Birger Dehne: Stiftung & Immobilien-Imperium – was kommt als nächstes?

Birger Dehne ist einer der größten Wohnungseigentümer Deutschlands – und das will gerade in einer Zeit, in der Fonds und große Aktiengesellschaften den Markt dominieren, etwas heißen. Mit Voraussicht und Strategie hat der smarte 42-Jährige es innerhalb von nur 20 Jahren geschafft, ein enormes Immobilienimperium aufzubauen, das er heute vom Single Family Office in Liechtenstein aus steuert. Wie sieht der self-made Immobilienmogul den Markt 2020 und wie hat er es überhaupt geschafft, sich seine Karriere ganz still und leise aufzubauen? Diese und andere Fragen beantwortet Birger Dehne uns im Gespräch.

Herr Dehne, vielen Dank, dass Sie sich heute die Zeit für uns nehmen. Sie sind ja sicher viel beschäftigt.

Dehne: Ja natürlich, es gibt immer etwas zu tun. Ich habe zum Beispiel erst vor kurzem ein Wohnungsunternehmen mit 5.000 Wohnungen übernommen und suche laufend weiter nach guten Gelegenheiten. Ich bin außerdem selbst im Wohnungsbau tätig und plane noch einige andere Projekte.

Da sind wir ja auch schon direkt im Thema. Sie sind einer der größten Wohnungsbesitzer Deutschlands und als solcher ein echter Exot auf dem Immobilienmarkt. Wie haben Sie es geschafft, sich unter Fonds und Aktiengesellschaften zu etablieren und zu halten?

Dehne: Da spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Zum einen war mir schon sehr früh klar, dass ich in Immobilien investieren wollte, sodass ich konsequent und zielstrebig darauf hingearbeitet habe. Zum anderen hatte ich aber auch schon immer das nötige Unternehmergespür. Das kann man nicht lernen, das muss man einfach haben.

Wann genau wussten Sie denn, dass Sie sich eine Karriere im Bereich Immobilien aufbauen wollten?

Dehne (schmunzelt): Früh heißt in meinem Fall wirklich sehr früh. Ich war 16 und noch im Schulpraktikum bei Blumenauer Immobilien. Da habe ich den Immobilienmarkt kennengelernt und in diesem Zusammenhang auch meinen Karriere-Plan gefasst. Mir fiel im Laufe meines Praktikums auf, dass es eine Assetklasse gab, die von Investoren komplett vernachlässigt wurde. Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen ließen sich einfach nicht verkaufen, dabei brachten diese einen sicheren, stabilen Mietertrag und waren sehr günstig zu haben. Es war mir unbegreiflich, warum hier niemand investierte.

Sie wussten also schon mit 16, wohin Ihre Reise gehen würde?

Dehne: Ja, die Idee hat mich einfach nicht mehr losgelassen. Ich wusste aber auch, dass ich für meine ersten Immobilienkäufe Geld verdienen musste und dass ich nur als Unternehmer das nötige Startkapital generieren konnte. Darum studierte ich nach dem Abitur BWL und gründete schon im ersten Semester mein erstes Unternehmen, eine Marketingfirma. Innerhalb von drei Semestern habe ich damit das Startkapital verdient, das ich brauchte, um meinen Plan umzusetzen.

Seit meinem Schulpraktikum hatte sich die Lage auf dem Markt indes nicht geändert. Auch nach der Jahrtausendwende ließen die Investoren Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser links liegen. Ich kaufte mein erstes Wohnhaus mit 8 Wohnungen in Hannover für damals 200€ /qm. Heute ist ein Objekt dieser Art 2000€ /qm wert, also das Zehnfache. Die damaligen Preise können sich Neulinge in der Branche gar nicht mehr vorstellen. Ich habe konsequent weiter Immobilien und später auch ganze Wohnungsunternehmen unter Marktpreis gekauft und so meinen Bestand kontinuierlich ausgebaut.

Von Ihrer ersten Investition bis heute ist viel passiert. Der Markt hat sich völlig verändert. Wo sehen Sie die größten Unterschiede und wie würden Sie die Entwicklung beschreiben, die Sie miterlebt haben?

Dehne: Ich sehe drei zentrale Unterschiede beziehungsweise Faktoren für die Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Zunächst sind durch die Inflation die Preise kontinuierlich gestiegen. Ein zweiter Faktor ist die Verknappung des Wohnraums. Man geht aktuell davon aus, dass jährlich 400.000 Wohnungen benötigt werden, aber dieser Bedarf wird nicht ausreichend gedeckt.

