Immobilieninvestment

Die ProImmobilia sieht kein Ende des Booms auf dem deutschen Zinshausmarkt

Berlin bleibt auch 2017 Boomtown – vor allem in Sachen Immobilieninvestment. Dafür sorgt zum einen der starke Zuzug: Neu-Berliner aus aller Welt wollen vom besonderen Flair der Hauptstadt profitieren und konkurrieren um Wohn- und Geschäftsräume. Zum anderen war Berlin seit jeher eine Metropole der Mieter. Nicht weniger als 86 Prozent der Hauptstädter leben laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Mietwohnungen.

Einfamilienhäuser machen demnach nur einen spärlichen Anteil von ca. 14 Prozent aus.
Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietraum in Berlin ungebrochen hoch, der lange Zeit typische Leerstand in der Hauptstadt geht kontinuierlich zurück. Das stellt man auch bei der ProImmobilia  fest: „Der Zinshausmarkt in Berlin hat sich seit 2010 durchgehend positiv entwickelt“, so Alexander Fleege „Die Preise haben sich in den meisten Bezirken teilweise verdoppelt, ohne das substanziell in die Immobilien investiert worden ist.“ Auch die Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 hat auf den Investmentmarkt für Zinshäuser keinen großen Eindruck hinterlassen. Wer Anlageimmobilien besitzt, kann also jetzt von dieser Lage profitieren.

Diese Einschätzung deckt sich mit den Ergebnissen, zu denen der diesjährige IVD-Zinshausmarktbericht kommt. Demnach wurden in der deutschen Hauptstadt auf dem Mehrfamilienhausmarkt im vergangenen Jahr 4,2 Milliarden Euro Endesetzt. Ein Ende des Trends ist nicht in Sicht. Bei diesen Zahlen wundert es nicht, wenn Alexander Fleege von der ProImmobilia  das Transaktionsvolumen des Unternehmens für 2017 auf über 100 Millionen Euro beziffert. „Berlin ist ein dynamischer Markt, wo Transaktionen von Immobilien auch in größeren Volumen unkomplizierter realisierbar sind. Dies ist auch der Grund, warum wir auch im nächsten Jahr weiterhin uns auf Berlin fokussieren.“
Doch ist dieser Trend auch deutschlandweit feststellbar? Laut IVD-Zinshausmarktbericht ist genau das der Fall. Deutsche Wohnimmobilien sind wegen der hohen Investorennachfrage auch außerhalb der großen Metropolen wie Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart oder München stark nachgefragt. Kleinere und mittlere Großstädte haben gegenüber den klassischen Investitionsstandorten stark aufgeholt.

Und das Interesse kommt auch von ausländischen Investoren. Der Wohnmarktreport Berlin 2017 der Berlin Hyp spricht in diesem Zusammenhang von einem weltweiten Anlagedruck, auch mit Blick auf die ungewisse Entwicklung des britischen Immobilienmarktes, der Deutschland zu einem „save haven“ für Immobilieninvestments macht. Darüber hinaus weist auch diese Untersuchung auf eine Situation hin, die positiven Einfluss auf eine weiterhin dynamische Entwicklung haben dürfte: Die Angebote sind bei steigender Nachfrage knapp, da Eigentümer sich scheuen, wegen fehlender Investitionsalternativen zu veräußern. Nur 944 Verkaufsangebote von Berliner Zinshaus-Eigentümern verzeichnet die Studie für die ersten drei Quartale des Jahres 2016.

In der Hauptstadt ist diese Save-Haven-Dynamik besonders stark ausgeprägt – Berlin bleibt laut IVD-Zinshausmarktbericht der umsatzstärkste deutsche Zinshausmarkt. Das sehen auch die Experten der ProImmobilia  so. Was die Renditen anbelangt, so gibt es aber auch Bedenken: „Durch den hohen Marktdruck von internationalen und institutionellen Investoren gerade in den zentralen Lagen haben die Preise ein Niveau erreicht, mit dem sich mittelfristige hier nur schwer gute Renditen erreichen lassen. Aktuell investieren wir immer häufiger in B- und C-Lagen mit hohen Entwicklungspotenzialen“, so Alexander Fleege von der ProImmobilia. Denn dort gibt es auf Grund der Anwohnerverdichtung noch das Potenzial, kurzfristig mit steigenden Mieten zu rechnen.

Mit den Besonderheiten des Berliner Zinshausmarktes kennt man sich bei der ProImmobilia gut aus. Immerhin kann man dort auf über 15 Jahre Erfahrung zurückblicken und verfügt über ein engmaschiges Netzwerk an Fachleuten wie Architekten, Makler, Ingenieure und Gutachter. Dies macht die ProImmobilia zu einem kompetenten Vermarktungspartner. Die Vorteile von Zinshäusern als Investitionsanlage kennt man bestens: „Zinshäuser sind grundsätzlich immer sehr gefragt, sowohl bei privaten Anlegern als auch bei institutionellen Anlegern.“ Wohnraum wird eben immer benötigt und erwirtschaftet permanent Mieteinnahmen. Ganz im Gegensatz zu gewerbegeprägten Anlageimmobilien, bei denen in Krisenzeiten sehr schnell hohe Leerstände entstehen können. Private Investoren favorisieren deshalb meist wohnwirtschaftliche Immobilien, da die Vermietung und Sanierung meist leichter zu realisieren ist als bei gewerblichen Objekten.

In Berlin sind die preislich teuersten Lagen wie Kreuzberg, Mitte oder Charlottenburg weiterhin sehr gefragt. Die ProImmobilia  kauft in allen Lagen von Berlin Immobilien für den Eigenbestand an und hat sich dabei auf das Management und die Entwicklung von hochwertigen Miet-, Wohn- und Geschäftshäusern spezialisiert. Das Kerngeschäft ist jedoch die Weiterentwicklung und die Wertsteigerung der langfristig ausgerichteten Bestandsimmobilien. Objekte, bei denen das Potenzial schon vollkommen ausgereizt wurde und die preislich am oberen Ende liegen, sind für Unternehmen wie die ProImmobilia weniger von Interesse. Ziel ist es, nicht spekulativ, sondern durch Optimierung und Entwicklung eine solide Wertsteigerung der Immobilie zu schaffen.

Verkaufsinteressierte Zinshauseigentümern profitieren bei der Veräußerung ihrer Immobilie, wenn in den Bestandsmieten noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist. Das ist auch durch unausgebaute Dachstühle oder Teile des Grundstückes gegeben, die noch zusätzlich bebaut werden können. Denn auf dem gegenwärtigen Markt gilt der Grundsatz, dass Zinshäuser, bei denen langfristig Möglichkeiten zur Erwirtschaftung einer soliden Rendite gegeben sind, beim Verkauf die besseren Karten haben.

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