Acht Gründe, warum der Mietendeckel Mietern nicht hilft

Von Nedeljko Prodanovic, Geschäftsführer der Stonehedge Gruppe

Der Berliner Senat will den sogenannten Mietendeckel einführen, die Bestandsmieten also fünf Jahre lang einfrieren. Es soll eine Antwort auf die kräftigen Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre sein, die vielen Berlinern zu schaffen machen - 84 Prozent der Berliner Haushalte leben zur Miete. Auch Bremen diskutiert inzwischen den Mietendeckel, und in Bayern wurde im April ein entsprechendes Volksbegehren gestartet. Dabei ist das Instrument umstritten, insbesondere bei Wohneigentümern und Investoren. Doch auch aus Mietersicht ist der Mietendeckel fragwürdig, denn am Ende wird dieser genau jenen nicht helfen, für die er eigentlich gemacht ist, nämlich finanziell schwächeren Miethaushalten.

Dafür, dass der Mietendeckel nicht funktionieren kann, um die wohnungspolitischen Ziele zu erfüllen, sprechen acht Gründe.

1. Durch die Maßnahme wird der Zuzug nach Berlin zusätzlich stimuliert. Während aktuell viele ins Umland oder in andere Großstädte ausweichen, weil sie sich der Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht aussetzen können, gewinnt der Mietmarkt in der Bundeshauptstadt nun scheinbar an neuer Attraktivität. Die Wohnungsnachfrage wird dadurch noch größer, was zu einer steigenden Marktanspannung führt.

2. Besserverdienende Haushalte können sich aufgrund des geringeren Mietpreises mehr Wohnfläche leisten und werden diese auch nachfragen, also beispielsweise eine Wohnung mit 100 statt 80 Quadratmetern anmieten - selbst wenn sie die zusätzliche Fläche nicht unbedingt benötigen. Sie nehmen damit Wohnfläche vom Markt, die anderen Haushalten fehlt.

3. Der Zugang zum Wohnungsmarkt wird für finanziell schwächere Haushalte nicht erleichtert, weil sich Vermieter tendenziell für die Mieter mit der höchsten Kaufkraft entscheiden werden.

4. Die bisher genannten Gründe zeigen, dass der Mietendeckel keine zielgenaue, sondern eine pauschale Maßnahme darstellt. Das bedeutet, dass er sowohl finanziell schwächere als auch finanziell stärkere Haushalte subventioniert. Das ist sozial ungerecht und widerspricht den eigentlichen Zielen des Mietendeckels.

5. Die politische Intervention in das Preisgefüge durch den Mietendeckel lässt sich nur schwer wieder beenden, weil dafür kein Zeitpunkt als geeignet erscheinen wird. Diese Problematik lässt sich beispielsweise bei der Mietpreisbremse beobachten, die eigentlich auslaufen sollte, für deren Verlängerung es aber bereits politische Planspiele gibt.

6. Trotz Mietendeckel werden einige Marktteilnehmer versuchen, die bei vielen Nachfragern weiterhin vorhandene höhere Zahlungsbereitschaft abzuschöpfen. Die Politik wird darauf wahrscheinlich mit weiteren Interventionen reagieren, was den Grad des politischen Eingriffs ungeplant immer weiter erhöht. Ein Beispiel für eine solche Interventionskette ist ebenfalls die mit einigen Ausnahmen ausgestattete Mietpreisbremse, die zu Beginn dieses Jahres verschärft wurde und für die das Bundesjustizministerium bereits eine weitere Verschärfung vorsieht.

7. Mieterhöhungen werden vorgezogen, um eine bessere Position für die kommenden Jahre zu erlangen. In Berlin ließ sich das bereits beobachten, wo viele Eigentümer bis zum 17. Juni 2019 eine Mieterhöhung angekündigt haben - das Gesetz zum Mietendeckel wird, falls es verabschiedet wird, voraussichtlich rückwirkend zum 18. Juni 2019 gelten.

8. Die Radikalität des Eingriffs, die der Mietendeckel bedeutet, kann dazu führen, dass die Investitionsbereitschaft in Wohnraum sinkt. Modernisierungen werden wohl vielfach ausbleiben, wodurch der Wohnbestand aktuellen Ansprüchen beispielsweise bezüglich Energieeinsparungen nicht genügen wird. Und wer hofft, dass sich Investitionen statt in den Bestand nun vermehrt in den Wohnungsneubau verlagern, dürfte enttäuscht werden; diese Annahme hat sich bereits bei der Mietpreisbremse als Illusion erwiesen. Für Neubau gilt der Mietendeckel zwar nicht, doch müssen Investoren die Möglichkeit weiterer regulatorischer Eingriffe in Betracht ziehen, wodurch keine langfristige Planungs- und Investitionssicherheit besteht. Das gefährdet die Wohnungsbauziele, ohne deren Erreichen letztlich auch die Idee des Mietendeckels verpufft, der lediglich eine Art Verschnaufpause darstellen soll, bis ein ausreichendes Wohnraumangebot zur Verfügung steht.