Heid Immobilien: Was macht ein Immobiliengutachter?

Eigentümer von Immobilien lassen oft ein Immobilienwertgutachten anfertigen, wenn sie diese zu einem marktgerechten Preis veräußern möchten. Banken nutzen diese Expertisen bei der Vergabe von Krediten an Verbraucher, die ein Haus kaufen möchten. Immobiliengutachter bewerten nach objektiven Kriterien ein Objekt, fertigen ein Gutachten an und schützen damit Immobilien vor bösen Überraschungen.

Bildquelle: Heid Immobilienbewertung

Ob beim Hausverkauf, während einer Scheidung oder im Zuge eines Rechtsstreites: ein professionelles Wertgutachten ist nicht immer erforderlich, jedoch in vielen Situationen empfehlenswert und in anderen Fällen, darüber hinaus sogar verpflichtend. Der benötigte Umfang der Gutachten variiert je nach Nutzungszweck. Grundsätzlich wird zwischen zwei Arten von Gutachten unterschieden: Kurzgutachten und ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt.

Für Private Zwecke reicht meist eine Wertermittlung beziehungsweise ein Kurzgutachten aus. Diese sind zwar nicht ganz so umfangreich wie ein Verkehrswertgutachten, aber der ermittelte Verkehrswert entspricht dem eines Verkehrswertgutachten, erklärt der Immobiliensachverständige Andre Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH. In Frage kommen Kurzgutachten daher beispielsweise beim Kauf oder Verkauf von Immobilien, aber auch bei einvernehmlichen Scheidungen.

Ein Verkehrswertgutachten hingegen wird für das Finanzamt oder für gerichtliche Auseinandersetzungen benötigt und ist ausführlicher als ein Kurzgutachten. Auch Erbengemeinschaften würden häufig Verkehrswertgutachten anfertigen lassen, um Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, erläutert Immobilienfachmann Andre Heid. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen können Gerichte ebenfalls Verkehrswertgutachten in Auftrag geben.

Was beinhaltet ein Gutachten?

Für die Erstellung eines Immobiliengutachten werden diverse Unterlagen benötigt. Hierzu gehören unter anderem Baupläne, Grundrisse, Flächenberechnungen, eine Flurkarte vom örtlichen Bauamt und sämtliche Grundbuchauszüge. Zudem fordert der Gutachter alle Mietverträge an und führt eine Vor-Ort-Besichtigung zur exakten Einschätzung des Verkehrswerts durch. Der Sachverständige ermittelt bei diesem Termin, welche Eigenschaften des Grundstücks und des Gebäudes den Wert des Objekts erhöhen und welche sich wertmindernd auswirken.

Um das indirekte Vergleichswertverfahren zur Marktwertberechnung nutzen zu können, vergleicht der Immobiliengutachter alle Details mit den regionalen Musterdaten aus der Datenbank des Gutachterausschusses. Der Gutachter verrechnet alle objektspezifischen Zuschläge und Abschläge des Objekts miteinander, und ermittelt auf dieser Basis einen Verkehrswert. Im Anschluss fertigt er nach seiner Berechnung des Marktwertes ein professionelles Verkehrswertgutachten an.

Außer dieser Wertberechnung enthält das Verkehrswertgutachten noch weitere Angaben zur Immobilie und entspricht in Bezug auf Inhalt und Form den rechtlichen Anforderungen. Die detaillierte Berechnung wird erklärt und begründet, damit sie genau nachvollziehbar ist. Darüber hinaus beinhaltet ein Verkehrswertgutachten Bilddokumente und andere erforderliche Unterlagen.

Was kosten Gutachten?

Ein Kurzgutachten für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus hat einen Umfang von etwa 20 Seiten und kostet um netto um die 1.200 Euro. Die Kosten für die An- und Abfahrt sollten mit der Pauschale des Gutachters abgedeckt sein.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten, welches in der Regel einen Umfang von 30 bis 60 Seiten hat, sind abhängig vom Objekt und von der Preisgestaltung des jeweiligen Gutachters. Als Richtwert für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus ohne Rechte von Dritten können etwa 2.000 Euro angesetzt werden. Für ein Zweifamilienhaus liegt der Preis einige Hundert Euro darüber. „Auftraggeber sollten im Vorfeld stets die Endkosten prüfen, um Überraschungen in der Endabrechnung zu vermeiden“, rät der Immobiliensachverständige Andre Heid.

Bei der Auswahl des Gutachters sollten Auftraggeber vor allem auf die Qualifikation des Sachverständigen achten. Andre Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH, erklärt: „Achten Sie auf die Zertifizierungen der Gutachter. Ob dieser personenzertifiziert nach DIN/EN ISO 17024 oder öffentlich bestellt und vereidigt worden ist, ist unerheblich, da seit dem Jahre 2009 die gesetzliche Gleichstellung zwischen Personenzertifizierungen und öffentlicher Bestellung erfolgt ist. Der einzige Unterschied besteht darin, dass die Körperschaft, die den Gutachter prüft, nicht die IHK ist, sondern beispielsweise der TÜV oder die Dekra.“