Scope  2947  0 Kommentare Mehrheit der Offenen Immobilienfonds krisentauglich

Die besten Offenen Immobilienfonds 2009 für Privatanleger

Die bestplatzierten Europa-Fonds für Privatanleger sind der grundbesitz europa (AA) von RREEF Investment, der hausInvest europa (AA) von Commerz Real, der WestInvest InterSelect (AA-) von WestInvest, der UniImmo: Europa (A+) von Union Investment Real Estate sowie der Deka- ImmobilienEuropa (A+) von der Deka Immobilien Investment.

Mit der Einführung von zwei Anteilklassen beim grundbesitz europa von RREEF Investment schaffte es die KAG als erste der Branche, institutionelle und private Anleger effektiv voneinander zu trennen. Der Fonds fällt außerdem durch einen geringen Neuvermietungsbedarf in den kommenden Jahren sowie durch eine geringe Büroquote auf. Durch sein großes, gut diversifiziertes Immobilienvermögen kann der hausInvest europa von CRI Marktveränderungen besser abfangen als kleinere Produkte. Der Fonds ist in fast allen Bewertungskriterien im obersten Quartil anzutreffen. Der WestInvest InterSelect, das Premium-Produkt im Sparkassen-Verbund, verfügt über das beste Management der gesamten Branche.

Bei den Globalprodukten rückten der UniImmo: Global (AA) von der Union Investment Real Estate, der grundbesitz global (AA) von RREEF Investment, der Deka-ImmobilienGlobal (AA), der hausInvest global (AA-) von CRI sowie der TMW Immobilien Weltfonds (A+) von TMW Pramerica auf die besten fünf Plätze im Rating.

Das Immobilienportfolio des UniImmo: Global ist das beste sämtlicher geprüfter Retail-Produkte. Durch die Einbindung in die Gruppe der Volks- und Raiffeisenbanken konnte die KAG ein wirksames Kontingentierungs- und Vertriebssteuerungssystem aufbauen, so dass die Fungibilität der Anteile dauerhaft gewährleistet ist. Beim grundbesitz global hat u.a. die gut ausbalancierte Aufstellung des Portfolios bezüglich der Nutzungsarten zu positiven Bewertungen geführt. Beim Deka- ImmobilienGlobal besonders hervorzuheben sind der junge Objektbestand, die gute Vermietungsquote sowie die effiziente Vertriebssteuerung, durch die Immobilienakquisitionen besser geplant werden können.

Der im Rating bestplatzierte Deutschland-Fonds ist der UniImmo: Deutschland (A) von der Union Investment Real Estate.

Erhöhte Risikofaktoren bei Mietvertragslaufzeiten und Kreditquoten - weniger ausgeprägte Risiken bei Kreditlaufzeiten, Branchenstrukturen und Liquiditätsanlagen

Bei den einzelnen Produkten sowie bei den jeweiligen Prüfkriterien zeigte sich eine uneinheitliche Tendenz. Kein Produkt erzielte Bestnoten bei allen relevanten Prüfkriterien.

• Bei der Mehrheit der Fonds wurden erhöhte Risiken bei Mietvertragsstrukturen und -
  laufzeiten für die kommenden drei Jahre festgestellt – grundbesitz europa und hausInvest
  europa sind hier positiv aufgestellt.
• Die Kreditquoten sind bei einzelnen Fonds deutlich angestiegen (Branchenmittel 26,4 Prozent)
• Die Spanne bei der Fremdfinanzierung reicht von 6,1 Prozent (Deka-ImmobilienFonds) bis hin zu 45,0 Prozent (KanAm US-grundinvest Fonds).
• Vor allem junge Fonds haben geringen Nachfinanzierungsbedarf in 2009.
• Weitere Fortschritte beim Leerstandsabbau 2008 durch Verkäufe und stark intensiviertes Asset Management erkennbar.
• Die Portfolios sind nach Nutzungsarten, Mietern und Regionen überwiegend gut diversifiziert.
• Nur 15 Prozent der Mieterträge sind dem Segment „Banken“ zuzuordnen.
• Die in den Portfolios vorhandenen 48 London-Objekte wurden überwiegend weit im Vorfeld der Preisüberhitzung der Jahre 2006/07 erworben.
• Bei nur 12 London-Objekten laufen Mietverträge in den kommenden drei Jahren aus; die Flächen sind nicht portfoliobeeinflussend und betreffen keine „single-tenant“-Objekte (Detailinformationen zu Mietverträgen lagen uns von KanAm, UBS und CSAM nicht vor).
• Die Liquiditätsportfolios sind branchenweit zu 52 Prozent in Bankguthaben angelegt;
  Wertpapierbestände und Investmentanteile liegen überwiegend in überschaubaren
  Größenordnungen.

