Immobilienfinanzierung: So erhalten Sie einen Kredit von Ihrer Bank

Die Immobilienfinanzierung einer Bank ist grade in Zeiten der niedrigen Zinsen ein beliebtes Mittel, um den Kauf des eigenen Wunschobjekts zu verwirklichen. Aber nur, wenn Sie als Investor Ihrer Bank alle nötigen Unterlagen vorlegen, wird Ihnen zügig ein Kredit bewilligt.

Aktuell ermöglicht die anhaltende Niedrigzinspolitik den Einstieg ins Immobiliengeschäft zu günstigen Konditionen. Ob eine Bank Ihnen einen Kredit gewährt, steht und fällt allerdings mit der richtigen Vorbereitung.

Die Banken verlassen sich zur Bewertung eines Kreditnehmers auf ähnliche Richtlinien – an oberster Stelle steht dabei die Frage nach der Bonität des Interessenten. Welche Kriterien Sie darüber hinaus erfüllen und welche Fallstricke Sie meiden sollten, darüber geben Ihnen die folgenden Zeilen Aufschluss.

Dieser Artikel ist Bestandteil unserer Themenstrecke rund um das Immobilieninvestment. In unseren weiteren Ratgebern zeigen wir Ihnen beispielsweise lukrative Immobilien-Standorte oder verraten Ihnen die vier Strategien, mit denen Sie erfolgreich in Immobilien investieren können.

Immobilienfinanzierung: Niedrige Zinsen für Investoren

Auf dem Immobilienmarkt geeignete Investitionsobjekte zu finden, ist die eine Sache. Die andere ist es, für die Finanzierung das nötige Eigenkapital einzubringen und einen Bankenkredit zu erhalten.

Immerhin bieten die Banken dank der konstant niedrigen Leitzinsen günstige Rahmenbedingungen für Ihre Finanzierung. Offiziell beginnen die Kreditzinsen bereits bei unter einem Prozent. In der Realität erwarten Sie als Immobilieninvestor Zinsen zwischen 2,5 und 3 Prozent pro Jahr.

Generell ist Ihre eigene Bonität entscheidend für die Konditionen, die von der Bank angeboten werden. Je besser Ihre Kreditwürdigkeit, desto günstiger die Rahmenbedingungen.

Immobilienfinanzierung: Worauf die Bank bei der Kreditvergabe achtet

Wie bereits erwähnt, steht die Bonität des Interessenten bei der Bewilligung einer Immobilienfinanzierung an erster Stelle. Dabei spielen aus Sicht der Banken viele Faktoren eine Rolle, auch das Objekt an sich wird dabei mit einbezogen. Nachfolgend zeigen wir Ihnen die wichtigsten Kriterien, die Sie für die Kreditvergabe erfüllen müssen, in der Übersicht:

• Einkommensverhältnisse: Sie müssen gegenüber der Bank ein geregeltes Einkommen nachweisen, welches beispielsweise durch Festanstellung, Selbstständigkeit oder Mieteinnahmen generiert werden kann. Etwas schwerer haben es allerdings selbstständige Unternehmer oder Freiberufler: Um nicht als Risikokandidaten eingestuft zu werden, müssen Sie Einkommensnachweise für die vergangenen Jahre erbringen.
• Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie selbst für die Finanzierung des Objektes aufbringen, desto besser stehen Ihre Chancen auf einen Kredit. Der Eigenkapitalanteil sollte zwischen 10 und 20 Prozent der Kreditsumme betragen.
• Schufa-Scoring: Der Schufa-Score ist eine wichtige Entscheidungshilfe für die Bank, denn über diesen wird die Wahrscheinlichkeit der termingerechten Kreditrückzahlung ermittelt wird. Ob dies ganz sinnvoll ist, ist fraglich, schließlich können auch vergessene Handyverträge den Score leicht ins Negative ziehen. Und dann kann die Finanzierung schnell in weite Ferne rücken.
• Sicherheiten: Banken lieben Sicherheiten. Verfügen Sie über beispielsweise über Sparbücher oder unbelastete Immobilien, wirkt sich das äußerst positiv auf Ihre Kreditwürdigkeit aus.
• Objektkriterien: Neben der persönlichen Bonität sind auch die Eigenschaften des Objektes nicht zu verachten. Klassischerweise werden zentrumsnahe Immobilien in Großstädten bevorzugt finanziert, während Kredite für Objekte in weniger gefragten Gegenden schwieriger zu bekommen sind. Aber auch Angaben über Alter, Zustand und Ausstattung der Immobilie werden bei der Betrachtung der Kreditwürdigkeit miteinbezogen.

Auch, wenn Kredite aktuell günstiger zu haben sind, heißt das nicht, dass Banken zu leichteren Kriterien Immobilienfinanzierungen gewähren. Ganz im Gegenteil: Bei geringen Zinsen verdienen Banken weniger an der Finanzierung. Im Umkehrschluss muss die Bank die Ausfallquote minimieren, weshalb der Interessent sowie das zu finanzierende Objekt genau unter die Lupe genommen werden.

Tipps für das Bankgespräch: Haben Sie alle Unterlagen parat

Die wichtigste Regel für das Bankgespräch über die Immobilienfinanzierung lautet: Gehen Sie nie unvorbereitet in ein Bankgespräch. Informieren Sie sich bereits vorab über Finanzierungsmethoden, Kredithöhe, Zinssatz und Zinsbindung, damit Sie Ihrem Bankberater klare Vorstellungen vermitteln können.

Im persönlichen Gespräch geht es dann vor allem noch um die Entscheidung, zu welchen Konditionen Ihre Bonität Ihnen ein Darlehen ermöglicht. Vor dem Termin sollten Sie sich außerdem vergleichen und weitere Angebote einholen. Haben Sie nämlich ein konkretes und günstigeres Angebot dabei, werden die meisten Berater Ihre Offerte nochmals verbessern. Zum Vergleich können Sie beispielsweise Internetportale oder unabhängige Finanzierungsvermittler hinzuziehen.

Besonders wichtig ist außerdem, dass Sie für das Gespräch alle nötigen Unterlagen sammeln, kopieren und der Bank zur Verfügung stellen. Welche Unterlagen von Bedeutung sind, zeigt der nachfolgende Überblick:

• Legitimationsdokumente: Personalausweis oder Pass
• Vermögensnachweise: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, vergangenen drei Jahre, als Freiberufler Einnahme-Überschuss-Rechnungen, als Selbstständiger Bilanzen
• Eigenkapital sollte aus Konto- oder Depotauszügen ablesbar sein
• Beteiligen sich weitere Geldgeber, brauchen Sie deren Finanzierungszusage
• Objektunterlagen: Grundbuchauszug, Lageplan, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Bilder des Objektes, Flurkarte, Verkaufspreis
• Bei Neubauten: Baubeschreibung, Baukostenberechnung
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung

Wie schnell Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten, hängt vor allem davon ab, wann und in welchem Umfang Sie Ihre Nachweise und Dokumente der Bank übergeben.

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