Neue Exporo-Immobilienanleihe

„Betreutes Wohnen“ in Hürth - Seite 2

Der Einkaufsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur anfänglichen Jahresmiete, beträgt 19,13. Das entspricht einer Ankaufsrendite von 5,2 Prozent. Für die Renditeüberlegungen eines Anlegers ist allerdings nicht allein der Kaufpreis der Immobilie, sondern der Gesamtaufwand für diese Kapitalanlage entscheidend. Setzt man das gesamte Investitionsvolumen ins Verhältnis zur anfänglichen Jahresmiete, so errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 21,65. Die Ankaufsrendite der Anleger liegt somit nur bei 4,6 Prozent.

Prognoserechnung: Die anfänglichen Mieteinnahmen liegen bei etwa 575.000 Euro. Sie sollen bis zum Jahr 2028 auf rund 657.000 Euro ansteigen. Auf der Ausgabenseite werden jährliche Instandhaltungskosten in Höhe von 37.000 Euro kalkuliert. Das sind sechs Prozent der Mieteinnahmen. Die laufenden Kosten für das Asset-Management, die Anlegerbetreuung sowie die Objektverwaltung prognostiziert Exporo mit knapp 95.000 Euro jährlich. Das sind rund 15 Prozent der Mieteinnahmen. Das ist schon sehr üppig. Positiv auf den Cashflow wirken sich die niedrigen Darlehenszinsen aus. Der für zehn Jahre fixierte Zinssatz liegt bei 1,85 Prozent jährlich.

Exit-Strategie: Die Immobilie soll planmäßig nach zehn Jahren verkauft werden. Der prognostizierte Veräußerungserlös in Höhe von 14,8 Millionen Euro ergibt sich aus der für das Jahr 2028 unterstellten Jahresmiete von 657.000 Euro und einem Mietvervielfältiger von 22,5. Geht das Szenario auf, erhalten die Anleger eine Rückzahlung inklusive Beteiligung an der Wertsteigerung von rund 144 Prozent bezogen auf den gezeichneten Nennbetrag der Schuldverschreibung. Das bedeutet eine Rendite (IRR) von 7,55 Prozent. Entspricht der Mietvervielfältiger im Jahr 2028 nur genau dem beim Ankauf akzeptierten Faktor von 19,13, dann sinkt die Rendite (IRR) bereits auf 5,51 Prozent.

INFO: Hier ist der Wertpapierprospekt der Anleihe einsehbar.

Kapitalrückzahlung: Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus dem Nennbetrag der Schuldverschreibung sowie aus einer Wertsteigerungskomponente zusammen. Die Anleger profitieren in Höhe von 80 Prozent an einer Wertsteigerung. Die verbleibenden 20 Prozent gehen an Exporo. Etwas unscharf sind die Ausführungen dazu, in welcher Höhe die Schuldverschreibungen zurückbezahlt werden, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, damit die Anleger zumindest ihren Kapitaleinsatz (Nennbetrag) zurückerhalten. Einmal heißt es schlicht, jede Schuldverschreibung wird „mindestens in Höhe des Nennbetrags zurückgezahlt“. An anderer Stelle im Wertpapierprospekt steht hingegen, dass nicht vorhergesagt werden kann, ob ein Veräußerungserlös erzielt wird, der für eine vollständige Rückzahlung aller Ansprüche der Anleihegläubiger aus den Schuldverschreibungen ausreicht. Bedenklich ist ferner, dass die Schuldverschreibungen mit einer qualifizierten Rangrücktrittserklärung ausgestattet sind. Insoweit stehen alle Zahlungen, insbesondere die Rückzahlung der Schuldverschreibungen unter dem Vorbehalt, dass hierdurch bei der Emittentin kein Grund für die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens (Zahlungsunfähigkeit, drohende Überschuldung, Überschuldung) herbeigeführt wird. Bei den bisherigen Anleihen von Exporo gab es diese Klausel nicht.