Aktuell kein massiver Abwertungsbedarf über selektive Objekte hinaus erkennbar

Das auf die Objekte der Offenen Immobilienfonds angewandte Ertragswertverfahren verhindert die unmittelbare Einwertung von Preisspitzen; dies gilt beispielsweise für die London-Altbestände der Fonds. Wie lange die durchden Glättungseffekt entstandenen Bewertungspuffer in den Portfolios ausreichen, hängt vom Verlauf der Krise ab und lässt sich aus heutiger Perspektive nicht belastbar prognostizieren.

Wertberichtigungen einzelner Immobilien sind nicht auszuschließen. Große Fonds, bei denen sich Abwertungen einzelner Objekte nur in geringem Maße auf die Fondsperformance auswirken, sind dabei im Vorteil. Scope Analysis rechnet nicht mit massivem Anpassungsbedarf bei Fondsimmobilien auf breiter Front.

Renditerückgänge auf 4,5 Prozent bis 4 Prozent im Branchenschnitt zu erwarten

Die von Scope Analysis vor einem Jahr prognostizierten Renditerückgänge auf einen Wert zwischen 4,5 Prozent und 5 Prozent im Branchendurchschnitt sind eingetreten. Gegenwärtig liegt die Ein-Jahres- Performance der Branche bei 4,7 Prozent. Aus aktueller Sicht rechnet Scope Analysis im laufenden Jahr als Folge der Marktentwicklungen mit einem weiteren Performancerückgang auf bis zu 4 Prozent. „Dass es vermehrt zu negativen Renditen kommen wird, halten wir für unwahrscheinlich“, so Sonja Knorr, Senior Analystin für Offene Immobilienfonds bei Scope Analysis.

Klumpenrisiken in Asien und Deutschland: Restrukturierung wird schwieriger

Insgesamt haben die Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr 11,6 Mrd. Euro und damit – trotz Liquiditätskrise – mehr als im Vorjahr investiert, knapp drei Viertel davon in Europa. Der größte Einkäufer war die Union Investment Real Estate mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von zwei Mrd. Euro, verteilt auf 33 Immobilien in 16 Ländern. Das Verkehrswert-Volumen der Branche ist mittlerweile zu 4,4 Prozent in Asien investiert; der Asien-Anteil hat sich somit gegenüber dem Vorjahr verdoppelt. In Deutschland stehen 27,9 Prozent des Immobilienvermögens der Fonds.

Insbesondere bei den großen Fonds der Branche sind die Deutschland-Anteile ausgeprägt. Die Kapitalanlagegesellschaften trugen damit der bisher im Vergleich zu anderen Standorten höheren Stabilität des Büromarktes Deutschland Rechnung. Allerdings ist auch in Deutschland in den kommenden Monaten mit einem Renditeanstieg zu rechnen. Außerdem lassen sich ein noch teilweise erheblicher Restrukturierungsbedarf sowie Klumpenbildungen in der Rhein-Main-Region feststellen. „Tendenziell wird es im laufenden Jahr 2009 für die Fonds erheblich schwerer werden, noch vorhandene Leerstände abzubauen und Portfoliooptimierungen durchzuführen, “ schätzt Knorr.

