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Immobilien – Garantierte Mieteinnahmen – Schauen Sie hinter die Kulissen

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Gastautor: Robert Sasse
12.03.2018, 02:46  |  570   |   

Liebe Leser,

wer eine vermietete Immobilie kauft wähnt sich in Sicherheit: monatliche Eingänge sorgen schon zu Beginn für eine komfortable Refinanzierungssituation. Das kann allerdings auch ganz anders aussehen, denn Papier ist geduldig, insbesondere das, auf dem Expose´s gedruckt sind. Verlassen Sie sich auf keinen Fall auf diese Angaben, sondern prüfen Sie tiefer.

Einblick in die Akten

Lassen Sie sich im Vorfeld eines Kaufs alle entsprechenden Verträge aushändigen. Sollte etwas fehlen, fordern Sie nach, vertrauen Sie keiner mündlichen Auskunft. Prüfen Sie die die bestehenden Mietverträge gründlich, denn hier verbergen sich mitunter Pferdefüße.

Legt man Ihnen zum Beispiel einen alten Mietvertrag aus den siebziger Jahren vor fragen Sie nach, ob es Nachträge oder Anlagen gibt, die Ihnen noch nicht ausgehändigt wurden. Möglicherweise wurde die Miete irgendwann abgesenkt wegen mangelnden Standards, oder die Miete wurde erhöht. Das ist in einem Zusatzvertrag festgehalten. Wurde die Miete tatsächlich über Jahrzehnte nicht erhöht kann auch das zum Problem werden.

Rechnen Sie gut nach

Denn wenn ein Mietpreis zu tief liegt, stellt er für Sie als Investor ein Problem dar. Selbst, wenn Sie sich mit Ihrem Mieter einigen: Mit der reduzierten Kappungsgrenze von 15 Prozent Steigerungsrate alle drei Jahre kommen Sie gegebenenfalls niemals wieder an die ortsübliche Durchschnittmiete heran. Sie müssten mit einer Anpassung an das umgebende Mietniveau warten, bis der Mieter auszieht.

Grundsätzlich sollten Sie immer prüfen, ob die gezahlte Miete und der Kaufpreis auch dem Markt entsprechen. Denn wenn der Mietzins in Ihrer zukünftigen Wohnung mit 10 Euro kalt angesetzt ist, die örtlichen Vergleichsmieten jedoch bei 4 Euro kalt liegen, sollten Sie vorsichtig sein! Möglicherweise werden Sie Schwierigkeiten bekommen, das Objekt für den angesetzten Preis bei einem Mieterwechsel weiterzuvermieten.

Wie lief`s bisher?

Überprüfen Sie die Mieteinnahmen. Gibt es Mietrückstände? Wenn ja muss das eigentlich im irgendwo in den Kaufunterlagen formuliert sein. Verlassen Sie sich jedoch nicht darauf! Lassen Sie sich die Auszüge zeigen. So stellen Sie auch fest, ob es aktuell keine Mietminderungen gibt und dass die Miete zurzeit komplett bezahlt wird. Zahlen darüber hinaus die Mieter regelmäßig, oder gibt es Mieter, die seit Jahren verzögert oder gar nicht zahlen? Dann können Sie davon ausgehen, dass sie auch in Zukunft säumig werden. Bedenken Sie: Sie haben ein besonderes Kündigungsrecht, wenn Sie eine Wohnung kaufen, deren Mieter hohe Mietaußenstände hat.

Mit diesen Informationen können Sie also nicht nur besser rechnen, wenn Sie über solch ein Investment nachdenken, Sie ersparen sich unter Umständen auch viel Ärger.

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Ein Beitrag von Paul Misar.

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