@
K1K1
>> Das Posting bringt die Argumentation auf den Punkt und hat mehr als einen Daumen hoch verdient!
Danke.
@
babbelino
>> Warum sollte ich mir Defama schlechtreden?
Keine Ahnung. Fakt ist, dass Du es immer und immer wieder tust. Du pickst Dir meistens kleine Details heraus oder postulierst für die DeFaMa kaum relevante Annahmen und versuchst die auf die gesamte DeFaMa zu verallgemeinern, um damit die DeFaMa, die Objekte oder das Geschäftsmodell in einem möglichst schlechten Licht erscheinen zu lassen. Genau das hast Du auch jetzt wieder getan, wenn Du Dir mit Puderbach und Brand Erbisdorf zwei kleinere Objekte (von 63) heraussuchst und damit belegen willst, dass ein ganzes Portfolio nichts taugt. Das ist doch keine sinnvolle Analyse. Das ist schlechtreden.
>> Ich kenne leider den Erwerbspreis in Pasewalk nicht
6 Mio. Euro (siehe: https://www.eqs-news.com/de/company/defama-deutsche-fachmarkt-ag/news/5c0f4f8f-ea7c-11e8-902f-2c44fd856d8c)
Jetzt fängst Du wieder an, über Gutachterwerte zu diskutieren. Auch das haben wir hier schon mehrmals durchgekaut. Irgendwelcher von Dir angenommener Abschreibungsbedarf auf irgendwelche Gutachterwerte ist irrelevant so lange die DeFaMa die Liquidität hat, ihre Verbindlichkeiten zu bedienen. Denn die DeFaMa muss bei ihren Krediten keine Covernants einhalten.
>> Ich sehe nur am Beispiel Puderbach, der in einem vollvermieteten Zustand übernommen wurde und
>> jetzt als herabgewirtschaftet einzustufen ist.
Woher weißt Du das? Weil das Objekt einen Leerstand aufweist? Ich habe unten eine Liste aller Objekte eingefügt, auf der deutlich wird, dass es mal immer wieder Objekte gibt, wo die temporär die Mieten zurückgehen. Aber nach ein, zwei Jahren gibt sich das meistens und die Erlöse gehen wieder hoch.
Teilweise ist die DeFaMa auch auf Leerstand angewiesen, um z.B. Mietern Flächen anbieten zu können, die sich vergrößern wollen. Gerade bei den Lebensmittelhändlern ist das immer wieder ein Thema. Aber nur sehr selten laufen die Mietverträge in einem Objekt alle gleich. Und oft liegen die Flächen auch nicht direkt nebeneinander. D.h. wenn ein Mieter größeren Flächenbedarf hat und die Mietverträge kleinerer Mieter erst nach und nach auslaufen, dann hat man eben eine Weile (steigenden) Leerstand. So wie in Sonnefeld, wo man steigenden Leerstand hatte, dann den Norma vergrößert und dann das Objekt mit gutem Gewinn verkauft hat.
In Puderbach lief es anders, wie Herr Schrade mir auf Nachfrage erklärt hat. Der Voreigentümer hatte da noch eine Weile eine Fläche genutzt. Aber es war von Anfang an klar, dass der rausgehen würde. Nicht absehbar war der Herzinfarkt und die anschließende Insolvenz des Fleischers und der Auszug des Bäckers. Jetzt kann man die Flächen zusammenfassen und einem größeren Mieter anbieten. Herr Schrade ist zuversichtlich, dass das Puderbach in spätestens zwei Jahren wieder voll vermietet ist.
Es gibt auch Objekte wo die DeFaMa einen Auszug schon beim Kauf eingepreist hat. Wenn der Kaufpreis eines Objektes besonders günstig ist, dann sollte der kundige Investor in Betracht ziehen, dass die Mieterlöse wegen dem Auszug eines Mieters vielleicht sinken werden. Das war z.B. bei Merseburg der Fall. Trotzdem war es ein gutes Geschäft, weil der Kaufpreis i.H.v. 1.030.000 Euro selbst mit der heutigen geringeren Miete (122.000 €) sehr günstig war und man zusätzlich 4 Jahre lang eine deutliche Überrendite erzielt hat. Und manchmal hat man auch Glück und der Mieter verlängert widererwarten doch.
