Immobilien und Steuer

Gastautor: Martin Brosy
29.05.2020, 18:45  |  393   |   |   

Beim Kauf oder dem Verkauf einer Immobilie möchte der Staat immer mitverdienen. Dementsprechend fallen hier Steuern an. Und hierbei ist es ganz egal, ob es sich um ein leeres Grundstück, um ein Waldstück oder um ein Ein- oder um ein Mehrfamilienhaus handelt. Hinsichtlich der Art der Steuer, aber auch wer diese Steuern tragen muss, gibt es aber Unterschiede. Und je nach Steuer muss man auch vorsichtig sein, da hier leicht Fallen drohen.

 

 

Die Grunderwerbssteuer

Wer eine Immobilie kauft, der wird einmalig mit der Grunderwerbssteuer belastet. Diese Steuer darf hierbei nicht mit der zukünftig jährlichen Grundsteuer verwechselt werden. Bei der Höhe der Grunderwerbssteuer muss man aufpassen, diese ist nämlich nicht einheitlich. So kann es nämlich bei der Höhe der Steuer je nach Bundesland Unterschiede geben. In Baden-Württemberg liegt zum Beispiel die Grunderwerbssteuer aktuell bei 5.00 Prozent. In Bayern liegt sie sogar nur bei 3.50 Prozent und in Hamburg bei 4.5 Prozent. Die Höhe vom Prozentsatz bei der Grunderwerbssteuer ist nicht unerheblich. Da maßgeblich bei der Berechnung der Verkaufspreis ist. Kauft man zum Beispiel eine Immobilie in Baden-Württemberg zum Wert von 300.000 Euro, so fällt eine Grundsteuer in Höhe von 5 Prozent von den 300.000 Euro an. Das würde einer Steuerschuld von 15.000 Euro entsprechen. Das bedeutet nichts anderes, als je höher der Verkaufspreis ist, umso höher fällt auch die Grunderwerbssteuer an. Die Grunderwerbssteuer wird vom örtlichen Finanzamt erhoben, in dem die Immobilie liegt. Sie wird ausschließlich vom Käufer getragen, wobei es hier im Steuerrecht eine nicht unwesentliche Besonderheit gibt. Kommt nämlich einer Käufer seiner Pflicht zur Grunderwerbssteuer nicht nach und kann diese auch nicht eingezogen werden, so kann der Verkäufer der Immobilie herangezogen werden.

Natürlich ist das nur eine grobe Umreißung der Grunderwerbssteuer. So kann es nämlich auch Immobiliekäufe geben, in denen die Grunderwerbssteuer nicht anfällt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Verkaufspreis unter 2500 Euro liegt. Auch wird keine Grunderwerbssteuer erhoben, wenn der Verkauf zwischen zwei Ehepartnern erfolgt. Auch dann ist die Steuer nicht fällig. Es gibt aber auch Tricks, wie man die Höhe der Grunderwerbssteuer drücken kann. Wobei vorab hier zu erwähnen ist, ein Drücken der Steuer, erfordert meist immer auch ein Mitwirken vom Verkäufer. Und moralisch einwandfrei ist es auch nicht unbedingt. Eine Möglichkeit wie man die Grunderwerbssteuer in der Höhe drücken kann, sind getrennte Verträge. Der Wert einer Immobilie setzt sich aus dem Bodenwert, aber auch aus dem Wert vom Haus zusammen. Meist ist das teure hierbei dann nicht der Boden, sondern vielmehr das Haus. Zum Drücken der Steuer, muss man jetzt den Kauf aufsplitten. Nämlich einen Kaufvertrag zum Grundstück und gesondert noch einen Kaufvertrag auf das Haus. Die Grunderwerbssteuer fällt ausschließlich auf das Grundstück an. Damit dieser Trick funktioniert, muss man beachten, dass zwischen diesen Verträgen ein zeitlicher Abstand, von mindestens einigen Monaten liegen muss. Da man sonst die Gefahr hat, dass das Finanzamt beide Kaufverträge als einen Kaufvertrag einstuft. Und es gibt noch einen Trick bei der Grunderwerbssteuer, nämlich die Selbstständigkeit. Kauft man eine Immobilie, muss man die Grunderwerbssteuer zahlen. Doch nutzt man die Immobilie für sein Gewerbe, zum Beispiel als Büro oder erzielt anderweitig Einkünfte aus der Immobilie, so kann man die Grunderwerbssteuer im Rahmen der Einkommenssteuererklärung, als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen. Und das sind nur zwei der möglichen Tricks, mit denen man bei der Höhe der Grunderwerbssteuer arbeiten kann. Hier gibt es mehr Informationen über die
Absetzbarkeit der Grunderwerbsteuer auf immonovia.de.


