Fonds-Check

"MPC Japan" von MPC - Seite 2

Einnahmen: Halten die Mieter durch, dürfte an dieser Stelle nichts anbrennen. Zumal MPC die Mietsteigerungen vergleichsweise zurückhaltend prognostiziert. Bis zum geplanten Verkauf nach zehn Jahren wachsen die Einnahmen nur um 7,75 Prozent. llerdings sind die Anleger vor Miet-Rückgängen nicht geschützt. Sinkt das Markniveau, können die Nutzer ihre Zahlungen auch nach unten anpassen.



Kalkulation: Der Fonds hat das Portfolio zum Preis von 25,75 Milliarden Yen gekauft, das entsprach beim Vertragsabschluss 160,5 Millionen Euro. Die Gesamtinvestition summiert sich inklusive aller Kosten auf gut 182 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich einschließlich Agio mit knapp 70 Millionen Euro daran. Der Rest wird über Darlehen finanziert. Dafür zahlt MPC in den ersten fünf Jahren Zinsen in Höhe von 2,89 Prozent und rechnet anschließend mit einem Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten weiter. Das kann zu knapp bemessen sein, denn obwohl die Zinsen in Japan seit Jahren günstig sind, ist nicht auszuschließen, dass Kredite dort auch wieder teurer werden. Die Tilgung ist mit 0,5 Prozent ebenfalls sparsam kalkuliert. Anders sind die prognostizierten Ausschüttungen jedoch nicht darzustellen.

Gewinne: Anleger bekommen Ausschüttungen, die von 6,25 Prozent auf 7,5 Prozent steigen. Beim Verkauf rechnet der Initiator erneut mit einem Faktor von rund 17,5 Jahresmieten. Zeichner würden somit auf einen Verkaufserlös von 106,5 Prozent kommen. Ein realistisches Szenario. Treten alle Annahmen ein, machen Investoren innerhalb von zehn Jahren ein Plus von 68,5 Prozent nach Steuern.



Steuern: In Japan fallen 20 Prozent Quellensteuer auf Erträge an. In Deutschland erhöht sich über den Progressionsvorbehalt der Abgabensatz für sonstige Einkünfte.



Weiche Kosten: Rund 88 Prozent der Gesamtinvestition fließen in den Kaufpreis des Portfolios. Die Nebenkosten bewegen sich im Rahmen des üblichen.



Anbieter: MPC ist der größte und umsatzstärkster Anbieter geschlossener Fonds. Das an der Börse gelistete Unternehmen leidet schwer unter der Finanzkrise. Es geht inzwischen davon aus, 2008 nur noch rund die Hälfte des angestrebten Volumens von 1,1 Milliarden Euro zu platzieren. Der Aktienkurs fällt nahezu ungebremst. Kostete die Aktie Anfang des Jahres noch mehr als 60 Euro, so sind es Mitte Dezember rund fünf Euro.



Meiner Meinung nach… Warum nicht Japan? Ist das Land doch die Nummer zwei aller Volkswirtschaften hinter Amerika. Der Fonds hat ein gestreutes Portfolio zu vernünftigen Preisen eingekauft. Die lang laufenden Mietverträge dürften die Einnahmen dauerhaft sichern. Unabhängig von der Weltwirtschaftskrise ist aber auch dieser Fonds nicht ohne Risiken. Manche Objekte sind Spezialimmobilien, die nur schwer anderweitig vermietet werden könnten. Die Prognose ist an manchen Stellen knapp kalkuliert. Und trotz Währungsabsicherungen bleibt ein eventuell schwächelnder Yen ein Unsicherheitsfaktor im Fonds. Dennoch: Im Vergleich zu den zahlreichen Asien-Blind-Pool-Fonds wissen Anleger bei diesem Angebot immerhin, was mit ihrem Geld geschieht.