Fonds-Check

KGAL Propertyclass England 2

Von wegen Schmuddelecke: Der neue Immobilienfonds der KGAL finanziert ein Neubau im Londoner Stadtteil Southbank.

London – Finanzmetropole Europas. Kein Bürostandort hat derart unter der Wirtschaftskrise gelitten wie die britische Hauptstadt. Seit die Krise ausbrach, verloren rund 20 Prozent der Bürobeschäftigten ihren Job. Ihre Räume stehen leer. Das blieb nicht ohne Auswirkungen auf die Mieten. Sie brachen nach Analysen der international tätigen Maklerhäuser in der Spitze um mehr als 30 Prozent ein. Gleiches gilt für die Immobilienpreise. Ist das nun die richtige Zeit, um in London zu investieren? Fondsinitiator KGAL ist dieser Ansicht und bringt bereits den zweiten London-Fonds, wieder mit einer konzeptionellen Besonderheit.

Objekt: Zeichner des Fonds „Propertyclass England 2” finanzieren einen Neubau aus dem Jahr 2008 an der Adresse 30 Park Street im Stadtteil Southbank auf der Südseite der Themse gegenüber dem Banken- und Versicherungsstandort City of London. Das Gebäude mit rund 4.700 Quadratmetern Bürofläche und acht Maisonette-Wohnungen hat die Anforderungen des Umweltzertifikates BREEAM mit „sehr gut” erfüllt. Das bedeutet etwa niedrige Energiekosten für die Nutzer – ein nicht zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil beim Buhlen um Mieter. KGAL hat das Objekt zum Preis von 14,15 Jahresmieten gekauft und rund 30,5 Millionen Pfund dafür gezahlt.

Markt: Der Einkaufsfaktor bedeutet eine Objektrendite von mehr als sieben Prozent und belegt den Werteverfall in London. Seit Mitte 2007 sind im Umkehrschluss die Renditen um mehr als 250 Basispunkte gestiegen. Die Mieten bewegen sich außerdem auf dem niedrigsten Niveau seit mehr als 20 Jahren. Das Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle hat ermittelt, dass sie alleine im vergangenen Jahr um 30 Prozent gesunken sind. Diese Entwicklung drückt sich unweigerlich in sinkenden Immobilienwerten aus, die oft aber nur virtuell sind. Denn wer in diesen Zeiten nicht verkaufen muss, hält an seinen Objekten fest. Und die Zahl der als „Fire-Sales” bezeichneten Notverkäufe ist niedriger als erwartet.

Mieter: Hyde Housing Association ist eine zum Großteil staatlich finanzierte Einrichtung, die hoheitliche Aufgaben im Bereich der Förderung sozialen Wohnraums übernimmt. Hyde ist allerdings lediglich staatlich anerkannt. Das bedeutet: Eine eventuelle Insolvenz ist nicht ausgeschlossen, auch wenn sie nicht wahrscheinlich erscheint. Ein Gutachten aus dem vergangenen Jahr kommt zu dem Ergebnis, dass die Miete im Fondsobjekt 13 Prozent über dem Marktniveau liegt. Allerdings sei diese Lücke inzwischen weitgehend geschlossen, betont der Initiator.