Fonds-Check

TSO – DNL Sachwert Rendite-Fonds 4

 

Die Konjunkturaussichten Anfang 2012 in den USA sind gut. Die Wirtschaft gewinnt an Fahrt. Gute Gründe eigentlich, in den Dollar zu investieren, zumal er im Vergleich zum Euro stärker wird. Der Fondsinitiator TSO DNL bietet die Gelegenheit dazu. Mit dem aktuellen Angebot „Sachwert Rendite-Fonds 4“ beteiligen sich Anleger an Gewerbeimmobilien vor allem im Südosten der USA.

 

Konzeption: Der Fonds ist als Semi-Blind-Pool konzipiert. Das heißt: Der Fonds hat bereits sechs Immobilien gekauft, hält sich aber die Möglichkeit offen, weitere Objekte zu erwerben.

 

Objekte: Die Immobilien befinden sich in den US-Südstaaten Georgia, Virginia und Florida. Der Fonds hat sowohl Bürogebäude als auch kleinere Shoppingcenter gekauft. Neighbourhood-Center heißen dieses Einzelhandelsobjekte in den USA. TSO hat die Immobilien zu Cap-Rates zwischen 8,1 und 10,6 Prozent erworben. Die Vermietungsquote liegt zwischen 80 und 100 Prozent, wobei ein Teil der Verträge noch mehrere Jahre läuft, andere aber in Kürze auslaufen.

 

Partner: Entscheidender Macher im Fonds ist Allan Boyd Simpson. Er ist seit Ende der 80er Jahre im Immobiliengeschäft tätig. Damals war die Situation am US-Immobilienmarkt ähnlich schwierig wie derzeit. Sie war geprägt von Zwangsversteigerungen und Hypothekenkündigungen. Das Unternehmen wirbt damit, dass noch niemand jemals Geld mit TSO-Fonds verloren hat. Im Gegenteil: Im Zeitraum 1992 bis 2008 haben die wieder verkauften Immobilien bei einer Haltedauer von rund im Schnitt drei Jahren einen Ertrag von 24 Prozent jährlich erwirtschaftet. Für alle Darlehen der Fondsimmobilien haftet Simpson persönlich. Der Initiator investiert aus eigenen Mitteln mindestens eine Million Dollar.

 

Kalkulation: Der Fonds will 50 Millionen Dollar plus Agio einsammeln. Rund 17,5 Millionen Dollar davon fließen in den Kaufpreis der sechs bereits gekauften Immobilien. Bei den geplanten Darlehen rechnet TSO mit Zinsen von sechs Prozent, bei der Tilgung mit zwei Prozent. Anleger erhalten aus den Miet- einnahmen vorrangige Ausschüttungen von acht Prozent.

 

Exit: Der Fonds läuft längstens bis 2021. Tat- sächlich plant TSO, die Immobilien nach drei bis fünf Jahren wieder zu verkaufen. Drei Prozent des Verkaufspreises gehen an den Initiator, ebenso wie 15 Prozent der Überschüsse, nachdem die Anleger 100 Prozent ihres Einsatzes zurückerhalten haben. Beim Exit kalkuliert der Anbieter mit Cap Rates von 7,5 bis 8,5 Prozent. Die Mieten als Grundlage dafür steigen gemäß der Prognose um jährlich drei Prozent. Der Prospekt zitiert aus dem Costar Group Office Report, der in den USA zwischen 2008 und 2011 Cap Rates von im Schnitt acht Prozent 

ausweist.

 

Weiche Kosten: Der Investitionsplan listet die typischen Fondsnebenkosten in Höhe von rund 19 Prozent inklusive Agio bezogen auf das Eigenkapital auf und eine Liquiditätsreserve von zwei Millionen Dollar.

 

Steuern: Weil TSO die Objekte selbst verwaltet, kann der Fonds alle Abschreibungsmöglichkeiten komplett nutzen, so dass die Ausschüttungen in den ersten Jahren steuerfrei fließen. Unabhängig davon gilt bei jedem An- leger ein jährlicher Steuer-Freibetrag von aktuell 3.700 Dollar. In Deutschland machen sich die US-Einnahmen über den Progressionsvorbehalt bemerkbar.

 

Anbieter: TSO handelt seit 1988 Immobilien in den USA und hat bislang rund 70 Transaktionen im Volumen von drei Milliarden Dollar begleitet. Die Publikumsfonds haben ihre Prognose eingehalten. Anleger haben die versprochenen Vorzugsausschüttungen von acht Prozent pro anno regelmäßig bekommen.

 

Fazit: Wer in den USA mit Immobilien Geld verdienen will, braucht einen erfahrenen Partner. Jetzt mehr denn je. Das Unternehmen TSO hat mehrfach bewiesen, dass es auch in einem schwierigen Immobilien- markt erfolgreich sein kann. Vertrauen ist nötig, denn der US-Markt steckt weiterhin in der Krise. Risikodiversifikation ist gegeben, der Fonds verteilt das Kapital auf mehrere Objekte und Nutzungsarten. Die kurze Laufzeit kommt typischen Anlegern entgegen.