Fonds-Check

Real I.S. Bayernfonds Deutschland 24

Mit der U-Bahn zu den Fondsobjekten: Real I.S.-Anleger finanzieren Unternehmenszentralen in München Laim, Bogenhausen und Schwabing. 

Immobilien in München sind gefragt – aber teuer. Das gilt nicht nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, sondern auch für Bürogebäude. Die Bayern-LB-Tochter Real I.S. bringt nun einen Fonds, mit dem Zeichner gleich drei Objekte in München finanzieren und dennoch marktübliche Ausschüttungen bekommen. Das gelingt unter anderem über den Leverage mit zinsgünstigen Darlehen.

 

Objekte: Der „Bayernfonds Deutschland 24“ investiert in ein Portfolio aus drei Bürogebäuden in München. Mit der U-Bahn lassen sich alle Standorte innerhalb kurzer Zeit abfahren. Die Immobilien befinden sich in den Stadteilen Laim, Bogenhausen und Schwabing. Real I.S. hat Faktoren von 16,8 bis 18,3 Jahresmieten dafür gezahlt. Keine Sonderangebote, aber für Münchner Verhältnisse auch keine unüblichen Preise.

 

Mieter: Bei den Immobilien handelt es sich um Unternehmenszentralen der MAN AG und der Schörghuber Unternehmensgruppe. Außerdem um den Münchner Sitz des Marktforschungsunternehmens TNS Infratest. Die Verträge haben eine Restlaufzeit bis mindestens September 2023. Im von den Infratest-Marktforschern angemieteten Gebäude in München Laim gilt ein Sonderkündigungsrecht. Der Mieter kann den Vertrag zum 30.10.2020 vorzeitig kündigen, muss dann aber 90 Prozent der Jahresmiete Strafe zahlen.

 

Standort: München trägt seit vielen Jahren den Nimbus des Klassenbesten in der deutschen Wirtschaft. Nicht zu Unrecht: Die Arbeitslosenquote liegt bei niedrigen vier Prozent, und nur rund 6,4 Prozent der Büros stehen leer. Außerdem ist die Zahl der Einwohner seit der Jahrtausendwende um rund 15 Prozent gestiegen. Die Spitzenmiete für Büroflächen liegt bei 30 Euro pro Quadratmeter, im Schnitt sind knapp 15 Euro fällig. Die Nutzer in den Fondsobjekten zahlen zwischen 15,30 Euro und 16,50 Euro im Monat pro Quadratmeter. Für die jeweiligen Lagen angemessene Mieten.

 

Konzeption: Anleger beteiligen sich an einer Fondsgesellschaft, die das Kapital ihrerseits in drei Objektgesellschaften einzahlt. Das gesamte Investitionsvolumen summiert sich auf gut 117 Millionen Euro. Der Eigenkapital-Anteil daran macht rund 56 Prozent aus. Den Rest finanziert der Fonds mit Bankdarlehen. Die Zinsen sind teilweise bis Ende 2021 fix und liegen zwischen gut drei und knapp 3,6 Prozent. Ein Teil des Darlehens verzinst sich variabel. Nach zehn Jahren rechnet Real I.S. durchgehend mit 5,75 Prozent weiter. Die Tilgung ist mager. Sie beginnt bei einem Prozent. Vor dem Hintergrund eines Kreditanteils von weniger als 45 Prozent ist dieser Minuspunkt - ähnlich wie beim LHI-Fonds mit der TU Berlin - aber zu vertreten.

 

Kalkulation: Sind Zinsen, Tilgung und alle weiteren Kosten beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von 5,5 Prozent, die auf sechs Prozent steigen. In seiner Prognoserechnung geht der Initiator davon aus, dass Investoren inklusive Verkaufserlös ein Plus von rund 72 Prozent vor Steuern machen, nach Steuern von 60 Prozent.

 

Exit: Läuft alles nach Plan, wird der Fonds die Immobilien im Jahr 2023 wieder verkaufen. Bei den Verkaufsfaktoren rechnet Real I.S. mit einem Ab- schlag von jeweils 1,5 Jahresmieten. Das ist sauber. Die Miete als Grundlage für den Vervielfältiger steigt bis dahin auf Grund der angenommenen Inflationsrate um rund 26 Prozent.

 

Weiche Kosten: Provisionen, Gebühren und Vergütungen machen rund 15,3 Prozent der Gesamtinvestition aus. Ein üblicher Wert für geschlossene Immobilienfonds.

 

Anbieter: Real I.S. ist ein Unternehmen der bayerischen Landesbank. Ein überaus anerkannter Fondsinitiator mit einem kumulierten Investitionsvolumen von mehr als acht Milliarden Euro. Rund 70.000 institutionelle und private Anleger haben Geld investiert. Nicht bei jedem Fonds läuft alles wie geplant, doch in solchen Fällen kümmert sich Real I.S. intensiv und vorbildlich darum, eventuelle Verluste der Anleger zu begrenzen.

 

Steuern: Zeichner erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt kassiert in der Prognoserechnung knapp 17 Prozent der Gesamteinnahmen.

 

Fazit: Drei Bürogebäude in München an gute Adressen vermietet. Aktuell präsentiert sich der Büromarkt dort stabil. Entscheidend wird sein, wie die Lage 2023 ist. Dann will Real I.S. die Immobilien mit Gewinn wieder verkaufen. Anleger verlassen sich darauf, dass es Real I.S. gelingt, die Flächen wie geplant besser zu vermieten als derzeit. Der Initiator hat mehrfach bewiesen, dass er Fonds erfolgreich auflösen kann.