https://aktienmagazin.de/blog/portfoliocheck/portfoliocheck-ron-baron-schmeist-rexford-industrial-reality-gerade-no-141806.html
"Aktie im Fokus:
Rexford Industrial Realty
Rexford Industrial Realty ist ein Real Estate Investment Trust mit Fokus auf Gewerbeimmobilien und sämtliche seiner Liegenschaften liegen im südlichen Kalifornien ("SoCal"). Aktuell besitzt der REIT 424 Immobilien mit 720 Gebäuden auf 50 Mio. Quadratmetern und bedient damit mehr als 1.600 Gewerbemieter. Diese sind schwerpunktmäßig in den Branchen Großhandel, Fertigung, Maschinenbau, Bauwesen, Einzelhandel und Lagerhaltung tätig. Das eigentlich Interessante ist aber der Fokus auf SoCal. Denn isoliert betrachtet wäre diese Region um Los Angeles und San Franciso herum der viertgrößte Industriemarkt der Welt oder die elftgrößte Volkswirtschaft auf unserem Globus. Den wirtschaftlichen Mittelpunkt bilden die beiden Häfen von Los Angeles und Long Beach, die zusammen den größten Hafenkomplex der westlichen Hemisphäre darstellen. Insgesamt werden hier rund 30 % der gesamten Containerkapazität der USA umgeschlagen.
SoCal ist zwischen dem Ozean und den Bergen eingekeilt, so dass eine regionale Expansion fast nicht mehr möglich ist und das erzeugt eine Angebotsverknappung an Grund und Boden, die es in anderen prosperierenden US-Regionen, wie Arizona oder Texas so nicht gibt. Zudem möchte Los Angeles erheblich in den Wohnungsbau investieren, so dass Flächen für Gewerbeimmobilien zusätzlich knapp werden. Und spätestens seit Adam Smith kennen wir den Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage: prallt eine steigende Nachfrage auf ein sinkendes Angebot, explodiert der Preis. Und genau dies ist die Gemengelage, in der Rexford Industrial agiert. Das Wachstumspotenzial liegt also weniger in der Flächenausweitung als vielmehr in Wertzuwächsen aufgrund steigender Mieteinnahmen. Die Leerstandsquote von nur 4,2 % untermauert dies.
Bis vor kurzem lief also alles rund bei Rexford. Die Hauptsorge galt der Zinsentwicklung, denn hohe Zinsen belasten vor allem kapitalintensive Geschäftsmodelle und im Immobiliensektor sind Kreditfinanzierungen die Regel. Dieser Fremdkapitalhebel wirkt oft positiv, in manchen Phasen aber auch negativ. So wie die letzten zwei Jahre, wo deutlich gestiegene Zinsen auf zunehmende Leerstandsquoten prallten. Die Folge sind sinkende Immobilienwerte und damit zusätzlicher Druck auf der Finanzierungsseite, da die als Sicherheiten für die Kredite herangezogenen Immobilien Wertverluste erleiden und in der Folge so manches eigentlich als solide eingestuftes Unternehmen in Schieflage gerät. In den USA ist der Büromarkt besonders angeschlagen mit teilweise 70 % Wertverlusten. Das strahlt auch auf andere Sektoren aus und erzeugt dadurch bisweilen attraktive Chancen.
Doch nun hat sich der Wind völlig gedreht. Die konkreten Auswirkungen von Donald Trumps Zollkrieg auf die US-Wirtschaft sind noch gar nicht absehbar, aber einige Entwicklungen durchaus. Denn die massiven Strafzölle gegen China haben die Importe aus dem Reich der Mitte versanden lassen. Damit fällt ein erheblicher Teil des Warenumschlags in den bisher boomenden Häfen an der US-Westküste weg und daran schließen sich deutlich verringerte Transportvolumina für Lkw und Eisenbahnen an. Die Nachfrage nach Personal wird in der gesamten Region deutlich zurückgehen und in der Folge die nach Wohnungen und Gewerbeflächen. Die bisher so positiven Aussichten für Rexford haben sich über Nacht in Nichts aufgelöst, denn selbst wenn Donald Trump verhandlungsbereit ist hinsichtlich der Strafzölle, so ist er es am wenigsten gegenüber China, denn diesen neuen Hauptrivalen der USA will er unbedingt und zu jedem Preis in die Schranken weisen. Darauf deuten auch erste Verhandlungsangebote Richtung der EU hin, die Kompromissbereitschaft in deren Zollkonflikt signalisieren, wenn die EU-Staaten sich ihrerseits von China stärker abwenden. Der USA-China-Handelskonflikt wird selbst bei einer Annäherung auf hohem Niveau weiterköcheln und damit die negativen Folgen für die US-Westküste zur Dauerbelastung. Donald Trump schert das wenig, denn Kalifornien ist ein von den Demokraten regierter Bundesstaat und Trump schon länger ein Dorn im Auge. Nicht nur bei seinen Plänen zur Migrationsbegrenzung hat sich ihm Kaliforniens Gouverneur Gavon Newson widersetzt, sondern er hat soeben eine Klage gegen die von Trump verhängten Strafzölle angekündigt. Nicht ohne Grund, denn Kalifornien gehört zweifelsfrei zu den großen Verlierern von Trumps Zollkrieg."
