Immobilien-Aktien!

Ist diese Immo-Aktie trotz 200 % Kursgewin noch ein Kauf?

Die Aktie der DEFAMA, Deutsche Fachmarkt AG, feierte Mitte Juli 2016 ihr Börsen-Listing im Freiverkehr der Börse München. Der 1. Kurs wurde damals mit 4.13 Euro festgestellt. Inzwischen hat sich die Aktie fantastisch entwickelt. Aktuelle Notiz: 12.90 Euro. Der Börsenwert beläuft sich unterdessen auf rund 45 Mio. Euro. Das Schöne: Der Börsenwert ist alles andere als übertrieben. Aufgrund des jüngsten Kursaufschwungs wäre eine Konsolidierung jedoch gesund. Mittelfristig dürfte die Rally weitergehen. Großaktionär und Vorstand Matthias Schrade hat seine Gesellschaft in einer vielversprechenden Nische im Immobiliensektor positioniert. Im Fokus stehen etablierte Fachmarkt- und Einkaufszentren in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Diese Objekte sind für die meisten institutionelle Investoren zu klein. Die Produkte bzw. Objekte, die für DEFAMA spannend sind, werden kaum nachgefragt. Der mangelnde Wettbewerb der Käufer sorgt bei DEFAMA für gute Einkaufpreise bei meist zweistelligen Renditen der Nettokaltmiete. Dem gegenüber steht eine günstige Finanzierung der Objekte mit ca. 2.5 %. Die Objektgröße liegt meist zwischen 1 und 6 Mio. Euro. Das Portfolio umfasst aktuell 21 Objekte mit einer annualisierten Nettokaltmiete von 6.2 Mio. Euro. Die Vermietungsquote liegt bei 97 %. Wie uns Schrade im Hintergrundgespräch mitteilt, könnten bis Jahresende noch 1 bis 2 Transaktionen vollzogen werden. Die Restlaufzeit der durchschnittlichen Dauer der Mietverträge liegt bei 3.8 Jahre. Das ist relativ kurzfristig und natürlich ein gewisses Risiko für DEFAMA. „Das ist durchaus unser größtes Risiko, sollte es uns nicht gelingen, dass der laufende Mieter verlängert oder wir keinen Nachmieter für das Objekt finden“, sagt Schrade. Um dieses Risiko zu verringern, prüft Schrade schon beim Kauf die Optionen für einen Nachmieter. Sollte sich beispielsweise der Penny-Markt mal aus einer Stadt zurückziehen macht es die Konzentration auf typische Nahversorgungszentren und die Fokussierung auf kleinere und mittlere Städte möglich, dass ein anderer Mieter aus der Branche das Objekt übernimmt. „Kernfrage ist, ob der Standort funktioniert. Funktioniert dieser, sind auch Diskussionen um Mietnachlässe kaum ein Thema bei Vertragsverlängerungen.“