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Variable Zinsen Können sich auch jetzt noch für Sie lohnen

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Gastautor: Robert Sasse
13.03.2018, 14:31  |  242   |   

Die aktuelle Marktlage spricht natürlich für feste Zinsvereinbarungen mit Ihrer Bank. Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren sind gut möglich und in der Praxis auch weit verbreitet. Grundsätzlich gilt hier: Je länger die Laufzeit einer Immobilienfinanzierung mit einer festen Zinsbindung ist, desto höher ist auch der Zinssatz. Wenn Sie sich jedoch bei dem Zinssatz nicht festlegen wollen, besteht die Möglichkeit, einen variablen Zinssatz für die Finanzierung einzusetzen. Dies ist allerdings deutlich komplizierter und möglicherweise bietet Ihnen Ihre Bank diese Option erst gar nicht an. Besprechen Sie dies vor allen Dingen mit Ihrem Bankberater.

Bei festen Zinsen gehen Ihnen jedoch mögliche Zinssenkungen verloren, denn Ihr Zinssatz ist von vornherein festgeschrieben worden. So können Sie nicht auf mögliche Senkungen reagieren. Wenn Sie eine Finanzierung haben, die möglicherweise schon 5, 6 oder 7 Jahre läuft, werden Sie sich bestimmt heute über die hohen Zinssätze, die Sie damals vereinbart haben, ärgern. Damals lag das Zinsniveau bei Immobilienfinanzierungen noch zwischen 4 und 5 % und damit mehr als doppelt so hoch wie heute. Hätten Sie damals schon die Möglichkeit der variablen Finanzierung nutzen können, wären Sie im Laufe der Jahre mit den Finanzierungskosten parallel zum sinkenden Zinssatz nach unten gegangen.

Ohne Zinswende spielen variable Zinsen nur kleine Rolle

Wegen der aktuell niedrigen Zinsen jedoch spielt diese Form der Finanzierung derzeit keine große Rolle. Dies wird sich aber schnell ändern, sobald die Zinsen wieder deutlich ansteigen. Allerdings ist eine solche Bewegung am Zinsmarkt aktuell nicht absehbar. Das sehen Sie auch an den geringen Einflüssen der jüngsten Zinserhöhung auf die Entwicklung der Zinssätze im Immobilienbereich. Der erste Zinsschritt in den USA im Dezember 2015 mit einer Anhebung von 0,25 auf 0,5 % hat auf Immobilienkredite bislang gar keine Auswirkungen gehabt. Bei deren Preisbildung spielen andere Faktoren eine viel größere Rolle. Insofern erleben wir seit Jahresanfang wieder deutlich sinkende Immobilienzinsen. Und auch wenn Sie denken, dass aktuell die Zinsen extrem niedrig sind, haben wir doch seit dem Sommer 2015 starke kurzfristige Schwankungen erlebt.

Spielen Sie den Joker aus und nutzen Sie den Zins-Cap

Wenn ein Kredit mit variablen Zinsen für Sie eine Möglichkeit ist, fragen Sie auf jeden Fall bei Ihrer Bank nach, wie dort die Bedingungen für den ZinsCap sind. Im Endeffekt steckt dahinter, dass Sie mit der Bank von vornherein eine solche Zinsobergrenze verhandeln. Dies bietet Ihnen beinahe eine variable Finanzierung und auf jeden Fall eine noch größere Sicherheit. Sie haben dann immer wieder die Möglichkeit, auf eine Zinsbindung umzustellen. Allerdings zahlen Sie natürlich für diese eingebaute Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung an die Bank eine festgeschriebene Summe, die sogenannte Cap-Prämie. Die beiden wichtigsten Faktoren zur Berechnung dieser Prämie sind die Laufzeit und auch die Höhe der Obergrenze der Zinsen. Die Höhe der Prämie errechnet sich anhand des potenziellen Zinsänderungsrisikos.

Eine Sache sollten Sie aber bedenken: In der Rückschau waren variable Zinsen auf Sicht von 30 Jahren in 95 % der Fälle die bessere Wahl. Ihnen muss bei der grundsätzlichen Laufzeit der Finanzierung aber auch klar sein, was Sie mit der Immobilie vorhaben. Wenn Ihnen beim Kauf schon klar ist, dass Sie nach 10 Jahren das Objekt auf jeden Fall verkaufen wollen, sollte aktuell die Laufzeit der Finanzierung 10 Jahre nicht überschreiten.

Mein Tipp: Schreiben Sie die Zinsen auf 10 Jahre fest

Aktuell nutze ich persönlich das niedrige Zinsumfeld und schreibe die Zinsen auf 10 Jahre fest. Das bringt mir einen großen Vorteil: Anstatt mich ständig um die aktuellen Finanzierungsbedingungen kümmern zu müssen, kann ich die Wertsteigerung der Objekte in den Fokus stellen. Andere Immobilienexperten bieten sogar Seminare darüber an, wie man durch Zinsoptimierungen reich werden kann. Da kann ich Ihnen nur sagen: Kümmern Sie sich um die wichtigen Dinge bei Ihren Immobilien. Solche Seminare zur Optimierung halte ich persönlich für Unsinn – denn die binden Zeit sowie Energie und sind im aktuellen Zinsumfeld überflüssig.

Wenn Ihnen aber heute noch nicht klar ist, was Sie vorhaben, sind Finanzierungen über 15 Jahre eine Möglichkeit. Hier haben Sie nach 10 Jahren immer die Möglichkeit, das Darlehen zu kündigen. Wenn Ihnen das Zinsumfeld dann nicht passt, haben Sie immerhin noch 5 weitere Jahre Zeit, um die Anschlussfinanzierung auf den Weg zu bringen. So lange Laufzeiten bieten Ihnen als Immobilien-Investor eine große Planungssicherheit. Ihnen muss auch klar sein, dass die Finanzierung eines Objekts immer einer der Grundpfeiler für ein erfolgreiches Immobilien-Investment ist. Die Zinskosten sind schon ein entscheidender Faktor. Daher lohnt es sich auch hier viel Zeit und Energie in das Thema zu investieren. Bei der aktuellen Zinssituation erleben wir aber insgesamt ein positives Umfeld für Finanzierungen mit historisch niedrigen Zinsen für Baukredite.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.



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