Rexford Industrial: Hoher Wert zum niedrigen Preis
https://seekingalpha.com/article/4760560-rexford-industrial-high-value-at-low-price
"Zusammenfassung
Rexford Industrial Realty konzentriert sich auf den hochwertigen Industriemarkt in Südkalifornien, bietet eine Dividendenrendite von 4,2 % und wird mit einem P/FFO von 17x gehandelt.
Der Markt von REXR profitiert von einem günstigen Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wobei das Neuangebot aufgrund höherer Zinssätze zurückgeht, was starke Leasing-Spreads und ein NOI-Wachstum unterstützt.
Die Wachstumsstrategie des REIT legt den Schwerpunkt auf organische Investitionsausgaben mit einer FFO-Ausschüttungsquote von 72 %, geringer Verschuldung und einer Bilanz mit BBB+-Rating.
REXR stellt eine langfristige Chance mit dem Potenzial für eine deutliche Erholung des Aktienkurses im Jahr 2026 dar, getrieben durch das erwartete Wachstum des FFO pro Aktie."
"Der Markt, auf dem REXR tätig ist, weist ein günstiges Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf. Damit meine ich, dass viele Immobilienentwickler aufgrund des höheren Zinsniveaus ihre Investitionspläne auf Eis gelegt haben, was wiederum zu einem deutlichen Rückgang des Neuangebots geführt hat.
Die praktische Konsequenz hiervon ist, dass kurz- bis mittelfristig eine starke Nachfrage nach bestehenden und neuen REXR-Immobilien bestehen dürfte, wodurch hohe Leasingspannen erzielt und ein höheres NOI-Niveau erwirtschaftet werden kann.
Dieser Aspekt in Kombination mit den bereits starken industriellen Markteigenschaften macht die gesamte Wachstumsgeschichte sehr attraktiv."
"In diesem Zusammenhang ist es nur logisch, dass REXR seine Wachstumsstrategie auf die Wertschöpfung aus der bestehenden Vermögensbasis ausgerichtet hat. So sind fast die gesamten Investitionsausgaben und -finanzierungen für 2025 für Neupositionierungs- und Sanierungsprojekte vorgesehen.
Die M&A-Pipeline ist leer."
"Die FFO-Ausschüttung beträgt 72 %, was dazu beiträgt, einen beträchtlichen Eigenkapitalanteil in den Büchern zu behalten. Die neuen Projekte müssen nämlich nicht ausschließlich mit Schulden finanziert werden.
Darüber hinaus ist die Bilanz mit BBB+ bewertet und weist eines der niedrigsten Verschuldungsprofile der Branche auf. Im vierten Quartal 2024 betrug das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA das 4,6-fache bei einer verfügbaren Liquidität von 1,4 Milliarden US-Dollar, was etwa 10 % der Marktkapitalisierung von REXR entspricht."
