Exporo platziert Immobilienanleihe zur Finanzierung der „Villa Berlin“ - Seite 2

Investition und Finanzierung: Das Investitionsvolumen beträgt knapp 3,65 Millionen Euro. Es wird mit dem 2,1 Millionen Euro Anleihekapital und einem Bankdarlehen in Höhe von 1,55 Millionen Euro finanziert. Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 3,2 Millionen Euro. Ferner fallen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar) in Höhe von 0,23 Millionen Euro an. Die gesamten Anschaffungskosten betragen demnach 3,43 Millionen Euro. Bezogen auf das Investitionsvolumen ergibt das eine gute Investitionsquote von etwa 94 Prozent. Die Nebenkosten der Kapitalanlage umfassen die Strukturierungs- und die Vorfinanzierungskosten. Sie belaufen sich auf 0,22 Millionen Euro. Das sind rund sechs Prozent des Investitionsvolumens oder zehn Prozent bezogen auf das Anleihekapital. Der Einkaufsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur anfänglichen Jahresmiete, beträgt knapp das 23-fache. Das entspricht einer Ankaufsrendite von 4,4 Prozent. Für die Renditeüberlegungen der Anleger ist allerdings nicht allein der Kaufpreis der Immobilie, sondern der Gesamtaufwand für diese Kapitalanlage entscheidend. Setzt man das gesamte Investitionsvolumen ins Verhältnis zur anfänglichen Jahresmiete, so errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 26. Die Ankaufsrendite der Anleger liegt somit bei 3,8 Prozent.

Prognoserechnung: Die Mieteinnahmen in Höhe von 140.000 Euro basieren auf dem abgeschlossenen fünfjährigen Mietvertrag. Auf der Ausgabenseite werden jährliche Instandhaltungskosten inklusive Rücklagen in Höhe von 11.200 Euro kalkuliert. Das sind acht Prozent der Mieteinnahmen. Mögliche Kosten für eine Anschlussvermietung beinhaltet die Kalkulation nicht. Die laufenden Kosten für das Asset-Management, Anlegerbetreuung und Objektverwaltung prognostiziert Exporo mit knapp 14.000 Euro jährlich. Das sind rund zehn Prozent der Mieteinnahmen. Positiv auf den Cashflow wirken sich die außerordentlich niedrigen Darlehenszinsen aus. Der für fünf Jahre fixierte Zinssatz liegt bei 0,99 Prozent jährlich.

Kapitalrückzahlung: Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus dem Nennbetrag der Anleihe sowie aus einer Wertsteigerungskomponente zusammen. Die Anleger profitieren in Höhe von 80 Prozent an einer Wertsteigerung. Die verbleibenden 20 Prozent gehen an Exporo. Im Falle einer Veräußerung der Immobilie wird die Wertsteigerung auf Basis des erzielten Verkaufspreises für die Immobilie ermittelt. Im Falle einer ordentlichen Beendigung der Schuldverschreibungen ohne Veräußerung der Immobilie wird die Wertsteigerung auf Basis des jüngsten Verkehrswertgutachtens vor dem Ende der Laufzeit ermittelt.