Deutsche Teilkauf

Immobilien-Teilverkauf – wie Ihr Eigenheim wirklich zur Altersvorsorge wird

Jeder zweite Senior ab 60 Jahren in Deutschland besitzt heute Wohneigentum, rund 13,5 Millionen Menschen in der Bundesrepublik wohnen in den eigenen vier Wänden. Die Entscheidung, ein Haus zu bauen oder zu erwerben, ist für die meisten Menschen immer eine emotionale Entscheidung gewesen, man verspricht sich Freiheit und Selbstbestimmtheit von dem eigenen Haus. Aber auch als Altersvorsorge war der Eigenheimbau von jeher sinnvoll. Da wären zum einen die Wertsteigerungen der Immobilie – wer in Deutschland Wohneigentum besaß, konnte sich über die zurückliegenden fünf Jahre über rund 30 Prozent Wertsteigerung freuen –, und auf der anderen Seite ist man nicht den Dynamiken des Mietmarkts mit Mietsteigerungen, Auseinandersetzungen mit dem Vermieter oder der Gefahr einer Eigenbedarfskündigung ausgesetzt.

Doch das „Betongold“ hat den Haken, dass es wenig liquide ist. Wer es auslösen möchte, muss im Allgemeinen das Haus verlassen. Findige Finanzdienstleister haben sich dieses Problems angenommen und Anfang der 2000er-Jahre mit der Umkehrhypothek in den USA einen wahren Siegeszug angetreten. Mit dieser Hypothek wurde es Besitzern ermöglicht, Ihre Immobilie zu beleihen und die Schuld erst nach dem Verkauf der Immobilie zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen. Mit der Zeit wurde das Modell adaptiert und um die sogenannte Immobilienleibrente ergänzt – dabei verkauft der Besitzer die komplette Immobilie, behält jedoch ein Wohnrecht. Der Kaufpreis wird ihm monatlich als Zusatzrente ausgezahlt und auch entsprechend versteuert. Ein relativ junges Phänomen am Markt ist hingegen der Immobilien-Teilverkauf auf Nießbrauchbasis.
Dieses Modell erlebt im Moment einen regelrechten Boom, denn es erlaubt, einen Teil des Immobilienvermögens aus dem Eigenheim herauszulösen und trotzdem ein Wohn- und Nutzungsrecht zu behalten.

Der Käufer als stiller Miteigentümer

Das System hinter dem Modell ist denkbar einfach: Ein Eigenheimbesitzer verkauft bis zu 50 Prozent seiner Immobilie an ein Unternehmen. Bedingung ist hierbei, dass die Verkaufssumme mindestens 100.000 Euro betragen muss, das heißt, dass das teilverkaufte Objekt mindestens 200.000 Euro wert sein muss. Nach dem Verkauf wird dem Verkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt. Das Nießbrauchrecht erlaubt es dem Verkäufer, das wirtschaftliche Eigentum an seiner Immobilie zu behalten – vereinfacht gesagt: Er kann tun, was er will. Eine Vermietung der Immobilie und die Einbehaltung der Mieteinnahmen sind genauso möglich wie Reparaturen oder Sanierungen oder der Einbau eines Treppenlifts. Der Käufer agiert als stiller Miteigentümer. Für die Nutzung des verkauften Teileigentums wird eine Nutzungsgebühr in Höhe von 3,0 Prozent p. a. auf den verkauften Anteilswert erhoben.

So funktioniert’s – die Kosten trägt meist der Anbieter

Vor dem Ankauf wird mithilfe eines unabhängigen Gutachters der Marktwert der Immobilie ermittelt. Aus dem Marktwert und der gewünschten Auszahlungssumme leitet sich der Besitzanteil des Verkäufers an der Immobilie ab. Die während des Teilverkaufs anfallenden Notar-, Gutachter und Grundbuchkosten trägt allesamt der Käufer. Beispielhaft sieht das so aus:

Ehepaar Müller wünscht sich eine Auszahlung von 200.000 Euro, der Gutachter bestimmt den Wert des Hauses mit 600.000 Euro – der Besitzanteil des Käufers beträgt in diesem Fall also 33 Prozent der Immobilie und das Nutzungsentgelt würde mit 500 Euro pro Monat zu Buche schlagen. Dadurch, dass das Ehepaar weiter einen Anteil an der Immobilie hält, kann es anteilig von den Wertsteigerungen profitieren, was ein wesentlicher Unterscheid zu anderen Verrentungsmodellen ist.

