Fonds-Check

Lloyd-Hollandfonds mit Umweg über Österreich

Hollandfonds zählten jahrelang zu den beliebtesten Auslands-Investments von Zeichnern geschlossener Immobilienbeteiligungen. Dann folgte eine Zeit, in der die umsatzstärksten Initiatoren ihre Altfonds in Milliarden schweren Paketen auf einen Schlag wieder verkauften. Jetzt überwiegen nach Ansicht der Anbieter offenbar wie- der die Chancen. Die Zahl der Fonds mit niederländischen Immobilien steigt. Lloyd Fonds platziert den „Holland II”. Zeichner finanzieren insgesamt vier Bürogebäude.

Objekte: Der Fonds finanziert vier Bürogebäude in Holland. Sie befinden sich in den Städten Almere bei Amsterdam, Amersfoort, s'Hertogenbosch und Breda. Die Objekte der Baujahre 1990 bis 2001 kosteten zwischen 14,5 und 15 Jahresmieten.

Einnahmen: Jedes Gebäude ist zu 100 Prozent vermietet. Die Einnahmen dürften vergleichsweise sicher sein, da drei Viertel von Mietern mit öffentlichem Hintergrund stammen. Die Verträge haben eine Restlaufzeit von acht Jahren bis knapp zehn Jahren. Die Durchschnittsmieten an den Investitions-Standorten haben sich laut einer aktuellen Studie des Maklerhauses DTZ Zadelhoff im vergangenen Jahr leicht erhöht. Die jeweiligen Objekteinnahmen bewegen sich auf Marktniveau.

Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich auf 41,8 Millionen Euro. 9,7 Millionen Euro davon hat Lloyd Fonds bereits bei österreichischen Zeichnern eingesammelt. Deutsche Zeichner sollen inklusive Agio 9,3 Millionen investieren. Die Bankdarlehen machen 22,8 Millionen Euro aus. Die Hälfte davon valutiert in Schweizer Franken und wurde zum Kurs von 1,66 eingedeckt. Seitdem hat der Franken rund zehn Prozent an Wert verloren. Müsste der Fonds heute den Kredit ablösen, würden rund 1,1 Millionen Euro fehlen.

Gewinne: Hat der Fonds Zinsen und Tilgung bezahlt, bleiben Anlegern Ausschüttungen von sechs Prozent, die bis auf 7,5 Prozent steigen sollen. Insgesamt machen sie gemäß der Prognoserechnung über die kalkulierte Laufzeit ein Plus von 64 Prozent nach Steuern. Voraussetzung ist, dass der Fonds die Objekte zum Einkaufsfaktor wieder veräußern kann – auf Basis einer um 24 Prozent gestiegenen Miete.

Weiche Kosten: An Vergütungen, Gebühren und Provisionen fallen rund 17,8 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio an.

Steuern: Einnahmen in Holland werden nicht auf Grundlage der tatsächlichen Einkünfte, sondern pauschal versteuert. Der niederländische Fiskus unterstellt eine Rendite von vier Prozent und legt einen Steuersatz von 30 Prozent zu Grunde. Der Progressionsvorbehalt für Europa-Erträge ist Anfang des Jahres weggefallen.

Fazit... Holland bleibt eine der stabilsten Volkswirtschaften Europas. Hier in Büroimmobilien zu investieren, erscheint logisch. Lange Mietverträge sprechen ebenfalls für den Fonds. Über die kalkulierte Laufzeit dürfte daher nichts anbrennen. Dass die Gebäude danach zum kalkulierten Preis verkauft werden, darauf müssen die Anleger vertrauen. Zeichner akzeptieren zum aktuellen Zeitpunkt virtuelle Währungsverluste aus dem Schweizer-Franken-Darlehen. Lloyd Fonds hat den Fonds bereits in Österreich platziert, den Vertrieb aber eingestellt, weil sich die Nachfrage nach geschlossenen Fonds in der Alpenrepublik derzeit sehr in Grenzen hält.