>> Der gutachterliche Wert des Objekts ging von 2017 von 2,35 Mio. auf nunmehr 2,03 Mio. um 14%
>> zurück. Obwohl die operative Entwicklung des Objekts als katastrophal zu beurteilen ist, hat der
>> gutachterliche Wert nur um 14% nachgegeben. Woran könnte das gelegen haben? Richtig, an dem
>> von Dir so gerne nicht betrachteten Bodenrichtwert, der sich Betrachtungszeitraum von 15 Euro auf
>> 30 Euro verdoppelt hat. Von daher kann ich Deine Kritik am Bodenrichtwert nicht verstehen. In
>> diesem Fall hat die günstige Entwicklung desselben eine viel stärkere Abwertung verhindert.
Ich weiß nicht genau, wie die Gutachter rechnen und hätte auch noch zwei andere Erklärungsansätze.
Aber schauen wir uns zuerst mal Deine Logik an. Denn rein von der Mathematik her, kann ich Deine Argumentation nicht nachvollziehen. Hier erstmal die Zahlen, um die es geht:
Fest steht, dass die Mieterlöse in Puderbach (temporär) um 26 % gefallen sind. Wenn ich Deine Argumentation richtig verstehe, hätte dementsprechend auch der Gutachterwert um mindestens 26 % fallen müssen. Also von 2.350.000 € auf 1.730.000 €. Das wäre ein Rückgang von 620.000 Euro gewesen. Stattdessen ist der Gutachterwert nur um 320.000 Euro gefallen. D.h. irgendein Faktor oder mehrere Faktoren haben den Rückgang um weitere 300.000 Euro (620.000 - 320.000 €) verhindert. Und Deine Erklärung ist, dass ein Anstieg des Bodenrichtwerts um 87.000 Euro eine Abwertung um weitere 300.000 Euro kompensiert hat? Das finde ich nicht schlüssig. Da bleiben dann ja immer noch 213.000 Euro Rückgang, die durch andere Faktoren zu erklären wären.
Ich glaube der geringere Rückgang des Gutachterwertes hängt vor allem damit zusammen, dass Gutachter meistens nicht mit den tatsächlichen Erlösen eines Objektes rechnen, sondern mit Marktmieten. D.h. die Gutachter treffen Annahmen, welche allgemein übliche Marktmiete mit dem Objekt erzielt werden kann, wenn es voll vermietet ist. Und auf diesen Betrag nehmen dann noch Zuschläge (z.B. wenn die aktuelle Miete über der Marktmiete liegt) oder Abschläge (z.B. für die angenommene Dauer des Leerstands oder Revitalisierungskosten) vor. Und so kann man auf erstaunlich hohe Gutachterwerte kommen, selbst wenn das Objekt komplett leer steht. Und das könnte auch hier erklären, dass der Gutachterwert weniger gefallen ist, als die Mieterlöse. Weil der Gutachter den potenziellen Mietertrag der Leerfläche in seiner Bewertung berücksichtigt und deshalb mit einer höheren Miete als der derzeitigen IST-Miete rechnet. Und wenn das Objekt in ein, zwei Jahren wieder voll vermietet ist, wird er auch recht behalten.
Oder vielleicht hat die DeFaMa dem Gutachter auch schlicht und einfach nachgewiesen, dass bereits ein neuer Mietvertrag für die Leerflächen existiert oder in Aussicht ist. Who knows?
>> Ein Objekt mit diesen Leistungskennziffern ist aktuell de facto unverkäuflich.
Woher weißt Du das? Bleicherode hatte auch rückläufige Mieterträge und einen Leerstand von 12 %. Das hat einen Käufer nicht davon abgehalten, es der DeFaMa zum Doppelten des Preises abzukaufen, den die DeFaMa dafür bezahlt hat.
Und die FCR hatte mal ein Objekt, wo nach und nach alle Mieter ausgezogen sind bis das Objekt komplett leer stand. Da würde man ja vermuten, dass es ein Totalausfall ist. Aber das war mitnichten der Fall. Lidl hat das Objekt gekauft, abgerissen und einen neuen Lidl drauf gebaut. Die FCR konnte dieses Objekt für 1,1 Mio. Euro verkaufen – für ein Grundstück auf dem auch noch ein zweistöckiges Gebäude stand, dass von Lidl komplett abgerissen wurde, um den Neubau drauf zu stellen.
