Alstria Office / IPO

Spezialist für Büroimmobilien überzeugt

Der Zustrom von neuen Immobilien-Unternehmen an den deutschen Markt versiegt so schnell nicht. Bis Montag, 02.04., können die Aktien der auf Büroimmobilien spezialisierten Alstria Office AG in einer Spanne von 16 bis 17,50 Euro gezeichnet werden. Das Emissionsvolumen von bis zu 500 Mio. Euro dürfte für institutionelle Investoren genug Anziehungskraft haben. Privatanleger sollten sich „anhängen“.

Börsengang und Erlös

Der Börsengang wird von JP Morgan, Deutsche Bank und MM Warburg gemanagt. Diese Konstellation lässt bereits auf einen hohen Platzierungsanteil bei angelsächsischen Investoren schließen. Erstnotiz im Geregelten Markt (Prime Standard) soll am 3. April sein.

Achtung: Die Zeichnungsfrist läuft bis Montag, 02.04., 12 Uhr. Wenn Sie sich zu einer Zeichnung bei Ihrer Direktbank entschließen, z.B. Bank 24, der Direktbanktochter der im Konsortium befindlichen Deutschen Bank, geht dies auch am Wochenende. Alle anderen müssen sich beeilen. Angeboten werden knapp 30 Mio. Aktien, davon etwas mehr als die Hälfte aus einer Kapitalerhöhung. Der Nettozufluss für die Hamburger dürfte bei rund 250 Mio. Euro liegen.

Portfolio: Frage des Standpunkts

Derzeit umfasst das Portfolio 71 Immobilien, wenn man die jüngste Akquisition von acht Objekten mitzählt. Hierzu wird der Mittelzufluss des Börsengangs benötigt. Mehr als die Hälfte des Alstria-Portfolios liegt im halbwegs boomenden Hamburger Raum. Die Alstria-Mieter sind die Stadt Hamburg, DaimlerChrysler, Barmer, Siemens und andere große Adressen, mit denen eine langjährige und stabile Beziehung besteht. Allerdings stellt sich hier gleich die Frage, ob sich bei diesen Mietern Mietpreissteigerungen realisieren lassen, wie von Alstria in Aussicht gestellt. Bei solch großen Mietern liegt das Verhandlungsplus sogar meist auf der Gegenseite.

Viele Akquisitionen geplant

Die geplanten Steigerungen des Net Asset Value (derzeit ca. 825 Mio. Euro) des Portfolios werden daher unserer Einschätzung nach fast ausschließlich durch Zukäufe zustande kommen, darüber hinaus höchstens noch durch Drehen an der Kostenschraube: besseres Facility Management, Zusammenlegung von Service-Verträgen und ähnliches. Mindestens 500 Mio. Euro pro Jahr will Alstria in Portfolioerweiterungen investieren. Dazu werden weitere Kapitalmaßnahmen erforderlich sein, auch um den Verschuldungsgrad unter 60 % zu halten, wie er im Übrigen bei einer Wandlung in einen REIT gesetzlich vorgeschrieben wäre.

Auf einer eigenen Hauptversammlung hat Alstria bereits die Umwandlung autorisieren lassen, nur der Zeitpunkt steht noch aus. Mit ihrer praktisch ausschließlichen Fokussierung auf Büroimmobilien, der geplanten Dividende sowie der Orientierung an einer Fremdkapitalquote von maximal 60 % bietet Alstria beste Voraussetzungen für die Erlangung des REIT-Status.

Bewertung niedrig angesetzt

Das untere Ende der Bookbuilding-Spanne entspricht umgerechnet genau dem aktuellen Substanzwert des Portfolios (Quotient 1,0), das obere Ende bedeutet eine Prämie von rund 10 % (Quotient 1,1). Diese wird gemeinhin einem Management zugeschrieben, dem man erfolgreiches Wirtschaften unterstellt. Auf 2008er Basis sinkt der Quotient auf 0,8 bis 0,9.

Wir gehen davon aus, dass Alstria mit dieser Emissionsbewertung sehr gut aufgenommen wird, da das praktisch einzige ähnlich gelagerte deutsche Immobilien-Unternehmen DIC Asset mittlerweile eine Prämie von 30 % ausweist. Alstria kommt also deutlich günstiger als die „Peer Group“, allein dies dürfte für Institutionelle Anlass genug für einen Kauf sein. Der Alstria-Kurs dürfte daher unserer Ansicht nach rasch 19 bis 20 Euro erreichen, einzig aufgrund dieser Bewertungsanpassung.

Fazit

Anleger sollten die Aktien zeichnen. Selbst bei einem Ausgabepreis am oberen Ende rechnen wir mit kurzfristigem Kurspotenzial von ca. 10 % auf die zuvor beschriebene Anpassung zu(m) Vergleichsunternehmen. Am deutschen Markt existieren bekanntlich nicht so viele fokussierte Immobilienunternehmen in einer Größenordnung von 1 Mrd. Euro Marktkapitalisierung, so dass Alstria genügend Zuspruch zuteil wird. Des weiteren besteht die Möglichkeit, dass Alstria das erste REIT-Unternehmen hier zu Lande wird. Alles in allem also sehr gute Gründe, auf diesen Zug mit aufzuspringen. Mittelfristig sind Kurse bis 25 Euro vorstellbar.

Für die Inhalte ist die Redaktion des Performaxx-Anlegerbriefs verantwortlich. Der Performaxx-Anlegerbrief zählt mit einer Musterdepotperformance von über 723 % (seit 1.1.2001) zu Deutschlands erfolgreichsten Börsenbriefen.