https://de.marketscreener.com/kurs/aktie/REXFORD-INDUSTRIAL-REALTY-13659320/
"Rexford Industrial Realty, Inc. ist ein selbstverwalteter und selbstgeführter Full-Service Real Estate Investment Trust (REIT). Das Unternehmen konzentriert sich auf den Besitz, den Betrieb und den Erwerb von Industrieimmobilien in südkalifornischen Infill-Märkten. Über die Rexford Industrial Realty, L.P. (Operating Partnership) und ihre Tochtergesellschaften erwirbt, besitzt, verbessert, saniert, vermietet und verwaltet das Unternehmen Industrieimmobilien, die sich hauptsächlich in den südkalifornischen Infill-Märkten befinden. Das Unternehmen erwirbt auch Hypothekenkredite, die durch Industrieimmobilien besichert sind, oder stellt diese bereit. Rexford Industrial Realty erbringt Immobilienverwaltungs- und Vermietungsdienstleistungen für verbundene Unternehmen und Dritteigentümer. Zu den Dienstleistungen der Immobilienverwaltung gehören die Durchführung von Inspektionen, die Überwachung von Reparaturen und Instandhaltung, das Aushandeln von Verträgen mit Lieferanten, die Pflege der Beziehungen zu den Mietern und die Überwachung des Finanz- und Rechnungswesens. Das Portfolio des Unternehmens besteht aus über 422 Immobilien mit einer vermietbaren Fläche von etwa 49,1 Millionen Quadratmetern.
Mitarbeiterzahl: 242"
https://seekingalpha.com/article/4704891-rexford-industrial-q2-earnings-southern-california-winning-bet#hasComeFromMpArticle=false
"REXR ist ein erstklassiger Industrie-REIT, der ein entwicklungs- und wertschöpfungsorientiertes Geschäftsmodell betreibt. Das Unternehmen kauft Immobilien in ganz Südkalifornien und konzentriert sich dabei sowohl auf stabilisierte, hochwertige Vermögenswerte als auch auf Sanierungsmöglichkeiten. Ihre Marktdurchdringung und -tiefe in Südkalifornien sind berüchtigt und branchenweit beispiellos. Infolgedessen hat REXR seine Mitbewerber und den gesamten Sektor überholt."
"Das Portfolio von REXR umfasst 422 Immobilien mit einer Fläche von etwa 49,7 Millionen Quadratfuß, die sich speziell im Großraum Los Angeles und San Diego befinden. REXR besitzt große Vertriebszentren, kleinere flexible Gebäude und sogar kleine F&E-/Biotech-Einrichtungen in der Forschungsregion Sorrento Valley in San Diego."
"REXR erreicht dies durch ein relativ einfaches Geschäft. Das Unternehmen identifiziert eine Immobilie, die vom derzeitigen Eigentümer nicht ausreichend genutzt wird. Dies bedeutet Industriegebiet, auf dem sich möglicherweise ein älteres, veraltetes Gebäude oder eine begrenzte Grundstücksfläche befindet. Einige Immobilien verfügen möglicherweise über Gebäude, die weniger als 10 % der Grundstücksfläche bedecken. Sollte REXR das Objekt neu entwickeln, würde es von einer deutlich größeren Grundfläche profitieren, von der es Miete einnimmt. Dies bedeutet, dass das Unternehmen großen Wert auf Aktivität und konstante, aktive Verwaltung seines Portfolios legt."
"Die Ertragskraft von wachstumsstarken REITs sollte nicht unterschätzt werden. Viele Anleger übersehen REXR aufgrund der bescheidenen aktuellen Rendite, aber das Wachstumspotenzial ist außergewöhnlich."
"REXR ist nach wie vor einer der leistungsstärksten REITs im Industriesektor. Das Unternehmen wird von einem erstklassigen Team geleitet, das eng mit dem südkalifornischen Industriemarkt verbunden ist. Dies zeigt sich an ihrem hohen Anteil an außerbörslichen Transaktionen und der anhaltenden Outperformance bei Leerstand und Vermietung. REXR wächst trotz der Herausforderungen auf dem Markt weiter. Da sich die Kennzahlen pro Aktie weiter verbessern, wird die Dividende von REXR weiter steigen. Nach den Ergebnissen des zweiten Quartals ist REXR nach wie vor ein „Kauf“, da der südkalifornische Industriemarkt außergewöhnlich stark bleibt."
https://seekingalpha.com/article/4738253-rexford-industrial-high-yield-and-undervaluation-make-it-top-reit-pick
"Zusammenfassung
Rexford Industrial bietet mit einer Dividendenrendite von 4 % eine attraktive Kaufgelegenheit, wird nahe seinem 52-Wochen-Tief gehandelt und hat starke Wachstumsaussichten.
REXRs Fokus auf den angebotsbeschränkten Markt in Südkalifornien, seine solide Bilanz und seine hohen Betriebskennzahlen zeichnen das Unternehmen durch herausragenden langfristigen Wert aus.
Trotz der jüngsten Schwäche des Aktienkurses konnte REXR ein kontinuierliches Wachstum von FFO und NOI verzeichnen, wobei ein günstiges Angebot-Nachfrage-Umfeld die zukünftige Stabilität der Mietpreise unterstützt."
