DEMIRE – Aktie zum Pennystock verkommen. Anleihegläubiger verhandeln – einer will raus. Um jeden Preis?

DEMIRE – Immobiliengesellschaften an der Börse sind derzeit unter besonderer Beobachtung. Das Bild der Branche wird geprägt von: Steigenden Zinskosten, sinkenden Bewertungen und einigen bereits geplatzten Anlegerträumen. Zuletzt konnte die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0), nach einer geänderten Guidance mit erhöhtem FFOI, weil der Verkauf der Ex-Quelle-Immobilie in Leipzig gescheitert war, dann endlich doch noch am 22.12.2023 den Verkauf des Logpark in Leipzig melden. Dass es keine Angaben zum Kaufpreis gab, liess die Spekualtionen über entsprechende Konzessionen der DEMIRE gegenüber dem Käufer – der Hamburger HIH Invest Real Estate – ins Kraut schiessen.

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Sollte aber immer noch ein dreistelliger Mio EUR Betrag sein, wohl weniger als die 121 Mio EUR, die ein erster Käufer geboten hatte. Und die 121 Mio EUR waren schon nicht berauschend. Nachdem dieser Deal geplatzt war, nahm der Druck auf DEMIRE natürlich zu. Denn die DEMIRE hat ein bekanntes Problem:

DEMIRE – eine Aktie mit einem Malus.

DEMIRE – eine Immobiliengesellschaft, die am Abgrund steht. Warum? Bei der DEMIRE entschied das Management vor Jahren, dass die niedrigen Zinsen zur Emission einer grossen Anleihe genutzt werden sollten, die für fast die gesamte Verschuldung des Unternehmens stehen sollte – unnötiges Klumpenrisiko, was in Zeiten fallender Immobilienbewertungen, dem quasi Zusammenbruch eines liquiden Immobilienmarktes und dem Wegfall von Refinanzierungsmöglichkeiten zum Existenzrisiko werden kann.

DEMIRE Aktie  – Eigentlich ein Schnäppchen, wenn nicht das Anleihenklumpenrisiko wäre – mit Fälligkeit in 2024. Das nach Rückkäufen in 2023 verbleibende Rest-Anleihevolumen von nominal 499 Mio EUR ist und bleibt die grösste Hypothek für die DEMIRE-Aktie. Die Fälligkeit in diesem Jahr lähmt alles – und hier muss eine Lösung her. Je eher, desto besser. Vielleicht ein Equity-Swap, mit natürlich entsprechender Verwässerung der Aktionäre. Was auch immer. Gegenmittel: Auf jeden Fall weitere Immobilienverkäufe. Nach dem Verkauf des LogPark in Leipzig sollte es noch nicht vorbei sein mit den Desinvestments.

Anleihe als Existenzrisiko bei der DEMIRE.

Wenigstens Fortschritte auf dem Weg zur möglichen Insolvenzvermeidung gab es am Dienstag. DEMIRE hatte um 23:51 Uhr versucht Hoffnungen auf eine Lösung vor der Fälligkeit der Anleihe zu wecken. Eher nicht freiwillig, sondern weil wohl irgendwer den Mund nicht halten konnte. Aussagegemäss „ausgehend von Marktgerüchten“ bestätigte die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real EstateAG(ISIN: DE000A0XFSF0), dass sie sich in Verhandlungen mit einer Gruppe von Anleihegläubigern, die weit über 50% der ausstehenden Anteile ihrer unbesicherten Unternehmensanleihe (ISIN: DE000A2YPAK1)befinde.

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Mit einer Laufzeit bis zum 15. Oktober 2024 und einem gegenwärtig noch ausstehenden Nominalbetrag in Höhe von 499 Mio EUR stellt diese Anleihe ein riesiges Klumpenrisiko dar. Angestrebt werde eine Vereinbarung zur Verlängerung und Restrukturierung der Anleihe zu angepassten, für das gegenwärtige Marktumfeld angemessenen Bedingungen – sprich erhöhten Zinssätzen.

Laufzeitverlängerung bis 2027 angestrebt – und möglicherweise rund 100 Mio EUR nominal zurückgekauft – wie weit unter pari wäre die Preisfrage.

