Deutschland

Wohnungsmärkte: Im Herzen des politischen Lebens angekommen

Die deutschen Wohnungsmärkte haben nunmehr das Herz des politischen Lebens erreicht. Der Koalitionsvertrag sieht nicht nur vor, dass die Mietspiegel standardisiert bzw. qualifiziert werden, nein, auch die „tatsächlichen Mietverhältnisse“ sollen erfasst werden. Stellt sich gleichwohl die Frage wie die Märkte in den letzten Jahrzehnten eigentlich funktioniert haben? 

Dass sich in der Gemengelage zwischen Urbanisierung, knappem Bauland und hoher Nachfrage neue Preisobergrenzen gebildet haben, ist nur vordergründig eine einfache Funktion. Auch der Anteil des seit 25 Jahren sinkenden Neubaubestands bei sog. Sozialwohnungen verschärft diese Entwicklung – gerade für Schwellenhaushalte in Deutschland. Diese Entwicklung wirkt sich auf die lokal geprägten Märkte aus: Steigende Vervielfältiger bzw. fallende Renditen und weiter anziehende Mietpreise in Ballungszentren sind Ausdruck einer sehr hohen Investmentaktivität – trotz zunehmender Sozialbindungen bei Projektentwicklungen. 

Rendite-Risiko-Profil Wohnungsmärkte 2018

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Erneut haben wir in unserer Untersuchung die 80 deutschen Wohnungsmärkte der Flächenkategorien „sehr gute Wohnlage“ und „mittlere Wohnlage“ analysiert. Die Variablen „durchschnittliche“ Mietpreise und „Spitzenrenditen“ ergeben insgesamt ein sehr detailliertes Bild der aktuellen, positiv einzuschätzenden Verfassung der deutschen Wohnungsmärkte und einen optimalen Überblick der Wettbewerbs-bedingungen der untersuchten Märkte. Besonders aus Investorensicht interessant ist das Rendite-Risiko Profil 2018, das Sie visualisiert in der thematischen Karte finden.

•    Der stärkste Mietanstieg in den vergangenen zwölf Monaten erfolgte in der Kategorie „sehr gute Wohnlagen ohne die sieben A-Standorte“ mit +3,35 %, gefolgt von der Kategorie „sehr gute Lage in der gesamten Bundesrepublik“ (+3,31 %). Gerade in den sogenannten sehr guten Wohnlagen der Top- 7-Standorte wurde erstmals die 16€/m²-Grenze im Durchschnitt überschritten, und auch im bundesdeutschen Durchschnitt haben die sehr guten Wohnlagen an den 80 Standorten die 10 €/m² durchschritten. An dieser Entwicklung zeigt sich deutlich, dass sich die Nachfrage in Kombination mit Mietpreisanstiegen primär auf die sehr guten Wohnlagen fokussiert. Zwar sind auch in den mittleren Lagen die Mietpreise gestiegen (durchschnittlich in Deutschland um +1,98 %), jedoch bei weitem nicht so stark. 

•    Spitzenreiter bei den durchschnittlichen Mieten in sehr guten Wohnlagen ist aktuell München mit 22,25 €/m² - der geringste gemessene Wert in dieser Lagekategorie findet sich in Remscheid und Herne mit 7,12 €/m² (mittlere Lage 5,96 €/ m² bzw. 5,95 €/m²). In der Kategorie „mittlere Wohnlage“ hat Recklinghausen mit 5,68 €/m² den geringsten Wert, München kommt mit 16,56 €/m² auch in dieser Lagekategorie auf den höchsten gemessenen Wert. 

•    Mit einer durchschnittlichen Spitzenrendite von 4,7 % (5,1 % gegenüber 2017) nähert sich die Entwicklung erstmals seit 1990 der 4 % Schwelle, was sich in der sehr hohen Investorenneigung in der A-Standort-Kategorie und sehr guten Wohnlagen ausdrückt. 

•    Investoren gehen hier mit einem ausgewogenen Risiko-Rendite-Verständnis vor und setzen vor allem auf einen nachhaltigen Cashflow bei der Investition. Spitzenreiter an den A-Standorten ist München mit 2,8 % Spitzenrendite, der höchste gemessene Wert wird in Herne (7,1 %) erzielt, gefolgt von Cottbus (7,0 %) und Remscheid (6,5 %).

Die vorliegende Catella Analyse stellt eine Basis dar, welche einen ersten Überblick zu den untersuchten Standorten ermöglicht. Klar ist aber auch, dass die deutschen Wohnimmobilienmärkte sich mehr denn je heterogener darstellen, als es in den jeweils gängigen Miet- und Preisindizees zum Ausdruck kommt. Sei es mit dem Aufkommen neuer Angebote in der Wohnraumtypologie („Wohntürme“), als auch in den veränderten Flächengrößen („Micro Living“). Die Spannbreiten bei Mietangaben werden deshalb weiter zunehmen. Vor diesem Hintergrund sollten auch diese Aspekte bei politisch motivierten Diskussionen zukünftig Einzug halten. 

 

Autor: Thomas Beyerle

Dieser Beitrag und die Grafiken stammt von Catella Property GmbH

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