Spekulationssteuer

Nicht nur aber der Käufer einer Immobilie kann vom Finanzamt zur Kasse gebeten werden, sondern auch der Verkäufer. Als Verkäufer kann man hier mit der sogenannten Spekulationssteuer konfrontiert sein. Die Spekulationssteuer fällt beim Verkauf einer Immobilie für den Verkäufer immer dann an, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf, eine Frist von 10 Jahren noch nicht überschritten wurde. Maßgeblich bei der Laufzeit dieser Frist, sind ausschließlich die Zeitpunkte der Beurkundung bei einem Notar. Wobei hier hinsichtlich der Fragestellung der Steuerpflicht, noch verschiedene andere Punkte eine maßgebliche Rolle spielen. Verkauft man zum Beispiel mehrere Immobilien innerhalb von kurzer Zeit, kann das Finanzamt hier eine Gewerblichkeit unterstellen. Die dann steuerrechtlich vollkommen anders gewürdigt wird. Maßgeblich ob die Spekulationssteuer anfällt, ist aber auch, ob die Immobilie selber genutzt wurde. Wurde die Immobilie ausschließlich selber genutzt, fällt zum Beispiel die Spekulationssteuer nicht an. Und das gilt auch dann, wenn der Zeitraum von 10 Jahren noch nicht vergangen ist. Ist aber nur ein Teil der Immobilie mal vermietet gewesen oder noch vermietet, so fällt hier immer die Spekulationssteuer an.

Auch bei der Spekulationssteuer gibt es aber Tricks, wie man dieser entgehen kann. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn die Frist von 10 Jahren noch nicht vergangen ist. War die Immobilie bisher vermietet oder teilweise vermietet, so kann man der Spekulationssteuer entgehen, wenn man die Immobilie selber nutzt. Damit das möglich ist, kann unter Umständen eine Kündigung wegen Eigenbedarf notwendig sein. Nutzt man die Immobilie dann mindestens zwei Jahre selber, so entfällt die Spekulationssteuer. Auch wenn bisher die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch eingehalten wurde. Hilft alles nichts und man muss mit der Spekulationssteuer rechnen, so stellt sich natürlich die Frage, wie hoch diese ausfällt. Und gerade als Verkäufer sollte man hier genau hinsehen, da die Spekulationssteuer etwas komplizierter berechnet wird. So wird nämlich die Spekulationssteuer hier ausschließlich auf den Gewinn erhoben. Und zwar auf den Gewinn, der zwischen Kauf und Verkauf entstanden ist. Doch so einfach wie das klingt, ist es dann nicht. So muss man hier bei der Spekulationssteuer noch die Abschreibung berücksichtigen, sofern man die in der Vergangenheit auch in der Steuererklärung berücksichtigt hat. Diese Abschreibung beträgt in der Regel 2 Prozent jährlich. Zudem sind bei der Berechnung der Spekulationssteuer noch die Einnahmen zu berücksichtigen, die aus der Vermietung oder Verpachtung entstanden ist. Steuerlich anders ist es, wenn die Immobilie geerbt wurde und jetzt verkauft werden soll. In einem solchen Fall würde man unter Umständen nicht nur mit der Spekulationssteuer belastet, sondern auch mit der Erbschaftssteuer. Damit es nicht zu einer solchen Doppelbelastung bei der Besteuerung kommt, kann man eine Steuerermäßigung beim Finanzamt beantragen. Hierbei ist aber ganz wichtig, dass man eine Frist von fünf Jahren nach dem Erbfall einhält. Nur in dieser Frist kann man nämlich die Steuerermäßigung auch in Anspruch nehmen.

Zum Abschluss sei noch bei der Spekulationssteuer zu erwähnen, es gibt einen Freibetrag. Dieser liegt bei 600 Euro, bis zu diesem Betrag werden keine Steuern erhoben. Dieser Betrag kann sich auf 1200 Euro erhöhen, wenn der Ehepartner ebenfalls Eigentümer und damit auch Verkäufer ist.



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