Fonds-Check

"Buss Immobilienfonds 2"

Buss-Capital setzt auf schwäbische Metropole. Der Hamburger Fondsinitiator bringt zweiten Immobilienfonds auf den Markt. Der Nutzer mit staatlichem Hintergrund - in den Nachwehen der Krise Anlegers Lieblingsmieter. Auch das Emissionshaus Buss Capital hat sich solch ein gefragtes Exemplar gesichert. Im aktuellen Fonds „Immobilie 2“ zahlt ein kommunales Unternehmen die Einnahmen an die Zeichner. Sie beteiligen sich an einem noch zu erstellenden Neubau zwischen Böblingen und Sindelfingen.

Objekt: Im Mai kommenden Jahres soll das Gebäude fertig sein. Es entsteht auf dem 80 Hektar großen Gelände eines ehemaligen Militärflughafens der US Air Force in der Nähe von Stuttgart. Unter dem Namen „Flugfeld“ wird hier ein urbanes Stadtquartier mit Büros, Einzelhandel, Wohnungen und Kindertagesstätten gebaut. Schon zur Jahrtausendwende gab es einen städtebaulichen Wettbewerb, seit 2007 werden die Pläne umgesetzt. Buss Capital hat die Projektentwicklung „Forum 1“ zum Preis von 16,74 Millionen Euro inklusive Baunebenkosten gekauft. Das entspricht auf Grundlage der ersten vollen Jahresmiete einem Faktor von 14,6.

Standort: Die Region um Stuttgart zählt zu den wachstumsstärksten Gegenden Deutschlands. Stehen im bundesweiten Durchschnitt nach aktuellen Untersuchungen von Jones Lang LaSalle rund zehn Prozent aller Büros frei, sind es in Sindelfingen nur drei Prozent. Fraglich ist, welche Auswirkungen das neue Entwicklungsgebiet haben wird. Das Fondsobjekt „Forum 1“ ist zu 60 Prozent vermietet. So steht es zumindest auf der Internetseite www.flugfeld.info.

Mieter: Zehn Jahre lang mietet die Flugfeld Böblingen/Sindelfingen Betriebs GmbH das Gebäude mit rund 7.300 Quadratmetern Fläche und 51 Tiefgaragenstellplätzen ab Mai 2011. Die Gesellschaft ist eine Tochter des städtischen Zweckverbandes Böblingen/Sindelfingen. Ihre Aufgabe ist es, das Gebiet zu vermarkten und innovative Unternehmen auf dem Gelände anzusiedeln. Sie nutzt die Immobilie allerdings nicht komplett selbst, sondern untervermietet Flächen, zum Beispiel an die Sparda Bank. Die Flugfeld GmbH zahlt im Schnitt 11,75 für Büros und 14,50 Euro bis 17 Euro für Einzelhandelsflächen, insgesamt 1.076.211 Euro im ersten vollen Jahr.

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Alternativ Szenario: Wie entwickelt sich der Fonds wenn der Verkaufsfaktor das 14,0-fache, die Kosten für Instandhaltung von Beginn an 3% p.a., und die Inflation 2% betragen?
Die Folgen: Die jährliche Ausschüttung kann die 7% Marke nur in einem Jahr übersteigen, die Liquiditätsreserve wird ab dem Jahr 2018 kontinuierlich abgeschmolzen.

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Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich auf 18,5 Millionen Euro. Daran beteiligen sich die Anleger zur Hälfte. Den Rest finanziert der Fonds über Darlehen und zahlt dafür bei einem Prozent Tilgung Zinsen von 3,85 Prozent bis 4,25 Prozent. Anschließend rechnet der Fonds mit Zinsen von sechs Prozent weiter. Das ist ein realistisches Szenario. Nach Abzug aller Kosten bleiben Anlegern Ausschüttungen von 6,5 Prozent, die bis auf 7,25 Prozent steigen. Insgesamt sollen Anleger über die Laufzeit von 10,5 Jahren ein Plus von rund 73 Prozent vor Steuern erzielen. Beim geplanten Verkauf rechnet Buss Capital erneut mit einem Faktor von 14,6 Jahresmieten, die bis dahin auf Grund der Indexierung um knapp 20 Prozent steigen sollen. Das kann etwas optimistisch sein. Erhalten Anleger aus dem Verkauf 110 Prozent ihres Einsatzes, bekommt der Anbieter zehn Prozent weiterer Überschüsse. Im Prospektszenario geht Buss Capital leer aus.

Weiche Kosten: Gebühren, Vergütungen und Provisionen machen rund 9,3 Prozent der Gesamtinvestition aus. Das sind 19 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Das beträgt bei diesem Fonds nur drei statt der sonst üblichen fünf Prozent. Für den Vertrieb sind dennoch Provisionen von zehn Prozent des Eigenkapitals vorgesehen.

Anbieter: Buss Capital legt seit 2003 vor allem Containerfonds auf und hat bei 22.000 Anlegern rund 500 Millionen Euro eingesammelt. Für die Immobilienfonds ist Peter Kallmeyer zuständig, vorher unter anderem bei Nordcapital und der Deutschen Bank tätig.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die sie mit ihrem persönlichen Satz abrechnen müssen.

Fazit: Anleger beteiligen sich an einem Neubau mit zehnjährigem Generalmietvertrag einer kommunalen Gesellschaft. So lange sollte nichts anbrennen. Warum die Immobilie nach zehn Jahren rund 20 Prozent teurer sein soll als jetzt? Daran müssen die Investoren glauben. Damit die Kalkulation aufgeht, muss sich das Flugfeld als urbanes Stadtquartier so entwickeln wie erhofft.