Fonds-Check

KGAL Property Class Österreich 7 - Seite 2

Kalkulation: Die Gesamtinvestition inklusive aller Kosten summiert sich auf 78 Millionen Euro. Daran beteiligen sich Anleger ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio und Banken jeweils zur Hälfte. Die Zinsen betragen effektiv inklusive Damnum und Marge 5,52 Prozent und sind zehn Jahre gesichert. Die Tilgung ist mit 0,2 Prozent sehr mager, doch das fällt auf Grund des vergleichsweise niedrigen Fremdkapitalanteils nicht so arg ins Gewicht. Sind alle Kosten beglichen, bleiben Anlegern gemäß der Prognoserechnungen Ausschüttungen, die von 5,25 Prozent auf 5,75 Prozent steigen sollen. Läuft alles wie geplant, machen sie über die kalkulierte Laufzeit von knapp 13 Jahren ein Plus von rund 71 Prozent nach Steuern. Beim Verkauf wird sich die Frage nach der Server-Sonderfläche stellen, die dann noch sieben Jahre fest vermietet ist. Hier berücksichtigt KGAL einen Abschlag von rund zwei Jahresmieten und kommt so auf einen Erlös von 107 Prozent für seine Anleger.

Weiche Kosten: Bezogen auf die Gesamtinvestition inklusive Agio fallen knapp acht Prozent für Gebühren und Provisionen an. In Relation zum Eigenkapital sind das rund 16 Prozent. Ein üblicher Wert.

Steuern: Bis zu einer Beteiligung von 75.000 Euro sind die Ausschüttungen dieses Fonds in Österreich von der Steuer befreit. In Deutschland ebenfalls, da der Progressionsvorbehalt für Erträge aus Europa nicht mehr angewendet wird.

Anbieter: KGAL zählt zu den anerkannten Emissionshäusern. Gesellschafter sind die Commerzbank mit 45 Prozent, die BayernLB, die HASPA Finanzholding und Sal. Oppenheim. Der Initiator hat mehr als 320 Fonds mit einem Investitionsvolumen von 24 Milliarden Euro aufgelegt. Logisch, dass nicht alle laufen wie geplant. Mit Anlegern geht KGAL fair um.

Fazit: Ein Immobilienfonds mit allen Merkmalen einer unternehmerischen Beteiligung. Anleger zeichnen kein „Immobilien-Wertpapier“ mit lang laufendem Mietvertrag, sondern ein Angebot mit Chancen und Risiken. Dass KGAL die leer stehenden Flächen in Kürze vermietet, ist wahrscheinlich, aber eben nicht gesichert. Dass die Österreicheiche Bundesbahn dauerhaft in dem Objekt bleibt, liegt nahe, kann aber niemand garantieren. Dass die BahnhofCity innerhalb der kommenden Jahre Wiens Gesicht prägen wird, hat die Stadt geplant, das kann sich aber hinziehen. Dafür hat KGAL Sicherheitsabschläge berücksichtigt. Der Österreich-Fonds ist ein Angebot für Anleger, die typische, unternehmerische Risiken einschätzen und tragen können.