Finanzierungen mit wenig Eigenkapital – oder ohne Eigenkapital

Bei der Finanzierung mit wenig Eigenkapital gibt es einen klaren Denkfehler. Wenn Sie ein Objekt mit einem Wert von 500.000 € zu einem deutlich niedrigeren Preis von nur 250.000 € kaufen können, denken viele Investoren, dass eine Finanzierung auch ohne Eigenkapital möglich sein müsste. Die Idee dahinter: Die Bank hätte das Objekt auch bei dem Wert von 500.000 € finanziert, da das ja der ursprüngliche Verkehrswert war.

Diese Überlegung stimmt so nicht. Bei der Bank gilt nämlich die folgende grundsätzliche Regel: Sie finanziert üblicherweise keine weichen Kosten, wie eben die Nebenkosten – egal, wie hoch der Kaufpreis in der Praxis auch ausfällt. Selbst bei einem sehr unrealistischen Kaufpreis von nur 100.000 € wird die Bank darauf bestehen, dass der Käufer zumindest die Kaufnebenkosten selbst übernimmt. Dennoch gibt es Tipps und Tricks, wie Investoren mit wenig oder tatsächlich ganz ohne Eigenkapital Finanzierungen stemmen können.

Illegale Tricks: Lassen Sie die Finger davon

Bei angespannten Märkten gibt es schon einmal Absprachen zwischen dem Verkäufer und möglichen Käufern. So kommt es immer wieder vor, dass der Kaufpreis um die Nebenkosten oder auch um das Eigenkapital erhöht wird. Wichtig für Sie als Käufer: Sämtliche Abreden und auch Nebenabreden müssen Teil der Urkunde und somit Teil des Kaufvertrags sein. Ist dies nicht der Fall, und gibt es weitere (mündliche) Abreden, die nicht aufgenommen wurden, kann dies die gesamte Urkunde unwirksam machen – hinzu kommt noch der strafrechtliche Aspekt.

Legale Strategie mit Nachrangdarlehen

Wenn Sie eine Bank für die normale Finanzierung eines Objekts finden, haben Sie zudem die Chance, über Nachrangdarlehen beispielsweise die Nebenkosten bei einer anderen Bank zu finanzieren. Solche Angebote bietet u. a. die Hanseatic Bank. Hier liegen die Zinsen allerdings klar über dem aktuellen Marktzins – da das Risiko bei dieser Art der Finanzierung höher ist. Zusätzlich müssen Sie bei solchen Nachrangdarlehen höher tilgen, denn die Banken wollen das Geld in 5 oder spätestens 10 Jahren zurückbekommen.

Eigenkapital mit Freunden aufbauen

Erst kürzlich erzählte mir ein befreundeter Investor von einer ungewöhnlichen Art, schnell zu Eigenkapital zu kommen. So hatte sich ein Neuling bei Immobilien-Investments Geld von Freunden auf sein Konto zahlen lassen und konnte so der Bank gegenüber Eigenkapital vorweisen. Der Bank erklärte er dann, dass er dieses Eigenkapital aber nicht direkt einsetzen möge, weil er es anschließend für die Renovierung verwenden wolle. Auch hier bewegt man sich aber in einer Grauzone, denn das Geld ist zwar auf dem Konto, aber nicht wirklich vorhanden.

Doch hier habe ich einen ganz anderen Tipp für den Aufbau von Eigenkapital – den ich in der Praxis schon oft angewendet habe. Wir bleiben hier bei dem Beispiel der 500.000-€-Immobilie und den 50.000 € Nebenkosten. Im Normalfall wird die Bank – bei gute Bonität und einer erfolgreichen Historie – Ihnen erst einmal anbieten, die 500.000 € zu finanzieren und für die 50.000 € Nebenkosten Ihr Eigenkapital einfordern. Ich gehe dann auf die Bank zu und sage: „Bitte finanziert doch die komplette Summe von 550.000 €.“ Im Gegenzug biete ich an, 50.000 € in bar auf ein Sparbuch oder in ein Depot einzuzahlen. Für die Bank macht das keinen Unterschied, denn sie hat ja die zusätzliche Sicherheit in bar schon direkt vorliegen.

Zu Beginn der Finanzierung vereinbare ich mit der Bank, dass dieses Depot wieder freigeben wird, sobald die Summe getilgt ist – das ist in der Regel nach 3 oder 5 Jahren der Fall. Ich habe in den vergangenen Jahren festgestellt, dass 80 % der Banken bei einem solchen Deal mitmachen. Der Vorteil liegt auf der Hand: Sie bekommen Ihr Eigenkapital schon nach kurzer Zeit zurück und können es sofort für den nächsten Deal einsetzen. Im Normalfall ist das Eigenkapital bei einem Objekt sehr viel länger gebunden – im schlimmsten Fall, bis die Immobilie wieder verkauft wird.

MEIN FAZIT ▶

Mit dieser Strategie erhalten Sie auf jeden Fall deutlich mehr Flexibilität. Sie können in kürzerer Zeit verschiedene Deals auf die Beine stellen und müssen immer nur einen geringen Eigenkapitalanteil mitbringen. Allerdings funktioniert so etwas sicherlich nicht gleich beim ersten Deal. Das ist etwas für den fortgeschrittenen Investor, der auch bei Banken schon eine Historie an Deals vorweisen kann oder mit einer Bank bereits länger zusammenarbeitet. Zudem muss auch das Objekt genügend Substanz haben, damit die Bank tatsächlich bereit ist, auf Eigenkapital für den eigentlichen Kaufpreis zu verzichten.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.