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KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die '6,75%-IPSAK-Anleihe' (deutsch)

KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die '6,75%-IPSAK-Anleihe'

DGAP-News: KFM Deutsche Mittelstand AG / Schlagwort(e): Fonds/Anleihe

KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die

'6,75%-IPSAK-Anleihe'

11.08.2016 / 11:00

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,75%-IPSAK-Anleihe"

6,75%-IPSAK-Anleihe wird weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen

Sternen) bewertet

Düsseldorf, 11. August 2016 - In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-

Barometer zu der IPSAK-Anleihe (A1RFBP) kommt die KFM Deutsche Mittelstand

AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5

möglichen Sternen) einzustufen.

Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH

(IPSAK) wurde im Jahr 2009 gegründet und ist eine eigens für die

Wiederbelebung des Salamander-Areals in Kornwestheim gegründete

Gesellschaft. Es erfolgt eine Nutzung aus Wohnen, Einkaufen,

Dienstleistungen und Gewerbe (derzeitige Gesamt-Grundstücksfläche von ca.

41.000 m² und Gesamt-Bruttogeschossfläche von ca. 79.000 m²). Als

Hauptmieter für das Salamander-Areal wurde das Grundbuchzentralarchiv für

das Land Baden-Württemberg gewonnen. Die hierfür ursprünglich geplante

Gesamt-Fläche von etwa 19.000 m² hat sich bereits vor Abschluss der

Bauphase auf aktuell etwa 20.000 m² genutzte Fläche erhöht.

Zum Ende des Geschäftsjahres 2012 und im Laufe der Geschäftsjahre 2013 und

2014 hat IPSAK wie geplant mehrere Tochterunternehmen gegründet, mit denen

weitere Immobilienentwicklungen neben dem Salamander-Areal umgesetzt

werden. Hierzu gehören die IPSAK-Energie GmbH für die Energieversorgung des

Salamander-Areals mit einem eigenen Blockheizkraftwerk, die Immobilien-

Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH mit einem Wohnimmobilien-Portfolio aus

insgesamt 576 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten in Heidenheim, die Immobilien-

Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH zur Revitalisierung des

ehemaligen Polizei-Präsidium-Areals in Ludwigsburg, die Immobilien-Projekt

Park Schönfeld Carree Kassel GmbH mit zwei zum Teil bebauten Grundstücken

im Kasseler Stadtteil Wehlheiden mit einer Gesamtfläche von etwa 43.500 m²

sowie die Vorratsgesellschaft Immobilien-Projekt Baunsberg Baunatal GmbH.

Auch in 2015 weitere erfolgreiche Entwicklung des Salamander-Areals sowie

der Immobilienprojekte

Im Jahr 2015 wurden die Umsatzerlöse um über 150% auf 22,4 Mio. Euro - im

Wesentlichen durch Verkäufe der 64 Eigentumswohnungen in den acht

Stadtvillen auf dem Salamander-Areal - gesteigert. Es wurden weitere

Gewerbemietverträge für kleinere Büroeinheiten abgeschlossen.

Das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg hat zum Jahresende

2015 bereits 56 Archive (Vorjahr 26 Archive) sowie die gesamten Büroflächen

übernommen. Bis Ende 2017 sollen die verbleibenden 14 der insgesamt

geplanten 70 Archive zuzüglich einer optionalen Erweiterung der Flächen

übernommen werden, so dass in den Jahren 2016 und 2017 mit einer Zunahme

der Mieterlöse vom Land Baden-Württemberg zu rechnen ist.

Als letzte Revitalisierungsphase des Salamander-Areals steht im aktuell

laufenden Geschäftsjahr 2016 der Neubau von 121 Wohnungen und 5 weiteren

Gewerbeflächen, über 200 Tiefgaragenplätzen und eines REWE-

Lebensmittelmarktes im Südwesten des Areals an. Die Baumaßnahmen haben im

ersten Quartal 2016 begonnen. Für die IPSAK ergibt sich aus den Verkäufen

in der letzten Revitalisierungsphase weiteres Umsatz- und

Ergebnispotenzial.

Im Bereich der Beteiligungen weist die IPSAK-Energie eine stabile und

deutlich positive Ergebnisentwicklung auf (Beteiligungsertrag von 0,7 Mio.

Euro in 2015, Vj. 0,3 Mio. Euro). Beim Immobilien-Projekt Zanger Berg

konnte nach Unternehmensangaben per 31.03.2015 die Vollvermietung erreicht

werden. Die Beteiligung weist ein steigendes Ergebnis von 1,4 Mio. Euro aus

(Vj. 1,2 Mio. Euro). Somit ist allein durch den gesteigerten

Vermietungsstand von einer deutlichen Wertsteigerung des

Immobilienprojektes auszugehen. Die Projekte in Ludwigsburg und Kassel

befinden sich nach jeweils erfolgreich durchgeführten städtebaulichen

Ideenwettbewerben in der weiteren Entwicklung.