Hierzu kommt nun drittens eine Veränderung auf dem Markt, die sich vor allem auf die Akteure bezieht. Als ich angefangen habe, meinen Immobilienbestand aufzubauen, gab es noch kaum professionelle Immobilieninvestoren. Aktiengesellschaften, internationale Private Equity Investoren, Staatsfonds und Pensionskassen waren noch nicht auf dem Markt aktiv. Die Objekte, die mich interessierten, lagen in kommunaler oder privater Hand. Das änderte sich Mitte 2000, als die neuen Akteure damit begannen, Portfolien zu bündeln. Damit stieg die Nachfrage, insbesondere nach Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen bzw. großen Wohnungsportfolien. Es entwickelte sich eine ganz neue Industrie, in der Immobilien kleinteilig zusammen gekauft und für die dann Paketaufschläge gezahlt wurden. Wer seine Immobilien aufteilte, verlor sein Geschäftsmodell, andere wiederum verdienten mit dem Delta aus Einzel- und Paketpreis Milliarden. Dies definierte von 2004 bis zur Finanzkrise den Teilmarkt. Global gesehen gingen die Preise in der Wohnungswirtschaft in Deutschland konstant nach oben, der Micro-Markt Eigentumswohnung entwickelte sich in Relation zum Paketpreis aber rasant rückläufig.

Nach Lehman Brothers war dann alles anders. Bad banks, große Immobilienaufkäufer und unbedachte Banken saßen auf umfangreichen Portfolien, die von einem Tag auf den anderen zu groß für den Markt geworden waren. Blitzschnell wandelte sich der Markt wieder zu einem mittelteiligen Markt, da Privatanleger im Zuge der Finanzkrise das Vertrauen in die depotführenden Banken und Aktienmärkte verloren hatten. Ärzte oder Rechtsanwälte, die für das Alter vorsorgen wollten, entdeckten die kleinen Mehrfamilienhäuser für sich. Die Anleger investierten wieder und so waren die höchsten Preise erneut im Bereich der Kleinteiligkeit angekommen.

Dieser Trend hielt jedoch auch nicht lange an. Mit sinkenden Zinsen begannen die institutionellen Anleger ab 2013-2014 den Wohnungsmarkt für sich zu erschließen und wieder großteilige Wohnungsportfolien anzukaufen. Fünf Jahre zuvor noch mit Abschlägen versehen wurden nun wieder teils enorme Aufschläge für Pakete gezahlt. Mit zunehmender Vollbeschäftigung und wachsendem Fachkräftemangel wird es für viele Wohnungsinvestoren heute jedoch immer schwieriger, große Bestände zuzukaufen, da hierfür einfach das geeignete Personal fehlt.

Würden Sie also sagen, die „goldenen Zeiten“ sind vorbei, oder gibt es noch Chancen? Wo sehen Sie aktuell Möglichkeiten, sich auf dem Markt zu positionieren?

Dehne: Die Veränderungen, die ich eben beschrieben habe, waren für mich schon sehr früh abzusehen. Entsprechend früh habe ich auch reagiert und mich neu aufgestellt. Heute bin ich selbst im Wohnungsbau tätig und werde in den nächsten Jahren jährlich zwischen 1.000 und 1.500 Wohneinheiten fertigstellen. So entwickle ich meinen eigenen Bestand langfristig weiter. Da ich sehr gut vernetzt bin und mich auf dem Markt bestens auskenne, finde ich auch nach wie vor profitable Möglichkeiten.

Ich würde gar nicht per se sagen, dass es heute keine Chancen auf dem Immobilienmarkt gibt. Man muss sich aber darüber im Klaren sein, dass wir immer von heterogenen Märkten innerhalb eines homogenen Gesamtmarktes sprechen. Chancen bieten sich in unterschiedlichen Segmenten der Immobilienwirtschaft. Investments in „Betongold“ sind nach wie vor eine bessere Wahl, als ungesicherte Investments wie Aktien oder Staatsanleihen und ähnliches. Diese können von einem auf den anderen Tag wertlos werden, Häuser stehen jedoch auch nach rückläufigen Zeiten noch fest am selben Ort.

Der wirkliche Erfolg begründet sich im Detailwissen und in der Fähigkeit, aus den Veränderungen der Märkte die richtigen Schlussfolgerungen abzuleiten. Hierfür bedarf es neben dem „Unternehmer-Gen“ eines reichen Erfahrungsschatzes sowie eines Gespürs für die Märkte. Es kann in konstanten Makro-Märkten durchaus täglich reziproke Entwicklungen in korrespondierenden Micro-Märkten geben und die Hebung dieser Diskrepanzen bedeutet die Generierung wirklicher Wertschöpfung. Innerhalb einer homogenen Assetklasse können sich Werte durch äußere Einflussgrößen rasant schnell ändern, wenn man den Kurs nur minimal justiert. Das sieht man sehr deutlich an der Entwicklung des Wohnungsmarktes, die ich eben beschrieben habe. Die nächste Veränderung auf den Teilmärkten wird kommen, und es ist unternehmerisches Gespür gefragt, um sie zu erkennen.

Sie sind darauf sicher schon vorbereitet.

Dehne (lacht): Absolut!

Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch Herr Dehne. Wir sind gespannt darauf, wie es auf dem Markt – und mit Ihnen – weitergeht!