Warum war Lidl dieses Grundstück soviel wert? Du kannst ja mal schauen, ob der Bodenrichtwert dort deutlich über 343 Euro/m² lag ([1,1 Mio. € + Abrisskosten] : 3.200 m² Grundstücksfläche). Denn Deiner Meinung nach wäre das ja alles gewesen, was die FCR dort hätte erlösen dürfen.
Woher kommt dann der Mehrerlös? Ich denke er kommt aus der Lage des Objekts und der Tatsache, dass man dort Einzelhandel betreiben darf. Und wenn Du schon dabei bist, schaue Dir doch auch mal die Demografie des Ortes an und wie viel Leerstand der Ort hat. Das war alles nicht doll. Aber das hat alles nichts zu sagen, wenn die Lage stimmt. Das Objekt liegt übrigens in Schwedt, in der Rosa-Luxemburg-Str. 42a, 16303 Schwedt. Ich füge ans Ende des Beitrags mal ein paar Fotos ein. Bei Google ist heute im Luftbild noch das alte Objekt zu sehen. Bei den Fotos schon das neu gebaute Objekt.
>> Wenn es nach der Argumentation einiger Boardteilnehmer hier geht, hätte das ja gar nicht passieren
>> dürfen. In deren Narrativ besetzt Defama ja gerade in den kleinen Destinationen immer den
>> attraktivsten Platz mit der Folge, dass sich dort eine Art natürliches Monopol bildet. Stimmt leider
>> nicht.
Ich bin mir sicher, dass in Deinem Depot alle Positionen zu jeder Zeit im Plus sind und Du nie auch nur einen Looser im Depot hast. Nicht mal temporär. ;-)
Mein Eindruck ist, dass die DeFaMa die Objekte gut auswählt. Aber Handel ist Wandel. Und Wettbewerbsvorteile sind nicht in Stein gemeißelt. Die können sich auch ändern. Und dann muss die DeFaMa reagieren. Das tut doch jeder normale Investor auch. Oder sieht Dein Depot heute noch genau so aus, wie vor 10 Jahren?
Aber - da gebe ich Dir Recht - das kostet Geld. Ich glaube, dass hatte Herr Schrade am Anfang so auch nicht auf dem Radar. Das hat sich aber mit dem Eintritt von Herrn Stich in das Unternehmen geändert. Seit dem arbeitet die DeFaMa viel intensiver an den Objekten und nimmt entsprechende Investitionen vor. Dadurch hat sich das Ertragsprofil aus meiner Sicht im Laufe der Zeit auch geändert. Es ist geringer aber dafür nachhaltiger geworden.
Um Dir die Mühe zu ersparen selbst alle Zahlen zusammensuchen zu müssen, stelle ich hier meine Übersicht ein. Da kann jeder schauen, wie sich die Mieterlöse der Objekte entwickelt haben. Wenn ich mir die Tabelle so ansehe, dann hat die DeFaMa die Veränderungen bisher doch ganz gut gemeistert. Unterm Strich steigen die Mieteinnahmen und ich finde es bemerkenswert, dass die DeFaMa bisher keinen einzigen Totalausfall hatte. Das sieht bei manchem Wettbewerber ganz anders aus.
Weil Du nach Brand Erbisdorf gefragt hattest, habe ich Herrn Schrade danach auch gleich noch gefragt. Das war wirklich sehr interessant, denn in Brand Erbisdorf hat die DeFaMa das einzige Fachmarktzentrum. Alle anderen Standorte sind nur Single Tenant Standorte.
Beim Kauf waren in dem Objekt Aldi, Deichmann und Kik. Deichmann ist schon vor einiger Zeit raus. Bezüglich dieser Fläche ist die DeFaMa in Verhandlungen. Herr Schrade ist zuversichtlich, dass die Fläche in absehbarer Zeit wieder vermietet ist.
Aldi ist auch aus- und ein paar Häuser weiter gezogen. Aber den Mietvertrag bei der DeFaMa hat Aldi behalten und zahlt auch weiter Miete. Die Fläche hat Aldi jetzt an Tedi untervermietet. Herr Schrade vermutet, dass sie auf diese Weise verhindern wollen, dass die DeFaMa die Fläche an einen anderen Lebensmittler vermietet, denn die würden gerne an den Standort ziehen.
>> We will see.
Excatly.
FOTOS von Schwedt