Der Gesamtverkauf – Vorsicht vor Kostenfallen

Sollte es eines Tages dazu kommen, dass der Teilverkäufer sich für einen kompletten Verkauf der Immobilie entscheidet oder aber verstirbt, so hat der Teilkäufer die Pflicht, den Komplettverkauf abzuwickeln. Der Erlös wird entsprechend der Eigentumsanteile zwischen den Parteien aufgeteilt.

Gerade im Gesamtverkaufsprozess gibt es jedoch bei einigen Anbietern Kostenfallen, die man kennen sollte. So erheben fast alle Anbieter eine Durchführungspauschale von 4,5 bis 6,5 Prozent gerechnet auf den gesamten Verkehrswert der Immobilie. Im Falle des Ehepaars Müller wären das zwischen 27.000 und 39.000 Euro. Dabei ist nicht immer ersichtlich, wofür diese Pauschale erhoben wird. Gerade weil auch die Kosten für Dienstleistungen wie Makler oder Fotografen obendrein zu 100 Prozent an den Teilverkäufer weitergegeben werden. Einzige Ausnahme am Markt ist die Deutsche Teilkauf, die weder eine Durchführungspauschale erhebt noch die entstehenden Dienstleisterkosten im Teilverkaufsprozess an den Kunden weitergibt. Auch Sanierungskosten, die im Gesamtverkaufsprozess entstehen, werden von dem Unternehmen entsprechend der Eigentumsanteile geteilt, während bei anderen Anbietern die Kunden die Gesamtkosten tragen.

Während des Teilverkaufs anfallende Kosten, etwa für die Wertermittlung des Hauses durch einen unabhängigen Gutachter übernimmt die Deutsche Teilkauf. Für den Verkäufer fallen weder Kosten für die Grundbucheintragung noch für den Gutachter oder für den Notar an – das alles trägt komplett die Deutsche Teilkauf. Auch den Teilverkauf organisiert die Deutsche Teilkauf auf Wunsch komplett – damit kann der Verkäufer sicher sein, dass der Teilverkauf rechtssicher und korrekt abgewickelt wird.

Verstecktes Risiko: Rang des Nießbrauchs

Das größte Risiko lauert für den Teilverkäufer aber im Grundbuch. Das Nießbrauchrecht wird dort als Belastung der Immobilie eingetragen und ist durch den Grundbucheintrag tendenziell auch bei Zwangsversteigerungen des verkauften Anteils geschützt, also insolvenzfest. Bei genauerem Hinsehen entpuppt sich das Versprechen jedoch teilweise als löchrig, denn viele Anbieter tragen das Nießbrauchrecht im Grundbuch im zweiten Rang hinter einem Bankkredit ein – im Falle einer Insolvenz des Anbieters würde somit zuerst die Bank zum Zuge kommen, das Nießbrauchrecht könnte in diesem Fall verfallen. Auch hierbei ist die Deutsche Teilkauf eine der wenigen Ausnahmen, denn in ihrem Teilverkaufsvertrag wird das Nießbrauchrecht im ersten Rang der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen und damit vor möglichen Bankkrediten. Damit ist Insolvenzschutz garantiert.

Vergleichen Sie die Angebote

Neben den Gesamtverkaufskosten unterscheiden sich die Teilverkaufsanbieter aber auch sonst sehr stark in Fragen der Sicherheit, der Kosten und der Transparenz. Darum sollten Interessenten unbedingt die Angebote vergleichen.

Die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:

• Gilt das Nießbrauchrecht über die gesamte Immobilie oder nur über den verkauften Anteil?
• Ist das Nießbrauchrecht im ersten Rang besichert und damit insolvenzgeschützt oder im zweiten Rang und damit im Falle einer Insolvenz bedroht.
• Haben die Erben ein Vorkaufsrecht sowie ein umfassendes Informations- und Rückkaufrecht?
• Wie können die Erben den Gesamtverkaufsprozess beeinflussen?
• Werden die Kosten beim Gesamtverkauf geteilt?
• Verzichtet der Anbieter auf ein Durchführungsentgelt?