Fonds-Check

HTB 6. Geschlossene Immobilieninvestment Portfilio GmbH & Co KG

Aus zweiter Hand: HTB legt Zweitmarktfonds nach neuem Recht auf 

So langsam kommt Fahrt in den Markt der regulierten Publikumsfonds. Das Hamburger Emissionshaus HTB hat den Vertrieb seines sechsten Zweitmarktfonds gestartet. Zweitmarkt? Moment, da war doch was. Die gebrauchten Assets fehlen auf der Positivliste der BaFin mit erlaubten Fondsobjekten. Kein Problem, meint HTB dazu. Eine verlässliche Genehmigung der Kontrollbehörde liege vor – ohne dem Umweg über Namensschuldverschreibungen wie bei Asuco oder partiarische Darlehen wie die Real Invest zu gehen.

Objekte: So investiert der erste regulierte Zweitmarktfonds wie gehabt in gebrauchte Fondsanteile, die er in der Hauptsache an der Handelsplattform Deutsche Zweitmarkt AG erwirbt. In Frage kommen ausschließlich Anteile an Immobilienfonds, wobei Investitionen in Büros, Einzelhandelsobjekte, Logistikimmobilien und – in geringem Maße – auch in Wohnungen und Seniorenimmobilien wie Pflegeheime erlaubt sind. Um den Anspruch der Diversifikation einzuhalten, darf der Zweitmarktfonds höchstens 15 Prozent seines Kapitals in eine einzige Gesellschaft investieren.

Zweitmarkt: Die Deutsche Zweitmarkt AG registrierte im vergangenen Jahr rund 6.000 Transaktionen mit einem Nominalkapital von insgesamt 225 Millionen Euro. Das ist ein Plus von acht Prozent gegenüber 2012. Immobilienfonds stellten den Löwenanteil daran. Sie kommen in Summe auf 150 Millionen Euro, und Schiffsfonds erreichen 55 Millionen Euro. Der durchschnittliche Handelskurs über alle Assetklassen betrug da- bei knapp 45 Prozent. Warum trennen sich Anleger vorzeitig von ihren Fonds. Die häufigsten Gründe sind Erbschaften, Schenkungen, Scheidungen und Liquiditätsbedarf.

Kalkulation: Eine Prognoserechnung mit Nachkommastellen aufzumachen, ist Blöd- sinn. Die Scheingenauigkeit erlaubt nur eine Aussage: So wie schwarz auf weiß ausgeführt wird es bei der Vielzahl der Zweitmarktfonds garantiert nicht kommen. Zumal hinter jedem einzelnen Investment seinerseits viele Fragezeichen stehen. HTB verzichtet dennoch nicht auf die Tapete und legt bei seiner Prognose einige Szenarien zu Grunde. So rechnet der Initiator zum Beispiel damit, dass er die gebrauchten Fonds zum 13,5-fachen der Einnahmen kauft und später zu einem Faktor von 11,5 wieder veräußern kann.

Gewinn-Szenario: Auf der Grundlage dieser und einer Vielzahl weiterer Annahmen kommt HTB auf jährliche Ausschüttungen von fünf bis sechs Prozent vor Steuern bezogen auf das Nominalkapital. Nach Steuern würden vier Prozent bleiben. Bei der geplanten Liquidierung des Zweitmarktfonds 2025 sollen 106 Prozent vor und 104 Prozent nach Steuern fließen. Unterm Strich würden Anleger Rückflüsse von 158 Prozent vor und 140 Prozent nach Steuern erzielen. Abzüglich des Einsatzes inklusive Agio ein Plus von 35 Prozent also.

Kosten: HTB will 15 Millionen Euro einsammeln und für 13,5 Millionen Euro gebrauchte Fondsanteile kaufen. Die fondstypischen Kosten kommen auf 2,25 Millionen Euro, was rund 14 Prozent bezogen auf das Eigenkapital inklusive Agio bedeutet. Das meiste geht für den Vertrieb drauf. Hierfür kalkuliert HTB acht Prozent des Eigenkapitals plus fünf Prozent Agio. Das ist ziemlich happig. An laufenden Kosten vereinnahmt der Anbieter 280.000 Euro jährlich. Außerdem verdient er mit, sollte der Fonds besser laufen als kalkuliert. Bekommt der Anleger seinen Einsatz und eine rechnerische Verzinsung von vier Prozent p.a. zurück, behält der Initiator zwölf Prozent weiterer Überschüsse für sich. Daran dürfte niemand etwas auszusetzen haben.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

KAGB-Vorschriften: HTB bringt seinen ersten regulierten Fonds unter dem Dach einer registrierten Kapitalverwaltungsgesellschaft. Damit nutzt das Unternehmen die Möglichkeiten der De Minimis Regeln. Dabei soll es allerdings nicht bleiben. Der Antrag auf Erlaubnis einer voll regulier- ten KVG nach Paragraf 20 KAGB ist nach Angaben des Anbieters gestellt. Nur unter dieser Voraussetzung ist es möglich, den Fonds über freie Vermittler nach Definition des Paragrafen 34f zu vertreiben. Verwahrstelle ist die BLS Revisions- und Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft aus Hamburg.

Anbieter: HTB ist ein auf Zweitmarktfonds spezialisiertes Emissionshaus. Bislang schütten die Fonds ordentlich aus.

Fazit: Die ganze Aufregung umsonst. Auch Zweitmarktfonds sind im Zeichen der regulierten Publikumsfonds weiterhin möglich. Fragezeichen stehen hinter dem Exit. Wie sich die einzelnen Zielfonds entwickeln, ob die Fondsobjekte mit Gewinn verkauft werden können, ob sich Käufer finden, die die gebrauchten Fonds aufkaufen, all das steht in den Sternen. Glauben Anleger grundsätzlich an solch ein Modell, finden sie mit dem HTB- Angebot ein faires Angebot.