Hohe Auszahlungen an Gesellschafter, Immobilienvermögen und Anteile an

verbundenen Unternehmen übersteigen Finanzverbindlichkeiten deutlich

Das Eigenkapital hat sich im Jahr 2015 aufgrund von Entnahmen aus der

Kapitalrücklage um 2,0 Mio. Euro verringert. Nach Entnahme beträgt die

Eigenkapitalquote zum 31.12.2015 etwa 9,2% und ist als

unterdurchschnittlich einzuschätzen. Darüber hinaus werden

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (wirtschaftlich entsprechen

diese Verbindlichkeiten im Unternehmen belassenen Gewinnen) von etwa 3,1

Mio. Euro zurückgeführt, die nun nicht mehr zur Finanzierung der IPSAK zur

Verfügung stehen. Trotz der Zahlungen an den Gesellschafter übersteigen die

- auf Basis der Fundamentaldaten als werthaltig einzuschätzenden -

Immobilienvorräte und Beteiligungen von in Summe etwa 64,7 Mio. Euro die

Anleihe- und Bankverbindlichkeiten von zusammen 58,0 Mio. Euro deutlich.

IPSAK-Anleihe mit Laufzeit bis 2019

Die im Dezember 2012 emittierte Mittelstandsanleihe der IPSAK hat einen

Zinskupon von 6,75% p.a. und eine Laufzeit bis zum 06.12.2019. Im Rahmen

der Anleiheemission wurden insgesamt 30 Mio. Euro platziert. Die Mittel der

Anleihe dienen insbesondere für Investitionen in neue Immobilienprojekte

ausschließlich außerhalb des Salamander-Areals.

Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist in den

Anleihebedingungen nicht vorgesehen. Abgesichert ist die Anleihe mit einer

zweitrangigen Buchgrundschuld in Höhe von 30 Mio. Euro an dem

Sicherungsgrundstück des Salamander-Areals, Kornwestheim, sowie ein

Festgeldkonto in Höhe von 2,0 Mio. Euro.

Fazit: Attraktive Bewertung

Die IPSAK hat sich auf komplexe Immobilienentwicklungen wie die

Revitalisierung ehemaliger Industriekomplexe und denkmalgeschützter Areale

spezialisiert. Sowohl die Entwicklung des Salamander-Areals Kornwestheim

als auch die Entwicklung der übrigen Projekte in den Beteiligungen zeigen

eine positive Entwicklung im Jahr 2015.

Aufgrund der erfolgreichen Entwicklung sowohl des Salamander-Areals als

auch der übrigen Immobilien-Projekte, der aufgrund der Zahlungen an den

Gesellschafter leicht gestiegenen Risiken, der aber auch bestehenden

Besicherung der Anleihegläubiger durch Grundschulden und Verpfändung eines

Festgeldkontos mit 2,0 Mio. Euro und der attraktiven Rendite von 5,71% p.a.

(auf Kursbasis 102,90% am 10.08.2016) bewerten wir die 6,75%-IPSAK-Anleihe

weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen).

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und

Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager

dieses Fonds ist die WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A. Der Fonds bietet für

private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in

Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die

Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der

KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Die

KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2015

als Finalist für das KFM-Auswahlverfahren und die überdurchschnittliche

Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet.

Hinweise zur Beachtung

Diese Pressemitteilung stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur

Abgabe eines Angebots dar, sondern dient allein der Orientierung und

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sollten sich deshalb vor jeder Anlageentscheidung eingehend persönlich

unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Vermögens- und Anlagesituation

beraten lassen und Ihre Anlageentscheidung nicht allein auf diese

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verschiedene Voraussetzungen - insbesondere Ihre Staatsangehörigkeit -

gebunden sein. Bitte lassen Sie sich auch hierzu vor einer

Anlageentscheidung entsprechend beraten. Der Deutsche Mittelstandsanleihen

FONDS ist in dem genannten Wertpapier zum Zeitpunkt des Publikmachens des

Artikels investiert. Die KFM Deutsche Mittelstand AG, der Ersteller oder an

der Erstellung mitwirkende Personen halten Anteile am Deutschen

Mittelstandsanleihen FONDS. Aus Veränderungen des Anleihekurses kann sich

ein wirtschaftlicher Vorteil für die KFM Deutsche Mittelstand AG, den

Ersteller oder an der Erstellung mitwirkende Personen ergeben. Vor

Abschluss eines in dieser Ausarbeitung dargestellten Geschäfts ist auf

jeden Fall eine kunden- und produktgerechte Beratung durch Ihren Berater

erforderlich. Ausführliche produktspezifische Informationen entnehmen Sie

bitte dem aktuellen vollständigen Verkaufsprospekt, den wesentlichen

Anlegerinformationen sowie dem Jahres- und ggf. Halbjahresbericht. Diese

Dokumente bilden die allein verbindliche Grundlage für den Kauf von

Investmentanteilen. Sie sind kostenlos am Sitz der Verwaltungsgesellschaft

(WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A., 2, Place Dargent in L-1413 Luxemburg)

sowie bei Zahl- und Informationsstellen (M.M.Warburg Bank & CO Luxembourg

S.A., 2, Place Dargent in L-1413 Luxemburg, M.M.Warburg & CO KGaA,

Ferdinandstraße 75 in D-20095 Hamburg oder Erste Bank der österreichischen

Sparkassen AG, Graben 21 in A-1010 Wien) erhältlich. Für Schäden, die im

Zusammenhang mit der Verwendung und/oder der Verteilung dieser Ausarbeitung

entstehen oder entstanden sind, übernehmen die KFM Deutsche Mittelstand AG

und die Verwaltungsgesellschaft keine Haftung.

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KFM Deutsche Mittelstand AG

Rathausufer 10

40213 Düsseldorf

Email: [e-mail]

Tel.: [phone]

www.deutscher-mittelstandsanleihen-fonds.de

www.kfmag.de

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