Fonds-Check

" Olympic Park Sydney" von Real I.S.

Das schöne an reinen Eigenkapitalfonds: Private Kapitalanleger teilen die Gewinne alleine unter sich auf. Dabei verzichten sie allerdings auf den Hebel günstiger Fremdkapitalzinsen. In Australien entfällt dieses Ausschüttungs-Tuning jedoch komplett. Zwar hat die australische Zentralbank den Leitzins vor wenigen Tagen innerhalb von drei Monaten zum dritten Mal auf 5,25 Prozent gesenkt, doch sind die Kredit- Konditionen noch immer so ungünstig, dass der Leverage über Bankdarlehen negativ wirken würde. Auch der aktuelle Australien-Fonds von Real I.S. sammelt ausschließlich Eigenkapital ein. Zeichner finanzieren einen Büro-Neubau im ehemaligen Olympiapark von Sydney.



Objekt: Anlässlich der Olympischen Spiele im Jahr 2000 ist die Region Homebush Bay erschlossen worden. Seitdem hat sie sich zu einem Bürostandort nahezu ohne Leerstand entwickelt. Der „Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney“ finanziert einen Neubau mit knapp 23.000 Quadratmeter Büros. Klimaschutz wird im Gebäude groß geschrieben. Nach Ablauf der vorgeschriebenen Fristen soll es über ein 4,5-Star-ABGR Rating und ein 4 Greenstar Rating verfügen – Auszeichnungen für höchste Umweltverträglichkeit. Der Preis in Höhe von 112 Millionen australischen Dollar entspricht 14,24 Jahresnettomieten und ist angemessen.

Markt: Die Finanzkrise hat Australien erreicht. So ist zum Beispiel die Zahl der Arbeitslosen gestiegen. Die Regierung erwägt als Reaktion darauf, die Zahl der Zuwanderer zu begrenzen und nur noch Bewerber mit besonderer Qualifikation ins Land zu lassen. Bislang war das Wirtschaftswachstum vergleichsweise stark, getrübt wurde es durch die relativ hohe Inflation. Im vergangenen Jahr betrug sie 3,8 Prozent. Für Investitionen in Immobilien ist eine hohe Preissteigerung allerdings kein Nachteil.



Mieter: Rund 97 Prozent der Fläche sind an die Commonwealth Bank of Australia (CBA) vermietet. Die größte Bank des Kontinents wird seit Anfang der 90er Jahre staatlich reguliert. Initiator Real I.S. zählt sie in einem internen Informationspapier zu den insgesamt weltweit 20 Banken, die trotz Finanzkrise noch immer über ein AACredit-Rating von Standard and Poor’s verfügen. Doch auch der CBA-Aktienkurs hat unter der Finanzkrise gelitten. Seit Anfang Oktober hat er sich nahezu halbiert. Der Vertrag läuft bis August 2019. CBA zahlt 283,5 australische Dollar pro Quadratmeter im Jahr und damit die an dem Standort übliche Miete. Jedes Jahr verteuert sich die Nutzungsgebühr um 3,25 Prozent. Bis zum Ende der Laufzeit steigen die Einnahmen so um rund 42 Prozent.



Einnahmen: Konzipiert als Eigenkapital-Fonds fallen keine Zinsen und Tilgungsleistungen an. Anlegern bleiben daher nach Abzug aller Verwaltungskosten und Gebühren die vollen Einnahmen. Ihnen bleiben nach australischen Steuern Ausschüttungen von anfänglich 6,5 Prozent, die bis auf 8,25 Prozent im letzten Prognosejahr steigen. Der Verkaufserlös soll nach Steuern gemäß Kalkulation knapp 110 Prozent betragen. Dabei rechnet Real I.S. mit dem selben Faktor wie beim Einkauf. Läuft alles wie geplant, machen Zeichner ein Plus von knapp 80 Prozent.



Steuern: Der australische Staat besteuert den Fonds mit einem pauschalen Abgabensatz von 30 Prozent, Investoren brauchen keine individuelle Steuererklärung Down under einzureichen. In Deutschland steigt über den Progressionsvorbehalt der Satz für sonstige Einkünfte.



Anbieter: Real I.S. ist eine hundertprozentige Tochter der Bayerischen Landesbank. Bislang hat das Unternehmen rund 100 Fonds mit einem Investitionsvolumen von rund sechs Milliarden Euro platziert. Als erste deutsche Großbank suchte die Bayern-LB Schutz unter dem so bezeichneten Bundesschirm. Die Rede ist von einem Kapitalbedarf in Höhe von 6,4 Milliarden Euro.



Meiner Meinung nach… Zu einer Bank als Mieter brauchte früher nicht viel gesagt zu werden. Inzwischen müssen sich Initiatoren geschlossener Immobilienfonds nicht selten dafür rechtfertigen. Wer davon ausgeht, dass die größte australische Bank Pleite macht, malt meiner Ansicht nach zu schwarz. Isländische Verhältnisse sind Down under wohl nicht zu befürchten. Der Neubau im Olympia Park von Sydney wurde nicht zu teuer eingekauft, die Miete entspricht dem Marktniveau. Ein Fragezeichen steht hinter dem Verkaufszenario. Der Fonds will das Gebäude verkaufen, nachdem der Mietvertrag mit der Commonwealth Bank of Australia ausläuft. Das kann nur gelingen, wenn die CBA ihren Vertrag zu ähnlichen Konditionen verlängert oder ein Nachmieter ebenso viel Miete zahlt.