Immobilienaktie massiv unter NAV!

Jüngst gab die IFM IMMOBILEN AG (DE000A0JDU97) die Kaufpreiszahlung des intern als „Romeo & Julia“ bezeichneten Objekts bekannt: Für rund 25 Millionen Euro erwirbt die in Heidelberg ansässige Immobiliengesellschaft ein absolutes Top-Objekt in Frankfurter Bestlage. Mit diesem Coup stellte das Team um CEO Georg Glatzel einmal mehr ihre Fähigkeiten unter Beweis: Wie wir aus marktnahen Kreisen erfahren haben, taxierte das letzte verfügbare Wertgutachten für den Immobiliekomplex einen fairen Verkehrswert von sage und schreiben 80 Millionen Euro! Bevor das Objekt im Jahr 2008 in die Vermarktung gehen wird, steht nun jedoch zunächst die komplette Entkernung und Revitalisierung an, wodurch weit höhere Mieteinnahmen realisiert werden können. Inklusive des Kaufpreises sollen schlussendlich etwa 66 Millionen Euro in das Objekt investiert werden. Dass das alte Wertgutachten nach dem vollständigen Refurbishment nur noch Makulatur sein dürfte, versteht sich von selbst.

Romeo & Julia ist sicherlich ein Paradebeispiel für das Geschäftsmodell der IFM, die man am treffendsten als Bestandsentwickler bezeichnen kann. Die Heidelberger haben sich auf die Restrukturierung von bestehenden Büroimmobilien spezialisiert. Dies birgt zwei zentrale Vorteile: Zum einen sind die Umbau-/Entkernungskosten sehr genau kalkulierbar und zum anderen bedarf es hierfür keiner neuer Baugenehmigungen. Letzterer Punkt ist entscheidend, da ein Objekt wie Romeo & Julia heutzutage aufgrund der aktuellen Städteplanungspolitik nur noch ohne nennenswerte Parkplätze genehmigt werden würde. „Autofreie Innenstadt“ lautet das Credo im Frankfurter Römer. Glatzel hingegen verfügt nach der Renovierung über eine neuwertige Immobilie mit über 180 Stellplätzen!

Doch auch bei ihren übrigen Investitionen konnte die IFM ein goldenes Händchen beweisen. Die Vermietung von Westend First, einem Bürokomplex direkt hinter den Türmen der Deutschen Bank, läuft deutlich über Plan. Leerstände sind bei diesem Objekt jedoch ohnehin unerheblich, da der Immobilien-Experte Glatzel mit dem Verkäufer (RWE) bis zum Jahr 2009 eine Mietgarantie für 75 Prozent der Fläche zu einem Preis von 28 Euro vereinbart hat.

An der Börse wird der Titel derzeit mit rund 77 Millionen Euro kapitalisiert. Das ist geradezu lächerlich wenn man bedenkt, dass die Gesellschaft auch nach der Kaufpreiszahlung für Romeo & Julia noch rund 55 Millionen Euro in der Kriegskasse hat. Zusätzlich schlummern allein in diesem Objekt nach unseren Berechnungen stille Reserven von etwa 14 Millionen Euro mit eher steigender Tendenz.
Das wahre Potenzial des Unternehmens spiegelt die Börse bislang sicherlich nicht ausreichend wieder. Dies liegt neben dem ungünstigen Timing des IPOs sicherlich nicht zuletzt an dem Umstand, dass die Emission ohne Prospekt erfolgte und somit eine sinnvolle IR-Arbeit kaum möglich ist. Wie wir aus gewöhnlich gut informierten Kreisen erfahren konnten, soll sich dies jedoch bald ändern. Wir erwarten relativ zeitnah einen Prospekt, der dann vermutlich auch mit einem Segmentwechsel verbunden sein dürfte. Diesen Schritt können wir nur unterstützen, wäre doch die IFM der Größe nach SDAX-tauglich!

Die Anteilsscheine der IFM notieren bei einem Kurs von neun Euro derzeit rund 50 Prozent unter Net Asset Value (NAV) von circa 13,50 Euro. Der Abschlag ist im Vergleich zu anderen Immobilienaktien völlig überzogen. Zudem sind im aktuellen NAV die massiven stillen Reserven aus Romeo & Julia, eine Immobilie zum Verlieben, bislang noch nicht berücksichtigt. Da die Aktie durch die solide Substanz und die Cash-Reserven nach unten sehr gut abgesichert ist, stellt das Unternehmen eine hochinteressante Investitionsmöglichkeit dar. Kaufenswert!