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Eine echte Bewährungsprobe: Immobiliengesellschaften

Relative Stärke

Die Hamburger TAG Immobilien war bis zuletzt unter den wenigen Titeln mit einer positiven Jahresperformance zu finden. Dabei operiert der Konzern wie viele seiner Wettbewerber in einem äußerst herausfordernden Umfeld. Mit ihrem zurzeit rund 85.000 Einheiten umfassenden Deutschlandportfolio fokussieren sie mittelgroßen Städte, vor allem in Nord- und Ostdeutschland. Das Berliner Umland bildet einen weiteren Schwerpunkt. Die TAG versteht sich als Bestandshalter, welche Objekte mit Entwicklungspotenzial erwirbt. In Polen ist man zudem seit dem Jahr 2020 aktiv; hier investiert die Gesellschaft allerdings ausschließlich in Neubauten. In Polen möchte man mittel- bis langfristig einen Bestand von 20.000 Mieteinheiten aufbauen. Das ist aber noch Zukunftsmusik – die Realität wird von höheren Finanzierungskosten, Abwertungen und Objektverkäufen bestimmt. Aus dem Verkauf von über 1.000 Wohnungen hierzulande vereinnahmte TAG im ersten Halbjahr knapp 162 Millionen Euro. Dabei nahm man einen kleinen Buchverlust bewusst in Kauf. Trotz höherer Nettokaltmieten ging der operative Gewinn (FFO1) von Januar bis Juni aufgrund gestiegener Finanzierungskosten leicht zurück. Gleichzeitig bestätigte der Vorstand das Jahresziel eines operativen Gewinns zwischen 170 Millionen. und 174 Millionen Euro (Vj.: 189 Millionen Euro). Der nur moderate Rückgang im Vergleich zum Vorjahr wäre durchaus respektabel.

 

Dem negativen Sektortrend widersetzte sich lange Zeit auch die mehrheitlich von der Unternehmerfamilie Otto und dem Finanzinvestor Oaktree kontrollierte Deutsche EuroShop AG. Der Betreiber von europaweit insgesamt 21 Einkaufszentren berichtete zuletzt über steigende Umsätze und eine höhere Kundenfrequenz in den Shopping Malls. Folglich nahmen im ersten Halbjahr auch die bereinigten Funds from Operations (+14,5 Prozent) und die Konzernliquidität (+18 Prozent) zu. Hinzu kamen positive Einmaleffekte durch die Auflösung von in den Corona-Jahren 2020 und 2021 gebildeten Rückstellungen. Die FFO-Prognose wurde inkl. der Einmalerträge sodann auf 2,08 bis 2,18 EUR je Aktie angehoben (zuvor: 2,00 bis 2,10 Euro). Erwähnenswert ist die günstige Struktur des eigenen Kreditportfolios, für das im Durchschnitt nur 2,34 Prozent Zinsen fällig werden. Das erste Darlehen ist darüber hinaus erst im September 2025 fällig. Finanzierungsprobleme sind für die Deutsche EuroShop somit auf absehbare Zeit kein Thema. Deshalb und da man in den Vorjahren bei der Dividende den Rotstift angesetzt hatte, durften sich Anteilseigner erst im August über eine satte Ausschüttung (2,50 Euro je Aktie) freuen.

