Alstria Office

Auf lockerem Sand gebaut

Der Zustrom von Immobilien-Unternehmen an die deutschen Börsenplätze ist mit dem Börsendebüt von Alstria Office vorerst versiegt. Der Hamburger Spezialist für Büroimmobilien debütierte am 3. April zu einem Emissionspreis von 16 Euro, sah dann aber eine wenig erfolgreiche Kursentwicklung, welche die Notierungen aktuell auf unter 12 Euro absinken ließ. Das IPO fiel in eine Zeit, in welcher der Boom im deutschen Immobiliensektor gerade ein – wohl nur vorläufiges – Ende gefunden haben dürfte.

Starke Stellung

Zuletzt umfasste das Portfolio 70 Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von ca. 770.000 qm und einem Wert von rund 1,6 Mrd. Euro, wenn man die jüngste Akquisition von acht Objekten mitzählt. Hierzu wurde auch der Mittelzufluss des Börsengangs benötigt, rund 250 Mio. Euro. Mehr als die Hälfte des Alstria-Portfolios liegt im boomenden Hamburger Raum. Die Alstria-Mieter sind die Stadt Hamburg, DaimlerChrysler, Barmer, Siemens und andere große Adressen, mit denen eine langjährige und stabile Beziehung besteht. Allerdings stellt sich die Frage, ob sich bei diesen Mietern Mietpreissteigerungen realisieren lassen, wie von Alstria in Aussicht gestellt. Bei solch großen Mietern liegt das Verhandlungsplus sogar meist auf der Gegenseite.

Viele weitere Akquisitionen geplant

Die geplanten Steigerungen des Net Asset Value (derzeit ca. 825 Mio. Euro) des Portfolios werden daher fast ausschließlich durch Zukäufe zustande kommen, darüber hinaus höchstens noch durch Drehen an der Kostenschraube: besseres Facility Management, Zusammenlegung von Service-Verträgen und Ähnliches. Mindestens 500 Mio. Euro pro Jahr will Alstria in Portfolioerweiterungen investieren. Dazu werden weitere Kapitalmaßnahmen erforderlich sein, auch um den Verschuldungsgrad unter 60 % zu halten, wie er bei einer Wandlung in einen REIT gesetzlich vorgeschrieben wäre. Auf einer im Frühjahr einberufenen Hauptversammlung (28. März) hat sich Alstria die Umwandlung bereits autorisieren lassen, nur der Zeitpunkt steht noch aus. Mit der praktisch ausschließlichen Fokussierung auf Büroimmobilien, der geplanten hohen Ausschüttung sowie der Orientierung an einer Fremdkapitalquote von maximal 60 % bietet das Unternehmen beste Voraussetzungen für die Erlangung des REIT-Status. Gerade kürzlich haben die Hamburger noch einmal betont, dass dieser noch in diesem Jahr erfolgen soll.

Gut im Plan

In den letzten Tagen nun legte Alstria ihre ersten Halbjahresszahlen seit der Börsennotiz vor. Diese zeigten Erlöse von 39,1 Mio. Euro und ein operatives Ergebnis von 12,8 Mio. Euro. Vor allem die Entwicklung im 2. Quartal war sehr deutlich und wies allein ein operatives Ergebnis von knapp 10 Mio. Euro aus. Im Gesamtjahr 2007 dürften es rund 80 Mio. Euro Erlös bzw. 30 Mio. Euro operatives Ergebnis werden.

...aber auch in Zukunft?

Die mittlerweile im SDax enthaltene Gesellschaft will auch im laufenden Jahr neue Akquisitionen von 500 bis 750 Mio. Euro stemmen. Das aber ist leichter gesagt als getan, denn die Gefahren liegen seit einiger Zeit im Einkauf. Die Preise für hochwertige Immobilien haben sich durch strategische Investoren so weit hochgeschaukelt, dass die Anfangsrenditen gefährlich nahe in Richtung der Refinanzierungsniveaus abgesunken sind. Wer auf seinen Fremdkapitalanteil 5 % Zinsen zahlen muss, wird mit Anfangsrenditen von 5,5 % nicht mehr weit kommen. Die Hoffnung auf höhere künftige Mieteinnahmen ist zwar verlockend, aber alles andere als eine ausgemachte Sache.

Fazit

Bei unserer Einschätzung zum Börsengang im April haben wir unzureichend berücksichtigt, dass gerade zu diesem Zeitpunkt die Luft aus dem bis dahin so gut gelaufenen Immobiliensektor entwich. Obwohl Alstria derzeit 20 % unter dem Net Asset Value (Nettosubstanzwert) ihres Portfolios notiert, scheint kurzfristig wenig zu gehen. Kurse bis 12 Euro sollten nur Anleger als Einstieg nutzen, die mittelfristig investieren wollen. Kurse von 16 bis 18 Euro sollten unter „normalen Umständen“ innerhalb der nächsten 12 Monate wieder erreicht werden.

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