Boetzelen Real Estate / IPO

Bis 6,50 Euro interessant

Der Börsengang des nächsten Unternehmens aus dem Immobiliensektor steht bevor. Die Aktien der Boetzelen Real Estate AG können bis zum 13. Juni in einer Spanne von 5,50 bis 7,50 Euro gezeichnet werden. Die Erstnotiz im Prime Standard soll dann am 14. Juni erfolgen. Auch wenn Immobilienunternehmen zuletzt einen schweren Stand hatten, sind die Aktien der Düsseldorfer eine Überlegung wert.

Maximal 150 Mio. Euro Erlös

Die angebotenen 25 Mio. Aktien stammen vollständig aus einer Kapitalerhöhung, lediglich der Greenshoe von knapp 4 Mio. Papieren stammt von Altgesellschaftern. Der Emissionserlös liegt demnach bei 137,5 bis 187,5 Mio. Euro. Allerdings behält sich Boetzelen vor, den Emissionserlös bei 150 Mio. Euro zu deckeln, indem bei einer Zuteilung am oberen Ende der Preisspanne einfach weniger Aktien ausgegeben würden. Die UBS führt das Konsortium an, des Weiteren sind UniCredit und WestLB vertreten.

Discounter im Fokus

Schon zum letzten Stichtag hatte Boetzelen mehr als 220 Mio. Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert, wovon allein die Hälfte im 1. Quartal 2007 erworben wurde. Aktuell sind es 67 Objekte. Allerdings sollte Boetzelen nicht mit einem Shoppingcenter-Betreiber wie der Deutschen EuroShop verwechselt werden, denn die Düsseldorfer haben sich auf den Erwerb, die Vermietung und das Bestandsmanagement von Discount-, Super- und Fachmärkten fokussiert (Aldi, Lidl, Rewe etc.). Ziel sind selbstverständlich attraktive Standorte, lang laufende Mietverträge und erstklassige Mieter. Regional sind schon 1.875 gegründete Gesellschaften auf Westdeutschland konzentriert. Angeblich könne Boetzelen im Einkauf durchschnittlich um ein Fünftel günstigere Einkaufspreise erzielen, weil man „so gut vernetzt” sei. Boetzelen baut nicht selbst, sondern zahlt erst an den Projektentwickler, wenn das entsprechende Objekt einen Mieter hat und die erste Rate eingegangen ist.

Profiteur des Vor-REIT-Status

Anfang 2008 will Boetzelen den REIT-Status erlangen, den man ja auch schon im Unternehmensnamen andeutet. Der so genannte Vor-REIT-Status sei bereits beantragt. Damit können REIT-AGs Immobilien erwerben, die der Verkäufer nur zur Hälfte versteuern muss, um diesen Verkauf attraktiv zu machen. Bis 2009, so Vorstand Rajcic, soll ein Portfoliovolumen von 1 Mrd. Euro erreicht sein. Innerhalb der nächsten 12 Monate dürfte Boetzelen bei 500 bis 600 Mio. Euro angekommen sein. Mit Hilfe des Emissionserlöses soll darüber hinaus eine Hypothekenanleihe mit einem 6 %-igen Kupon vorzeitig abgelöst werden. Das sind allesamt ambitionierte Pläne: Eine Verfünffachung des betreuten Volumens innerhalb von zwei Jahren schüttelt erfahrungsgemäß kein Unternehmen einfach so aus dem Ärmel.

Wachstumssprung 2008?

Mit Hilfe des Emissionsvolumens können indes tatsächlich deutlich mehr Projekte gleichzeitig gestemmt werden. Das wird auf einen Umsatz- und Ergebnissprung im Jahr 2008 hinauslaufen. Wie groß dieser sein könnte, darüber kann heute kaum Genaues gesagt werden. Planungen zufolge sollte das KGV auf Basis des Jahres 2008 dann einstellig sein. Für 2008 – also das Jahr, in dem zum ersten Mal gut verdient werden könnte – sei eine Dividende angestrebt. Bei REITs müssen 90 % der Gewinne ausgeschüttet werden, was in der Mitte der Preisspanne auf eine Dividendenrendite von bis zu 7 % hinausliefe.

Risiken

Derzeit wollen natürlich alle Immobilienunternehmen günstig einkaufen und teuer weiterverkaufen. Durch die abgesenkten Steuersätze im Rahmen der Unternehmenssteuerreform werden Verkäufe ab 2008 vorteilhafter. Daher rechnen wir damit, dass im Jahr 2007 unter REIT-Gesichtspunkten nicht mehr ganz so viel passieren dürfte.

Die Kursentwicklung bei Alstria, Estavis und anderen Immobilienunternehmen, die kürzlich an die Börse kamen, verlief eher enttäuschend. Mehr und mehr zeigt sich, dass der günstige Einkauf von Objekten zunehmend problematisch wird.

Fazit

Wenn der Wachstumssprung von 2007 auf 2008 annähernd gelingt, ist Boetzelen zur Emission attraktiv bewertet. Da Immobilienaktien, vor allem die jüngst hinzugekommenen, allerdings einen schweren Stand hatten, ist eine günstige Bewertung allein kein ausschlaggebendes Argument mehr. Wir raten zu einer Zeichnung oder Investition bis maximal 6,50 Euro, also in der Mitte der Bookbuilding-Spanne.

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