und das Leadenhall Building. Gibt es auch im Bereich Büro- und Gewerbeimmobilien Interesse von chinesischen Anlegern an Berliner Objekten?

•    Tatsächlich gibt es ein starkes Interesse- aber leider keine verkaufbaren Projekte! Besonders Projekte in 1-A-Lagen und mit besonderer Bauweise werden angefragt — aber nicht zu jedem Preis! Auch chinesische Investoren können kalkulieren! Aktuell haben wir konkret drei Aufträge, passende Projekte in Berlin zu finden.