"REXRs beispielloser Fokus auf den südkalifornischen Markt bedeutet, dass das Unternehmen über lokale Marktexpertise und einen First-Mover-Vorteil bei der Präsenz in erstklassigen Lagen verfügt. Dieser Markt ist der größte in den USA und der viertgrößte weltweit und weist traditionell eine niedrige Leerstandsquote auf, die derzeit bei nur 4,2 % liegt."
"Fazit für Anleger
Rexford Industrial bietet eine solide Gelegenheit, während es nahe seinem 52-Wochen-Tief gehandelt wird, für einkommensorientierte Anleger, die Wachstum und langfristigen Wert suchen. REXRs Fokus auf den angebotsbeschränkten südkalifornischen Markt, seine robuste Bilanz und seine starken operativen Kennzahlen machen ihn zu einem herausragenden Unternehmen im Bereich der industriellen REITs.
Mit einer historisch hohen Dividendenrendite von 4 %, die durch FFO gut gedeckt ist, einer niedrigen Bewertung und starken Wachstumsaussichten bei einer Normalisierung der Angebots-/Nachfragetrends könnten geduldige Value-Investoren bei REXR zum aktuellen reduzierten Preis potenziell starke Gesamtrenditen erzielen."
https://seekingalpha.com/article/4745699-buy-the-dip-high-yield-high-growth-stocks-getting-way-too-cheap
"Rexford Industrial Realty ( REXR ).
Diese Aktie hat in den letzten Jahren einen starken Rückgang erlebt, da steigende Zinsen und verlangsamtes Wachstum bei REXR dazu geführt haben, dass die Anleger die Wachstumsaussichten des Unternehmens nicht mehr so ernst nehmen."
"Ein wichtiger Treiber für diese Wiederbeschleunigung des Wachstums ist die erwartete Verbesserung der Angebotsbedingungen in den Zielmärkten, da der Neubau in den Jahren 2025 und 2026 voraussichtlich deutlich zurückgehen wird, was dazu beitragen wird, die derzeitigen Überangebotsprobleme auf dem Markt zu lindern. Darüber hinaus laufen bei REXR in den nächsten Jahren eine beträchtliche Anzahl von Mietverträgen aus. Da viele dieser Mietverträge derzeit deutlich unter den Marktpreisen liegen, sollte REXR bei der Verlängerung von deutlich höheren Mietpreisen profitieren, die als starker Rückenwind für das organische Wachstum dienen sollten, insbesondere wenn die Welle des neuen Angebots nachlässt. Darüber hinaus investiert REXR derzeit aggressiv in die Neuentwicklung einiger seiner Immobilien, was das Wachstum des Unternehmens in den kommenden Jahren ebenfalls vorantreiben sollte."
"Dies macht REXR zu einer äußerst attraktiven Gelegenheit, da den Anlegern eine Dividendenrendite im mittleren einstelligen Bereich geboten wird, die wahrscheinlich im hohen einstelligen Bereich wachsen wird, zusätzlich zu einem CAGR des AFFO pro Aktie im niedrigen zweistelligen Bereich für die absehbare Zukunft. Kombiniert man dies mit dem erheblichen Bewertungsmultiplikator-Aufwärtspotenzial sowohl auf Kurs-zu-NAV- als auch auf Kurs-zu-AFFO-Basis, scheint REXR bereit zu sein, in Zukunft jährliche Gesamtrenditen im mittleren zweistelligen Bereich bis potenziell über 20 % zu erzielen."
https://seekingalpha.com/article/4738308-adding-a-dividend-powerhouse-rexford-industrial-joins-my-portfolio
"Rexford sticht durch seine Lage hervor. Dieser Industrie-REIT hat 100 % seiner Vermögenswerte in den Nachverdichtungsmärkten Südkaliforniens („SoCal“). Am 15. Oktober umfasste dies 424 Immobilien mit 720 Gebäuden auf 50 Millionen Quadratfuß. Diese Gebäude bedienen mehr als 1.600 Kunden."
"So bilden beispielsweise der Hafen von Los Angeles und der Hafen von Long Beach den größten Hafenkomplex der westlichen Hemisphäre. Die beiden Häfen bewältigen rund 30 % der gesamten Containerkapazität der USA. Die meisten dieser Güter verbleiben in Südkalifornien, da es der viertgrößte Industriemarkt der Welt und die elftgrößte Volkswirtschaft wäre, wenn es ein eigenständiges Land wäre."
