RCM
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Fortress-IPO zeigt - RCM notiert 50 Prozent unter fairem Wert
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0 KommentareDer Boom in den Immobilienaktien hält an. Noch im Oktober soll ein renommiertes internationales Bankenkonsortium 40% der Immo-Holding des amerikanischen Finanzinvestors Fortress an die deutsche
Börse bringen. Fortress hat bekanntlich im Frühjahr 06 die WOBA, Dresdens größte Baugesellschaft, gekauft, und nach eigenen Internetangaben knapp 1700 Euro brutto (inklusive übernommener
Fremdkapitalbelastung) für den Quadratmeter bezahlt. Wenn man die geplante Wohnfläche für 2006 von 35.000 m² von RCM zugrunde legt, dann drückt die aktuelle Börsenkapitalisierung von knapp 20 Mio.
Euro lediglich einen Quadratmeterpreis von zirka 560 Euro aus, was ziemlich genau den Einkaufspreisen von RCM entspricht - und das am selben Standort.
Wenn sich die Planungen von Fortress realisieren lassen, dann soll die Börsenbewertung der gesamten Immo-Holding bei zirka 3,5 Mrd. Euro liegen. Dem stehen 153.000 Wohnungen gegenüber, die über drei verschiedene Gesellschaften zusammengekauft worden sind und demnach einen Wohnungswert von gut 220.000 Euro pro Wohnung repräsentieren. Viel „Holz“ für Wohnungen vornehmlich zweiter bis dritter Qualitätsstufe. Mit Ausnahme von Hamburg, Frankfurt und Dresden haben die Fortess-Gesellschaften fast nur Bestände in Städten mittlerer Größe - aber trotzdem sind die Preise für europäisch denkende Investoren optisch immer noch sehr niedrig.
Wenn sich die Planungen von Fortress realisieren lassen, dann soll die Börsenbewertung der gesamten Immo-Holding bei zirka 3,5 Mrd. Euro liegen. Dem stehen 153.000 Wohnungen gegenüber, die über drei verschiedene Gesellschaften zusammengekauft worden sind und demnach einen Wohnungswert von gut 220.000 Euro pro Wohnung repräsentieren. Viel „Holz“ für Wohnungen vornehmlich zweiter bis dritter Qualitätsstufe. Mit Ausnahme von Hamburg, Frankfurt und Dresden haben die Fortess-Gesellschaften fast nur Bestände in Städten mittlerer Größe - aber trotzdem sind die Preise für europäisch denkende Investoren optisch immer noch sehr niedrig.
Ein Schwergewicht im Fortress Immo-Bestand ist die WOBA Dresden, die ca. 45.000 verwertbare Wohnungen in der sächsischen Landeshauptstadt gebündelt hat. Nicht nur der tatsächliche Kaufpreis bei zirka
1900 Euro pro Quadratmeter (unter Berücksichtigung des nicht vermietbaren Bestandes) ist ein Handicap, sondern auch die Tatsache, dass ein Teil darüber hinaus noch mit einer ausgedehnten
Sozialbindung belastet ist.
Da Fortress die Dresdner WOBA-Wohnungen teilweise noch renovieren muss und sich der Bilanzansatz danach in der Größenordnung von 2000 Euro pro Quadratmeter bewegen wird, muß sich zeigen, wieviele Käufer es für dieses Preisniveau in den nächsten Jahren geben wird. Skeptiker meinen, dass Fortress in Dresden eher einen Wertberichtigungsbedarf als eine Zuschreibemöglichkeit nach IFRS haben könnte - aber dies hängt auch von der wirtschaftlichen Entwicklung in Mitteleuropa ab.
Unabhängig davon sieht die Einkaufssituation bei RCM jedoch sehr viel günstiger aus: Die absolute Einkaufsobergrenze wird auf der RCM - Homepage mit 600 Euro pro Quadratmeter angegeben, bis 13.7.06 wurden pro m² lediglich 561 Euro bezahlt – ein gigantischer Wettbewerbsvorsprung im Vergleich zur WOBA. Und darüber hinaus hat RCM keinerlei Wohnungen mit Sozialbindung. RCM kann dagegen schon zuschreiben, weil die Einstandpreise ganz deutlich unter den geplanten Verkaufspreisen von knapp 1000 Euro pro Quadratmeter liegen.