Die höchsten Asien-Anteile in den Fonds betreffen Japan, Singapur und Südkorea. „Auf den Büromärkten in Tokio und Singapur waren Überhitzungserscheinungen festzustellen, die sich gegenwärtig zurückbilden“, beobachtet Knorr. Hinzu komme, dass Mietverträge in Asien üblicherweise mit vergleichsweise kurzer Laufzeit abgeschlossen werden. Fonds, die in dieser Region investiert haben, unterliegen also dem größten Risiko, dass es bei den Mieteinnahmen zu Rückgängen kommt. Allerdings ist Asien auch bereits am weitesten fortgeschritten, was die Anpassung der Verkaufspreise angeht. Dadurch eröffnen sich Investoren dort inzwischen wieder günstige Kaufgelegenheiten. In Großbritannien dagegen liegen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern häufig noch weit auseinander.

BVI-Maßnahmenpaket zur Liquiditätssteuerung hat Praxistest noch vor sich

Mit dem Maßnahmenpaket des BVI zur besseren Steuerung der Liquidität, das der Branchenverband vor wenigen Tagen vorgelegt hat, bewegt sich die Branche nach Auffassung von Scope Analysis in die richtige Richtung. Es sei aber – so Analystin Knorr – zu bezweifeln, ob sich die aktuellen Probleme auf einen Schlag aus der Welt schaffen lassen. Bei einer verbindlichen Trennung zwischen Privatanlegern und institutionellen Anlegern muss sich nach Auffassung Knorrs nämlich erst zeigen, wie gut die Depotbanken Anleger identifizieren können und wie konsequent mit potenziellen Investoren umgegangen wird, die ihre Identität nicht offen legen bzw. über Umwege versuchen, in die Fonds zu investieren. „Eine Dunkelziffer von institutionellen Adressen dürfte bestehen bleiben“, schätzt Knorr. Das Ziel der Initiative, Individualvereinbarungen in die Vertragsbedingungen der Fonds zu integrieren, betrachtet sie als Pluspunkt, da die fehlende Rechtsverbindlichkeit der bisherigen Vereinbarungen die Liquiditätskrise noch weiter verschärft habe. Nach einer gesetzlichen Umsetzung seien dann die Kapitalanlagegesellschaften gefragt, diese Möglichkeit tatsächlich zu nutzen.
Durch die Einführung der dreimonatigen Kündigungsfrist beim Überschreiten einer monatlichen Rückgabesumme von mehr als 5 Prozent des Fondsvermögens verringert sich auch für den Privatanleger künftig die Fungibilität seines Investments zugunsten einer besseren Steuerbarkeit. Nach Auffassung Knorrs dürfte diese Kündigungsfrist allerdings bei denjenigen Fonds kaum zur Anwendung kommen, die als echte Publikumsfonds durch ihre Anlegerstruktur und ihre Vertriebssteuerung in ihrer Liquidität besonders stabil angelegt sind.

Die besten Fonds mit dem Zielmarkt Deutschland (Quelle: Scope Analysis; Stand 10.02.2009)
UniImmo: Deutschland (Union Investment RE): A
WestInvest 1 (WestInvest): BBB
Deka-ImmobilienFonds (Deka Immobilien Investment): BBB-

Die besten Fonds mit dem Zielmarkt Europa (Quelle: Scope Analysis; Stand 10.02.2009)
grundbesitz europa (RREEF Investment): AA
hausinvest europa (Commerz Real Investment): AA
WestInvest InterSelect (WestInvest) AA-
UniImmo: Europa (Union Investment RE) A+
Deka-ImmobilienEuropa (Deka Immobilien Investment) A+

Die besten Fonds mit dem Zielmarkt Global (Quelle: Scope Analysis; Stand 10.02.2009)
UniImmo: Global (Union Investment RE): AA
grundbesitz global (RREEF Investment): AA
Deka-ImmobilienGlobal (Deka Immobilien Investment): AA
hausinvest global (Commerz Real Investment): AA-
TMW Immobilien Weltfonds (TMW Pramerica): A+