"Da Südkalifornien zwischen Meer und Bergen liegt, ist das Angebotswachstum begrenzt. Anders als in anderen Wachstumsmärkten wie Arizona, Texas und dem Mittleren Westen ist es in Südkalifornien nahezu unmöglich, neue Lagerhäuser zu bauen.
Dies geht mit einer enormen Preissetzungsmacht einher, da Unternehmen Immobilien in Südkalifornien benötigen. Es ist nur sehr schwer, neue Gebäude zu errichten.
Um die Sache (für die Angebotssituation) noch schlimmer zu machen, will Los Angeles den Wohnungsbau massiv ausbauen , was sich insgesamt negativ auf das Industrieangebot auswirkt. Es erhöht auch die Nachfrage nach Lagerhallen und ähnlichen Gebäuden. Das ist ein großer langfristiger Rückenwind für REXR."
"Wie wir unten sehen können, hat der Markt durchweg niedrigere Leerstandsquoten gemeldet als andere große Märkte. Sogar im dritten Quartal 2024 verzeichnete der südkalifornische Infill-Markt mit 4,2 % nur geringe Leerstände. REXR hat eine sehr gesunde Belegungsrate von 97,6 %."
"Noch besser: Aufgrund des Zinsanstiegs, der erhöhten Inflation und der sinkenden Nachfrage ist die Neubauquote auf nur 1,0 % gesunken. Gleichzeitig blieben die Marktmieten hoch, wie wir unten sehen können. Große Unternehmen wie Cushman & Wakefield erwarten, dass 2025 der Beginn sinkender Leerstandsquoten und einer höheren Nachfrage sein wird, was das Mietwachstum und die Belegungsraten in den wichtigsten Hotspots ankurbeln könnte."
"Auf längere Sicht hat REXR einen weiteren Vorteil. Es hat einen Marktanteil von nur 2,8 % in einem stark fragmentierten Markt. Die meisten Immobilien sind in Familienbesitz. Dank seines auf Off-Market-Transaktionen spezialisierten Teams konnte das Unternehmen viel Wert aufdecken. Ich gehe davon aus, dass das so bleiben wird."
"Es hilft auch, dass REXR eine gesunde Bilanz hat, die durch einen Nettoverschuldungsgrad von 4,7x unterstützt wird, der nahe an seinem Zielbereich von 4,0-4,5x liegt. Es verfügt über 1,7 Milliarden Dollar an Liquidität, die größtenteils aus verfügbaren Kapazitäten im Rahmen seiner revolvierenden Kreditfazilitäten stammt. Dies wird von allen drei großen Ratingagenturen mit einem BBB+-Kreditrating (oder gleichwertig) ausgezeichnet, eine Stufe unter dem A-Bereich."
"Vorteile:
Günstige Lage : Rexfords Fokus auf die Infill-Märkte im südkalifornischen Orange County bietet eine starke Preismacht und ein begrenztes Angebotswachstum.
Attraktive Rendite und Wachstum : Eine Dividendenrendite von 4,0 % mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 18 % über fünf Jahre und starkem NOI-Wachstum machen dies zu einer attraktiven Aktie mit Dividendenwachstum.
Stabile Nachfrage : Die industrielle Basis, der Verbrauchermarkt und die logistische Bedeutung Südkaliforniens sorgen für eine anhaltende Nachfrage nach strategischen Immobilien.
Bewertungschance : Bei einem gemischten P/AFFO von 21,9x erscheinen die Aktien im Verhältnis zum langfristigen Potenzial unterbewertet, das faire Wertziel liegt bei 60 USD.
Nachteile:
Konzentriertes Engagement : Das ausschließlich auf Südkalifornien ausgerichtete Portfolio von Rexford birgt zusätzliche geografische Risiken, insbesondere in einem Bundesstaat mit starker Regulierung wie Kalifornien.
Kurze Laufzeit der Schulden : Eine gewichtete durchschnittliche Laufzeit der Schulden von nur vier Jahren setzt Rexford Refinanzierungsrisiken aus, wenn die Zinsen hoch bleiben.
Marktrisiken : Industrieimmobilien sind zyklischen Gegenwinden ausgesetzt. Ein erhöhtes Angebot in einigen Teilmärkten könnte die Mieten kurzfristig unter Druck setzen."