Inwieweit die geplante Börsenbewertung von Fortress ambitioniert ist, muss die Zukunft, insbesondere das Verhalten der Anleger zeigen: Nimmt man die vorhandenen 153 000 Wohnungen und schätzt eine Durchschnittsgröße von 65 Quadratmeter pro Wohnung, dann würde dem gesamten Fortress Wohnungsbestand eine Fläche von gut einer Million Quadratmeter gegenüber stehen; dies bedeutet bei einem gesamten Unternehmenswert der Immo-Holding von ca. 3,5 Mrd. Euro einen Preis von ca. 3.365 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert ist im Ausland sicherlich noch entwicklungsfähig, in Deutschland ist aber ein großer Teil des Potenzials vorweggenommen.
Würde die Fortress-Bewertung – insbesondere was die Dresdner Preise angeht - auch bei RCM von der Börse angelegt, so müsste die Börsenkapitalisierung von derzeit knapp 20 auf 35 - 40 Mio. Euro steigen, und dies wäre bei 8,225 Mio. Aktien ein Wert pro Anteilsschein von ca. 4,5 Euro. Damit hat RCM weiterhin den Charakter einer unentdeckten Perle.
Quelle: Newsflash
Da Fortress die Dresdner WOBA-Wohnungen teilweise noch renovieren muss und sich der Bilanzansatz danach in der Größenordnung von 2000 Euro pro Quadratmeter bewegen wird, muß sich zeigen, wieviele Käufer es für dieses Preisniveau in den nächsten Jahren geben wird. Skeptiker meinen, dass Fortress in Dresden eher einen Wertberichtigungsbedarf als eine Zuschreibemöglichkeit nach IFRS haben könnte - aber dies hängt auch von der wirtschaftlichen Entwicklung in Mitteleuropa ab.
Unabhängig davon sieht die Einkaufssituation bei RCM jedoch sehr viel günstiger aus: Die absolute Einkaufsobergrenze wird auf der RCM - Homepage mit 600 Euro pro Quadratmeter angegeben, bis 13.7.06 wurden pro m² lediglich 561 Euro bezahlt – ein gigantischer Wettbewerbsvorsprung im Vergleich zur WOBA. Und darüber hinaus hat RCM keinerlei Wohnungen mit Sozialbindung. RCM kann dagegen schon zuschreiben, weil die Einstandpreise ganz deutlich unter den geplanten Verkaufspreisen von knapp 1000 Euro pro Quadratmeter liegen.
Inwieweit die geplante Börsenbewertung von Fortress ambitioniert ist, muss die Zukunft, insbesondere das Verhalten der Anleger zeigen: Nimmt man die vorhandenen 153 000 Wohnungen und schätzt eine Durchschnittsgröße von 65 Quadratmeter pro Wohnung, dann würde dem gesamten Fortress Wohnungsbestand eine Fläche von gut einer Million Quadratmeter gegenüber stehen; dies bedeutet bei einem gesamten Unternehmenswert der Immo-Holding von ca. 3,5 Mrd. Euro einen Preis von ca. 3.365 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert ist im Ausland sicherlich noch entwicklungsfähig, in Deutschland ist aber ein großer Teil des Potenzials vorweggenommen.
Würde die Fortress-Bewertung – insbesondere was die Dresdner Preise angeht - auch bei RCM von der Börse angelegt, so müsste die Börsenkapitalisierung von derzeit knapp 20 auf 35 - 40 Mio. Euro steigen, und dies wäre bei 8,225 Mio. Aktien ein Wert pro Anteilsschein von ca. 4,5 Euro. Damit hat RCM weiterhin den Charakter einer unentdeckten Perle.
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