Gegenstand einer Lock-up-Vereinbarung wäre unter anderem die Zustimmung der Anleihegläubiger der Verhandlungs-Gruppe in einer Abstimmung ohne Versammlung, in der eine Verlängerung der Laufzeit bis zum 31. Dezember 2027, eine Erhöhung des Zinssatzes sowie verschiedene Kompensationszahlungen für die Anleihegläubiger beschlossen werden sollen. Zudem soll sich die Gesellschaft dazu verpflichten, Sondertilgungen der Anleihe aus vorgesehenen Nettoverkaufserlösen der Gesellschaft vorzunehmen und auf Dividendenzahlungen oder sonstige Ausschüttungen an ihre Aktionäre während der verlängerten Laufzeit der Anleihe zu verzichten.

Die Anleihe soll zusätzlich zugunsten der Anleihegläubiger besichert werden. Ob es zum Abschluss der Lock-up-Vereinbarung kommen wird und welchen genauen Konditionen die Lock-up-Vereinbarung unterliegen wird, ist gegenwärtig noch offen, da die Verhandlungen zwischen der Gesellschaft und den Anleihevertretern noch nicht abgeschlossen sind. Auf jeden Fall beabsichtige ein Mitglied der Verhandlungs-Gruppe beabsichtige, sich von einer Position in Höhe von ca. 20% des ausstehenden Nominalbetrags zu trennen. Die Gesellschaft erwäge, ein Gebot zum Erwerb der entsprechenden Position abzugeben. Und mit dieser Meldung schliesst sich das Transparenzfenster der DEMIRE direkt wieder: „Die Gesellschaft wird den Kapitalmarkt und die Öffentlichkeit über den weiteren Fortgang entsprechend den rechtlichen Anforderungen informieren.“ (ad-hoc 26.03.2024, 23:51 Uhr)

Portfolio ist stark – auch wenn kräftiger Abwertungsbedarf bei DEMIRE besteht.

Bereits zum 30.06.2023 gab es eine Portfoliobewertung, die zu Abschlägen von beim NAV führte. Neben Verkäufen von Immobilien führte im Wesentlichen diese Neubewertung dazu, dass das NAV je DEMIRE-Aktie zum 30.09.2023 um 0,61 EUR auf 4,38 EUR je Aktie (31.12.2022: 4,99 EUR) gesunken ist. Hier ist nun zum 31.12.2023 ein noch kräftigeres Bewertungsminus zu erwarten:

„Die DEMIREDeutsche Mittelstand Real EstateAG(ISIN: DE000A0XFSF0) („DEMIRE“ oder „Gesellschaft“) lässt derzeit durch den externen Gutachter Savills eine Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Stichtag 31. Dezember 2023 durchführen. Auf Grundlage eines Bewertungsentwurfs geht die Gesellschaft gegenwärtig davon aus, dass der Verkehrswert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (like-for-like) zum 31. Dezember 2023 im Vergleich zum Jahresende 2022 voraussichtlich um 12,0 % bis 14,5 % bzw. EUR 127 Mio. bis EUR 154 Mio. zurückgehen wird. Die Veröffentlichung des Jahresfinanzberichts der DEMIRE ist für den 25. April 2024 geplant.“ (Ad-hoc | DEMIRE | 22 Januar 2024 15:12)

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Von 1,16 Mrd. EUR Portfoliowert geht’s kräftig runter. Verhagelt die Kennzahlen wie LTV, NAV, …

Am 9.11.2023 hiess es noch, dass der Marktwert des DEMIRE-Portfolios im Vergleich zum Jahresende 2022 von 1,33 Mrd EUR auf rund 1,16 Mrd EUR zum 30.09.2023 gesunken sei. Und jetzt nochmals Minus 12 bis 14,5%, dazu der Verkauf des Logparks – sollte ein neuer Tiefststand des Portfolios werden. Dass sich das NAV und der Aktienkurs annähern ist eigentlich schön, aber nicht wenn der NAV immer weiter sinkt und der Entwicklung des Aktienkurses folgt.

Anleihen-Klumpenrisiko lähmt alles – bis zur Klärung stehen gerade nach dieser unweigerlich kommenden kräftigen Wertberichtigung auf das Portfolio einfach sehr viele Fragezeichen. Ob der gestrige Schlusskurs von 1,00 EUR – Aktie handelte auch schon auf Pennystockniveau – jetzt immer noch zu hoch ist oder eine günstige Einstiegschance darstellt, liegt in der Risikoneigung des Entscheiders. Rational wäre ein Abwarten, ob und wie die Anleihefälligkeit gelöst wird, bevor man sich Gedanken über ein Engagement macht.

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