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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Forstimmobilienmarkt Deutschland im Fokus (deutsch)

Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Forstimmobilienmarkt Deutschland im Fokus

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Immobilien/Research Update

Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Forstimmobilienmarkt Deutschland im Fokus

27.07.2017 / 07:30

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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27. Juli 2017

Forstimmobilienmarkt Deutschland im Fokus

DER DEUTSCHE WALD ALS WERTSTABILES INVESTMENT

Der deutsche Forstimmobilienmarkt rückt auf der Suche nach alternativen

Anlagemöglichkeiten bei immer mehr Investoren ins Blickfeld. Mit mehr als 11

Mio. ha nehmen Wälder flächenmäßig etwa ein Drittel der Bundesrepublik ein

und rangieren damit auf dem zweiten Platz - hinter der Landwirtschaft mit

einem Flächenanteil von 52 %. Der Bestand von schätzungsweise 90 Mrd. Bäumen

wird zukünftig aber noch wachsen: Zwischen 2002 und 2012 nahm die Waldfläche

um 50.000 ha bzw. 0,4 % zu. Nichtsdestotrotz bilden Forstimmobilien ein

kleines Marktsegment. Laut dem international tätigen

Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills sind die Wälder auf eine

Vielzahl von Eigentümern verstreut. Ebenso kleinteilig ist auch der

Transaktionsmarkt, der zusammen mit der Intransparenz eine Hürde für

Investoren darstellt. Zukünftig könnte die Assetklasse aber eine

Institutionalisierung erfahren: Die Zusammenführung kleiner Flächen birgt

ein großes Konsolidierungspotenzial und könnte Ertrags- sowie

Wertsteigerungen mit sich bringen, da neben der Lage und der Qualität des

Baumbestands die Grundstücksgröße maßgeblich preisbestimmend ist.

Vom Betongold zur Holztruhe

Die deutsche Immobilienlandschaft ist für Investoren ein guter Nährboden für

attraktive Investments. Doch trauen sich viele - vor allem institutionelle -

Anleger meist nicht an alternative Assetklassen heran. Während der

Forstimmobilienmarkt in anderen Ländern bereits einen vergleichsweise hohen

Stellenwert hat, bleibt er hierzulande eher die Ausnahme in den Portfolios.

Dem vergleichsweise schweren Zugang zu diesem Immobiliensektor, begründet in

dessen Kleinteiligkeit und Intransparenz, stehen Wertstabilität, eine

Ertragsrendite von durchschnittlich 2 % und ein großes Wachstumspotenzial

gegenüber. Neben rund 5 % aus Fischerei und Jagd spielen auch die sonstigen

Erträge nur eine untergeordnete Rolle, während mit 90 % ein Großteil des

laufenden Einkommens mit dem Holzverkauf erwirtschaftet wird. "Diese

regelmäßigen Erträge sind vorhersehbar und machen Forstimmobilien zusammen

mit dem stabilen Bodenwert zu einer beständigen Anlageklasse", erklärt Dr.

Frank Urfer, Director Investment Germany und bei Savills verantwortlich für

Forestry & Agricultural Investment. "Zudem eignen sich Waldflächen gut für

die Portfoliodiversifikation, da sie nur gering mit Aktien oder anderen

Assetklassen korrelieren."

Hochadel als dominierender Bestandshalter

Mit etwa 2 Mio. Waldbesitzern ist die hiesige Eigentümerstruktur jedoch

stark fragmentiert. Während insgesamt ein Drittel (33 %) der Forstflächen

dem Staat sowie knapp ein Fünftel (19 %) verschiedenen Körperschaften

zugeschrieben wird, befindet sich fast die Hälfte (48 % bzw. 5,5 Mio. ha) im

Privatbesitz. Hier dominieren wiederum Adelsfamilien wie die Familie

Hohenzollern mit circa 15.000 ha. In Bezug auf die Flächengrößen sind die

Privatwälder gegenüber den Staats- und Körperschaftswäldern sehr

kleinteilig. Im Schnitt sind diese lediglich 3 ha groß - nur 13 % des

Privatwaldes übertreffen einen Wert von 1.000 ha. Die gemeinnützige DBU

Naturerbe GmbH führt mit 69.000 ha die Liste der Privatwaldeigentümer an.

Zum Vergleich: Der Freistaat Bayern nennt als größter Waldbesitzer insgesamt

780.000 ha sein eigen.

Baumbestand wächst - Das Transaktionsvolumen auch

"Die zersplitterte Eigentümerschaft, das ausgeprägte

Vertraulichkeitsinteresse vieler größerer Waldeigentümer und unzureichende

Zahlen der Gutachterausschüsse machen den Forstimmobilienmarkt wesentlich

intransparenter als andere Segmente", erklärt Matthias Pink, Director / Head

of Research Germany bei Savills. Zwischen 2007 und 2014 wurden pro Jahr in

etwa 22.000 Kauffällen rund 41.000 ha bzw. 320 Mio. Euro umgesetzt. Alle

Werte waren im Betrachtungszeitraum sehr stabil und schwankten lediglich um

etwa 10 % um den langjährigen Mittelwert, was für ein sehr konstantes

Marktgeschehen spricht. Pro Transaktion wechselten in den letzten Jahren im

Durchschnitt weniger als 2 ha für knapp 15.000 Euro den Eigentümer.

