Finanzkrise offenbart Transparenzlücken bei Offenen Immobilienfonds

Zur Expo Real in München legt Scope Analysis ihre neue Studie zu den Neuinvestitionen der Offenen Immobilienfonds in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres sowie zu den wichtigsten Branchentrends vor. Wesentliche Punkte, so Scope, seien die Intransparenz der Klumpenrisiken bei Vermietungsstrukturen auf Fonds- und Objektebene, der relativ hohe quantitative Anteil an Mietern aus dem Finanzbereich sowie die Liquiditätsquoten der Immobilienfonds.

Nach Scope-Analyse zeigt die sich ausweitende Krise an den Finanzmärkten, dass trotz erheblicher Transparenzfortschritte der Offenen Immobilienfonds noch wichtige Informationslücken existieren. Gegenwärtig verfügen Privatanleger bei den wenigsten Produkten über die Information, welche Klumpenrisiken in den Mieterstrukturen der Fonds schlummern. Die wenigsten Fonds veröffentlichen regelmäßig Informationen über den Branchenmix der Mieter oder über die Top 10 der Mietverhältnisse auf Fondsebene, geschweige denn über die Mieterzusammensetzung der einzelnen Objekte. In der aktuellen Situation können Mietverhältnisse aus dem Finanzbereich besonders anfällig sein. Fallen Mieter plötzlich aus, dann helfen auch langfristige Mietverträge nicht weiter. Die Ausfallrisiken reichen von einer Anschlussvermietung zu schlechteren Konditionen bis zu einem Total-Leerstand mit entsprechenden Auswirkungen auf die Fondsperformance. Bei den Offenen Immobilienfonds wird die Performance heute wieder überwiegend von stetigem Cash Flow statt von Wertsteigerungspotenzialen getragen. Investoren wollen deshalb wissen, wie zuverlässig Mieteinnahmen fließen werden. Die Informationspolitik der KAGen hierzu kann in unsicheren Marktlagen zum Wettbewerbsfaktor werden, da unbekannte Risiken für Anleger nicht kalkulierbar sind.

Fonds mit Brutto-Liquiditätsquoten von 20 Prozent und mehr ausgestattet
Bei Offenen Immobilienfonds handelt es sich um gesetzlich geschützte Sondervermögen. Inwieweit es bei einer weiteren Zuspitzung der Krise auch bei Offenen Immobilienfonds zu Anteilsrückgaben verunsicherter Investoren kommen kann, lässt sich nicht vorhersagen. Zwei Drittel der Fonds sind allerdings mit einer Liquiditätsquote von 20 Prozent und weit darüber ausgestattet. Beispielsweise verfügt der Morgan Stanley P2 Value, dessen KAG zur US-Bank Morgan Stanley gehört, nach aktuellen Angaben der Fondsgesellschaft über eine Nettoliquiditätsquote von gut 35 Prozent. Die meisten Fondsgesellschaften geben dagegen nur die Bruttoquoten an. Hierin enthalten sind aber auch Gelder, die mittels Kaufverträgen bereits fest verplant sind, der KAG für die Auszahlung von Anlegern also nicht mehr unmittelbar zur Verfügung stehen. Eine Analyse, inwieweit Geldmarktanlagen der Fonds von der Kreditkrise betroffen sein können, wird derzeit von Scope Analysis erstellt.