SRH AlsterResearch AG Update: FCR Immobilien AG - Fokussierung nimmt Fahrt auf

• FCR Immobilien AG (Update), Real Estate
  MCap EUR 110m; BUY, PT EUR 14.80 (upside 23%)
  FCR Immobilien AG_update (German only)

Der angekündigte Strategiewechsel der FCR Immobilien (FCR) hin zu einem reinen Bestandshalter und Bestandsentwickler hat unserer Einschätzung nach in H2 2020 weiter an Fahrt gewonnen. So wurden alleine im 4. Quartal vier weitere KaufTransaktionen mit einer Gesamtfläche von über 20.000 m² vermeldet – alles Objekte die sich im Sweet Spot des Immobiliensegments befinden, d.h. Einkaufs- und Fachmarktzentren, typischerweise in der Größenordnung ab 1.500 m2 in B- und CLagen, die größtenteils an krisenresistente Lebensmitteleinzelhändler vermietet sind. Anfangsrenditen zwischen 8-9% p.a. machen dies zu einem äußerst lukrativen Segment der Immobilen Branche. Gleichzeitig wurde die Veräußerung von 3 weiteren Fachmarktzentren gemeldet (siehe Tabelle nächste Seite). Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass auch der Verkaufsprozess des restlichen Tradingportfolios weiter Gestalt annimmt. Insbesondere bei den drei Hotels (Westerburg, Kitzbühel und Pelagone, Italien) gehen wir davon aus, dass sich der Verkaufsprozess in fortgeschrittenen Stadien befindet. Die umgesetzte Portfoliobereinigung ist aus unserer Sicht sehr positiv zu sehen und bringt zahlreiche signifikante Vorteile mit sich, u.a. Fokussierung auf das Kerngeschäft führt zu besseren Bewirtschaftungsergebnissen des bestehenden Portfolios. So gehen wir davon aus, dass die Bewirtschaftung bestehender Immobilienprojekte signifikantes Upside-Potential birgt. Zum Ende des letzten Jahres konnten zum Beispiel in drei Objekten Mietvertragsverlängerungen zwischen 3 und 8 Jahren vollzogen werden, die über die Laufzeit in Summe knapp EUR 3 Mio. zusätzliche Mieterträge generieren werden. Die durchschnittliche Restmietdauer, (WAULT) sollte somit signifikant von 4,4 Jahren zum Ende 2019 auf ca. 5,5 Jahre zum Ende 2020 verbessert werden (eAR). Zusätzlich gehen wir davon aus, dass die Fokussierung auf das Kerngeschäft auch positive Effekte auf die Leerstandsquoten haben sollten, die derzeit bei durchschnittlich 10% liegen (eAR).Frei werdende Mittel können ins Kerngeschäft reinvestiert werden. So plant FCR kurz- bis mittelfristig Zukäufe von Bestandsimmobilien in Höhe von rd. EUR 160 Mio. Bei Anfangsrenditen um die 8-9% sowie einer FK-Hebelung (LTV) von bis zu 80% führen unserer Einschätzung nach zu einer signifikanten Erhöhung sämtlicher G&V und Bilanzkennzahlen. So gehen wir davon aus, dass sich der FFO bereits in 2021 mehr als verdoppeln sollte, was nicht zuletzt auch auf die sprungfixe Kostenstruktur der Gesellschaft zurück zu führen ist. Der FFO sollte zudem davon profitieren, dass das Tradingportfolio per Definition geringere FFO’s erwirtschaftet da in der Regel Immobilien mit hoher Leerstandsquote erworben und dieses nach erfolgreicher Bewirtschaftung und Reduzierung der Leerstandsquote wieder veräußert werden.