Die Story bleibt intakt

Bei der Aktie von DEFAMA (IK) stützen die Fundamentaldaten und die intakte Story des Bestandshalters von Fachmarkt- und Einzelhandelszentren. Diese liegen überwiegend in kleinen und mittelgroßen Städten. Derzeit setzt sich das Portfolio aus 63 Objekten zusammen. Die zuletzt neu erworbenen Objekte in Markoldendorf und Nordhausen werden erstmals mit der Bilanz des dritten Quartals in das Zahlenwerk einfließen. Auch ohne die Neuzugänge gelang es jedoch, die FFO im ersten Halbjahr um 16 Prozent auf 4,6 Millionen Euro bzw. 0,97 Euro je Aktie zu verbessern. Dabei zeigte sich auch der positive Effekt von Indexmietanpassungen. Defama-Chef Matthias Schrade bestätigte das für 2023 ausgegebene FFO-Ziel in Höhe von 9,8 Millionen Euro. Die annualisierten FFO sollen bis Jahresende sogar auf 11,0 Millionen Euro. EUR anwachsen, was der Gesellschaft die neunte Dividendenerhöhung in Folge ermöglichen würde. Anders als viele Immobilienunternehmen steht Defama auf einem recht soliden finanziellen Fundament. Wie der Vorstand bereits durchblicken ließ, führe man laufend Gespräche über weitere Zukäufe. Attraktive Opportunitäten, die sich aus der aktuell schwierigen Marktlage ergeben könnten, dürften Schrade und sein Team zu nutzen wissen.

 

 

Ein Albtraum für Aktionäre

Selbst unter den vielen arg gebeutelten Immobilienaktien ist der Absturz der HELMA Eigenheimbau AG ein negativer Ausreißer. Zeitweilig wurde am Markt sogar über eine Insolvenz des Baudienstleisters und Bauträgers spekuliert. Diese Gefahr scheint mit dem Abschluss einer neuen Finanzierungsvereinbarung vorerst gebannt. Derzeit erarbeitet der Vorstand ein Restrukturierungskonzept, das bis Ende Oktober vorliegen soll. Ziel ist neben der Senkung aller Kosten die Konzentration auf das Kerngeschäft als Baudienstleister für Einfamilienhäuser in Massivbauweise. Die Nachfrage nach solchen Immobilien war bereits im letzten Jahr infolge der explorierenden Baukosten und steigender Bauzinsen eingebrochen. Der Hoffnung auf eine anziehende Nachfrage hat die Gesellschaft inzwischen eine Absage erteilen müssen. So nahm man im Juni die nur wenige Monate zuvor aufgestellte Prognose zurück. Die für die zweite Jahreshälfte unterstellte Nachfragebelebung werde so vermutlich nicht eintreten – daher sei nun für 2023 ein Verlust zu erwarten. Zum Halbjahr belasteten neben der rückläufigen Nachfrage auch Abwertungen und Aufwendungen für Rechts- und Beratungsleistungen die Ergebnisentwicklung. Noch immer gibt die unerwartete Abberufung des langjährigen Vorstandsvorsitzenden Gerrit Janssen im Oktober 2022 Rätsel auf. Kurz darauf folgte die erste von mehreren Gewinnwarnungen.

 

Bild: © Katie Chizhevskaya – stock.adobe.com

 

Viele Finanzierungsmodelle stehen aufgrund der gestiegenen Zinsen unter Wasser

Viel erdulden mussten auch Aktionäre der Adler Group. Seitdem Leerverkäufer das Unternehmen vor zwei Jahren ins Visier genommen haben, ist es zu einem regelrechten Kollaps der Börsenbewertung gekommen. Auf rund 96 Prozent (!) summiert sich das Minus seitdem, was einem Totalverlust recht nahekommt. Zu hoch bewertete Immobilienprojekte, geplatzte Deals, ein versagtes Testat durch den Wirtschaftsprüfer, Razzien bei Konzerntöchtern – die Liste des Schreckens scheint kein Ende zu nehmen. Derzeit ist an eine Weiterentwicklung des Unternehmens nicht zu denken. Es geht vielmehr um die Existenzsicherung oder, wie die Adler Group es nennt, um das ''Liquiditätsmanagement''. In einem Markt, der – wie der Vorstand selbst zugibt – ausgetrocknet sei, ist man gezwungen, sich von weiteren Immobilienbeständen zu trennen. Aufgrund der bereits im Jahr 2022 erfolgten Verkäufe …..

 

 

Marcus Wessel

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Erscheinungsdatum 30.09.2023