Die größten Flächen pro Transaktion wurden in Brandenburg gehandelt. Während

die Durchschnittsgröße hier bei 5,7 ha lag, wurde in Baden-Württemberg

lediglich ein Wert von 0,22 ha erzielt. Das hängt zum einen damit zusammen,

dass in den alten Bundesländern deutlich mehr kleinteilige Verkäufe

stattfanden. In Baden-Württemberg wurden 2014 mit etwa 5.700 Kauffällen

beispielsweise dreimal mehr Forstimmobilien gehandelt als in Brandenburg.

Zum anderen liegt das Preisniveau in den neuen Bundesländern deutlich unter

dem der alten Bundesländer. Investoren bezahlten z. B. in Sachsen-Anhalt im

Schnitt 2.500 Euro/ha - im teuersten Flächenland Baden-Württemberg hingegen

30.100 Euro/ha. "Dies ist im Allgemeinen auf die generell hohen

Grundstückspreise, die dichte Besiedelung, die positiven ökonomischen

Rahmenbedingungen sowie die relativ hohe Bodenmasse des Bundeslandes

zurückzuführen. Am Bodensee wird beispielsweise viel Waldgrund von Schweizer

Investoren aufgekauft. Zudem spielt auch die hiesige Bodenqualität eine

gewichtige Rolle", so Pink. "Die durchschnittlich deutlich geringere Fläche

der Transaktionen in Baden-Württemberg spricht für ein starkes Engagement

von Privatinvestoren und eine deutlich kleinteiligere Eigentümerstruktur,

die es in dieser Form in Sachsen-Anhalt nicht geben dürfte."

Größe, Lage und Qualität des Baumbestands bestimmen Anlagewert

Der Standort ist demnach eine stark preisbeeinflussende Variable. Während

der Markt insgesamt wertstabil blieb, gibt es große Preisdifferenzen auf

Ebene der Bundesländer. Spitzenreiter sind mit 42.900 Euro/ha Bremen und

Hamburg. Hier war der Flächenumsatz mit nur 7 ha entsprechend gering, was

aber auch auf die hohe Bevölkerungsdichte sowie die begrenzte

Flächenkapazität zurückzuführen ist. In den Stadtstaaten steht

logischerweise weniger Produkt zur Verfügung als in Baden-Württemberg und

Bayern, die mit 1,4 Mio. ha bzw. 2,6 Mio. ha die absolut größte Waldfläche

aufweisen. Rheinland-Pfalz und Hessen sind mit einem Anteil von 42 % am

dichtesten bewaldet. Außerdem bestimmen die Nähe zu Großstädten sowie Art,

Qualität und Alter der Bestockung wesentlich den Kaufpreis. Der Preis einer

Forstimmobilie wird dementsprechend durch Größe, Lage und Qualität des

Baumbestands bestimmt. Größere Flächen sind meist attraktiver für

institutionelle Anleger. Je nach Preisniveau rechnete sich ein Investment

für sie im Jahr 2014 erst ab 30 ha in Baden-Württemberg bzw. 400 ha in

Sachsen-Anhalt - auf Basis der aktuellen Zahlen stiegen diese Werte

allerdings noch weiter an. Nur ab einer bestimmten Fläche werden auch die

Erträge durch Holz, Jagd und Fischerei attraktiv - Eigenjagden sind zum

Beispiel erst ab einer Grundstücksgröße von 75 ha möglich.

Zusammenlegung von Flächen als Hebel für Ertrags- und Wertsteigerungen

Da sowohl die Waldfläche als auch der Holzvorrat weltweit abnimmt,

versprechen Forstimmobilien ein langfristiges Wertwachstum - Grund und Boden

sowie Baumbestand sind gute Wertspeicher.

"Die jährliche Ertragsrendite liegt bereits seit Jahren bei rund 2 %.

Kalkuliert man die Bodenwertsteigerungen mit ein, könnte in den kommenden

Jahren eine Gesamtrendite von mindestens 4 % erzielt werden. Der Rohstoff

Holz gewinnt auch als Energieträger wieder mehr an Bedeutung, sodass die

Erträge weiter steigen werden", so Urfer. "Auch hier heißt es ,Lage, Lage,

Lage', da die Nähe zu Hauptabnehmern wie Sägewerken als maßgeblicher

Standortfaktor fungieren wird." Matthias Pink ergänzt: "Werfen wir einen

Blick in die USA, nach Finnland oder Schottland fällt auf, dass der dortige

Handel mit Forstimmobilien weitaus aktiver ist. Grund hierfür ist, dass die

dortigen Märkte transparenter und bei weitem nicht so kleinteilig sind wie

die Forstlandschaft hierzulande. Durch die Zusammenfügung kleiner Flächen

könnte neben Ertrags- und Wertsteigerungen auch die Rendite erhöht werden,

was auch den deutschen Markt für Institutionelle attraktiv machen würde."

Unser Fokus Forstimmobilienmarkt Deutschland Juli 2017 (PDF) steht Ihnen

kostenlos auf unserer Homepage www.savills.de zum Download zur Verfügung.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen

Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in

London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange

Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt

ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in

Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen

Osten mit über 31.500 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den

wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,

Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute

Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment

- Agency

- Portfolio Investment

- Debt Advisory

- Valuation

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem

Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von

höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre

Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl

für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte

Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten

Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen

hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills

steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges

Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische

Beziehungen investiert.

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27.07.2017 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,

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