Luxemburg und London im Fokus

Starke Nachfrage nach Bürogebäuden mit staatlichen Mietern

Ist es an der Zeit, wieder in europäische Immobilien zu investieren? Eine Umfrage unter Initiatoren. Logisch, dass manche Anbieter diese Frage mit einem „Ja“ beantworten. Lloyd Fonds etwa platziert derzeit einen Hollandfonds, mit dem das Unternehmen bereits Geld in Österreich eingesammelt hat. „Der Preisverfall bei niederländischen Core-Objekten hält sich mit zehn Prozent in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten in Grenzen“, sagt Hanno Weiß, bei Lloyd Fonds für Immobilienfonds zuständig. Er geht von einem stabilen Niveau aus. „Für Fonds geeignete Bürogebäude mit guten, zum Beispiel staatlichen Mietern, werden nicht günstiger.“

Die staatlichen Mieter – sie sind in diesen Tagen offenbar der Schlüssel zum Anleger. HCI-Geschäftsführer Matthias Voss bekräftigt seine positive Einschätzung des Luxemburger Immobilienmarktes. Basis dafür ist vor allem der hohe Anteil Europäischer Institutionen als Mieter. „Im Stadtteil Kirchberg etwa beträgt der vom öffentlichen Sektor genutzte Büroflächenbestand rund 60 Prozent“, berichtet er. Problem ist das enge Angebot. Immobilien mit langfristigen Mietverträgen zum Beispiel mit der Europäischen Zentralbank, dem Europäischen Gerichtshof und anderen EU-Behörden sind gefragt. Keine Chance für Schnäppchen. „So sehr wir auch an einem Luxemburg-Fonds interessiert sind, werden wir frühestens im ersten Halbjahr 2010 solch ein Angebot platzieren können“, so Voss.

Gleichzeitig prüft sein Team die Möglichkeiten in London. Ein Markt, auf dem sich bereits wieder sehr viele Interessenten tummeln. „Ich gehe fest davon aus, dass wir im dritten und vierten Quartal drei bis vier London-Fonds sehen werden. Klassisch mit Fremdkapital finanziert und langfristig vermietet“, so Voss. Gleichzeitig berichtet er, dass vor allem Investoren aus arabischen Ländern in Großbritannien wieder an der Preisschraube drehen. Lloyd-Fonds-Immobilien-Experte Weiß hat in London vor allem Käufer aus China und Ungarn ausgemacht.

Eine differenzierte Marktmeinung äußert Oliver Georg, Geschäftsführer Behringer Harvard Europa. Er geht davon aus, dass es bis Ende 2012 Notverkäufe geben wird. „Wer 2007 opportunistisch und mit hohem Darlehensanteil investiert hat, dürfte Schwierigkeiten bekommen, Kredite zu verlängern. Das bedeutet: Irgendwann werden wir nicht mehr mit den Eigentümern, sondern mit den Banken verhandeln, um an geeignete Immobilien zu kommen“, so Georg, der ein anderes Konzept verfolgt als die Fondsinitiatoren. Er kauft für US-Großinvestoren Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial in Europa. Langfristige Mietverträge sind da eher hinderlich.

Banken als Eigentümer - das dürfte vor allem in angelsächsischen Ländern mit ihrem Loan-To-Value-Ansatz künftig häufiger der Fall sein. Hierbei zählen weniger die tatsächlichen Einnahmen aus der Immobilie als vielmehr der aktuelle, wenn oft auch theoretische Wert. Zum existenziellen Problem wird Loan-To-Value, wenn die Darlehen verbrieft worden sind. „Oft wissen die betroffenen Immobilieneigentümer in solchen Fällen gar nicht mehr, wer denn ihr Ansprechpartner ist“, berichtet Georg.

So etwas kann zwar auch Kunden deutscher Banken passieren, dürfte aber eine Ausnahme sein. „Hierzulande gehen die Banken anders vor“, beruhigt Gerhard Niesslein, Vorstandsvorsitzender der IVG Immobilien AG. Grundsätzlich glaubt er jedoch nicht an eine kurzfristige Wende auf den europäischen Immobilienmärkten. „Wir werden 2010 ein Jahr unbeschreiblicher Probleme erleben“, so seine pessimistische Einschätzung.