Fonds-Check

Shopping Edition von Hamburg Trust

Vieles ist einzigartig am anderen Ende der Welt: Beuteltiere, Ureinwohner, Landschaften. Auch die Situation an den Finanzmärkten neigt zum Extrem. Bei Kreditzinsen von aktuell rund zwölf Prozent inklusive Marge zerstört jedes Darlehen als negativer Hebel die Performance. Ein geschlossener Immobilienfonds funktioniert daher nur mit Eigenkapital. Auch der Fonds „Shopping Edition“ von Hamburg Trust sammelt ausschließlich Kapital privater Investoren ein. Sie finanzieren ab 15.000 australische Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio ein Einkaufszentrum im Melbourner Stadtteil Dandenong.

Objekt. Eingekauft wird immer, darin unterscheidet sich Australien nicht vom Rest der Welt. Aber anders als in Deutschland, wo Shopping-Center gerade einmal rund zehn Prozent der Verkaufsflächen halten, befinden sich Down Under mit 14 Millionen Quadratmetern mehr als ein Drittel der Läden und Geschäfte in Einkaufszentren. Der Fonds erwirbt 50 Prozent am Dandenong Plaza, einem knapp 20 Jahre alten Center im zweitgrößten Handels- und Wirtschaftszentrum von Melbourne. Verkäufer ist die australische Immobilien-AG GPT, der größte Gesellschafter von Hamburg Trust. GPT bleibt gleichberechtigter Partner im Objekt. Das Unternehmen verkauft die Hälfte am Dandenong Plaza, um Eigenkapital für eine andere Investition zu bekommen. Mit dieser Variante fährt GPT besser als mit einem teuren Darlehen. Der Fonds zahlt 14 Jahresmieten für seinen Anteil, was einer Objektrendite von 7,25 Prozent entspricht. Das ist in Ordnung.

Markt. Die von den USA ausgehende Subprime-Krise ist in Australien angekommen. Zahlreiche Immobilien-Unternehmen halten sich derzeit mit Investitionen auf dem fünften Kontinent zurück, weil sie Wertberichtigungen vor allem auf US-Objekten vornehmen müssen. So wenig gehandelt wie im ersten Halbjahr 2008 wurde schon ewig nicht mehr. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum ging das Transaktionsvolumen um 60 Prozent zurück. Billiger sind die Immobilien jedoch nicht geworden. Mit einer Objektrendite von 6,35 Prozent liegt sie aktuell auf dem selben Niveau wie die Verzinsung eines australischen Bonds, die allerdings pauschal mit 45 Prozent versteuert wird.

Mieter. Mit 98 Prozent ist das Dandenong Plaza nahezu komplett vermietet. Ankermieter sind die Kaufhäuser Myers und Kmart, die Bekleidungskette Target und das Lebensmittelgeschäft Safeway. Die gewichtete Restlaufzeit der Verträge liegt bei fünf Jahren. Der Fonds rechnet bis zum Ende der Kalkulation im Jahr 2023 mit einer Mietsteigerung von 2,6 Prozent und geht dabei vergleichsweise zurückhaltend vor. Jones Lang LaSalle etwa geht in seiner Prognose bis 2018 von 3,7 Prozent jährlich aus.

Kalkulation. Weil keine Bank bedient werden muss, gehen die vollen Einnahmen an die Investoren. Anleger bekommen anfängliche Ausschüttungen in Höhe von sechs Prozent, die bis auf 7,5 Prozent im letzten Jahr steigen. Weil der Fonds die Erträge in Australien besteuert, blieben den Zeichnern jährliche Gewinne zwischen knapp 5,9 Prozent und 4,6 Prozent. Das ist nicht besonders viel. Inklusive Verkaufserlös Ende 2023 sollen sie Rückflüsse von 187 Prozent nach Steuern erzielen, das ist ein Plus von 82 Prozent innerhalb von rund 15 Jahren. Wollen die Anleger den Fonds nach elf Jahren unbedingt auflösen, garantiert GPT einen Erlös in Höhe von mindestens 80 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises. Inklusive der gezahlten Ausschüttungen würden die Zeichner somit auf ein Plus von 19 Prozent nach Steuern kommen.

Weiche Kosten. Gut 80 Prozent der Gesamtinvestition fließen in den Kaufpreis inklusive Investitionsreserve. Der Rest geht darauf für Vergütungen und Provisionen, Anschaffungsnebenkosten und die einprozentige Liquiditätsreserve. Nicht gerade ein Sonderangebot, doch auch nicht übermäßig teuer. Die Struktur als reiner Eigenkapitalfonds macht transparent, dass bei diesem Angebot, aber auch anderen, typischen Beteiligungsmodellen jeder fünfte Dollar oder Euro in die Nebenkosten der Kapitalanlage wandert. Vom Verkaufsgewinn gönnt sich Initiator Hamburg Trust zehn Prozent.

Steuern. Der Fonds versteuert die Vermietungsergebnisse einheitlich mit 30 Prozent. Anleger geben in Australien selbst keine Steuererklärung ab. Über den Progressionsvorbehalt erhöhen die Einnahmen in Deutschland das zu versteuernde Einkommen.

Anbieter. Hamburg Trust ist ein Ende 2006 gegründetes Emissionshaus für geschlossene Fonds. Die Geschäftsführer Joachim Seeler und Michael Arndt< kennen sich bereits aus ihrer gemeinsamen Zeit bei HGA Capital. Dritter im Bunde ist Harald Pohl. Mit den US-Fonds der Reihe „domicilium“ führt Hamburg Trust die bei HGA eingeführte Serie der Beteiligungen an Appartementanlagen in Amerika fort. Der Fonds „Shopping Edition“ ist der erste Australien-Fonds, wobei das Unternehmen von der Expertise seines Hauptgesellschafters profitiert. Die GPT Group ist seit 1971 an der australischen Börse gelistet und verwaltet ein Volumen von 14 Milliarden australischen Dollar. Mit 18 Einkaufszentren und einer Verkaufsfläche von einer Millionen Quadratmetern ist GPT größter Center-Betreiber in Australien.

Meiner Meinung nach... Trifft tatsächlich nur die Prognose des konservativ kalkulierten Angebots ein, ist der Fonds „Shopping Edition“ kein besonders rentables Angebot. Die Nachsteuerrendite liegt nicht sehr weit von der Verzinsung australischer Bonds entfernt. Gleichzeitig gehen Zeichner eine Währungsspekulation ein, auch wenn sich australischer Dollar und Euro in den vergangenen Jahren relativ betrachtet nie weit voneinander entfernt haben. Seit ungefähr 2004 kostet ein Dollar durchgehend rund 60 Eurocent. Aber: An vielen Stellen rechnet der Fonds sehr zurückhaltend, etwa bei der Prognose der Miet- und Wertentwicklung. Die Chancen auf bessere Ergebnisse als prospektiert sind daher durchaus gegeben. Außerdem ist Partner und Hamburg-Trust-Hauptgesellschafter GPT ein etabliertes Immobilienunternehmen mit bestem Netzwerk in Australien.