Fonds-Check

Retail Immo Fund II

Aldi und Lidl im Porfolio: Equal Real Estate setzt auf die Zukunft der Discounter

Der Markt mit Einzelhandelsimmobilien in Deutschland befindet sich im Wandel. Noch vor Kurzem hätten Anleger für Fonds mit Kaufhäusern in Innenstadtlagen mit Hertie oder Karstadt als Mieter Schlange gestanden. Seit der Arcandor-Pleite ist nichts mehr, wie es war. Fondsinitiator Equal setzt bei seinem Fonds „Retail Immo Fund II“ auf eine besondere Kategorie von Einzelhandelsimmobilien. Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio an einem Portfolio aus Supermärkten mit verschiedenen Mietern.

Objekte: Duisburg, Herborn, Ludwigshafen und Hannover sind potenzielle Standorte der Discounter. Der Fonds hat in diesen Städten jeweils eine geeignete Immobilien identifiziert. Alle vier Objekte kommen aber nur in den Fonds, sollte der Initiator genügend Eigenkapital einsammeln. Reicht die Summe nicht aus, würde sich der „Retail Immo Fund II“ auf zwei Gebäude beschränken.

Mieter: Nutzer der in Frage kommenden Supermärkte sind Lidl, Rewe, Plus und Netto. Die Verträge haben Laufzeiten bis mindestens 2023. Der Fonds würde einen Vervielfältigungsfaktor von 11,9 bezogen auf die jährlichen Einnahmen bezahlen. Bei den prognostizierten Mietsteigerungen geht Anbieter Equal zurückhaltend vor. Innerhalb von zehn Jahren rechnet er mit Mehreinnahmen von lediglich sieben Prozent.

Kalkulation: Der Fonds plant, 40 Prozent der Investition über Bankdarlehen aufzunehmen. Die Konditionen sind noch nicht fix, Equal kalkuliert mit Zinsen von 5,5 Prozent. Die vorgesehene Tilgung ist mit 1,15 Prozent jährlich etwas sparsam. Doch fällt der Punkt auf Grund des relativ niedrigen Darlehensanteils nicht so arg ins Gewicht. Anleger bekommen laut Prognoserechnung Ausschüttungen von 6,5 Prozent. Über die geplante Laufzeit von zehn Jahren würden sie ein Plus von 50 Prozent nach Steuern erwirtschaften. Beim Verkauf rechnet Equal dabei mit einem Faktor von 12,8 – das ist knapp eine Jahresmiete mehr als beim Einkauf.

Weiche Kosten: Gebühren und Provisionen summieren sich inklusive Agio auf gut 16 Prozent des Eigenkapitals.

Anbieter: Equal ist ein deutsches Unternehmen mit niederländischer Mutter, das im Bereich Private Equity und im Immobiliengeschäft tätig ist. Die Equal Real Estate GmbH als Initiator deutscher Immobilienfonds hat einen Vorgängerfonds konzipiert, ihn aber nach kurzer Zeit mit einem Plus von 25 Prozent an einen institutionellen Großanleger übertragen.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die dem persönlichen Steuersatz der Anleger unterliegen. Verkaufserlöse nach zehn Jahren wären steuerfrei.

Fazit: Fonds für Investoren, die auf eine stabile Entwicklung der Discounter und Supermärkte setzen. Ein gewisser Vertrauensvorschuss an den Initiator Equal gehört dazu. Möglicherweise sammelt er nicht genügend Kapital ein, um die vier Objekte zu erwerben. Der Verkaufsfaktor ist höher als der Einkaufsfaktor, dafür sind die Mietsteigerungen sehr konservativ kalkuliert.