Ratingagentur Scope

Scope bewertet den geschlossenen AIF Dr. Peters DS 142 Hotel Oberpfaffenhofen mit bbb+ (AIF)

Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 27,6 Mio. Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in den Neubau eines „Classic Select“-Businesshotels (entspricht weitestgehend einer 4-Sterne-Kategorie) der Marke „Courtyard by Marriott“. Das in Gilching, Bayern gelegene Hotel wurde im Mai 2018 eröffnet. Es verfügt über 174 Hotelzimmer, davon 20 Apartments, auf einer Bruttogrundfläche von 8.293 m². Daneben wurden 110 Stellplätze im Teileigentum (Minderheitsbeteiligung in Höhe von rund 27%) im benachbarten Parkhaus erworben und acht Außenstellplätze.

Mit der Realotel Oberpfaffenhofen Hotelbetriebs GmbH wurde ein 20 Jahre lang laufender Pachtvertrag geschlossen. Der Betreiber verfügt zudem über zwei Verlängerungsoptionen zu jeweils fünf Jahren. Der Pachtvertrag beinhaltet die Betriebskostenübernahme (ohne Grundsteuer) sowie die Übernahme wesentlicher Wartungskosten und Schönheitsreparaturen durch die Realotel. Anzumerken ist, dass Scope der Pachtvertrag mit Realotel nicht vorliegt.

Der vereinbarte Immobilienkaufpreis liegt bei 24,2 Mio. Euro. Das Gesamtfondsvolumen von 27,6 Mio. Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 13,1 Mio. Euro inkl. Agio sowie durch vorrangiges Fremdkapital in Höhe von 14,5 Mio. Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei circa 52%. Über das Agio von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 11,1% bezogen auf das Emissionskapital an. Das Bewertungsgutachten liegt Scope nicht vor.

Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 5,24% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 4,09%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:

• den erfahrenen Asset Manager im Bereich Immobilien
• den über die Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtvertrag
• das Alleinstellungsmerkmal, dass das Hotel das erste Marken-/Tagungshotel an diesem Standort ist
• die bereits erfolgte Eröffnung des neuen Hotels
• die fixierte Fremdfinanzierung ohne Währungsrisiko

 

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:

• die Single-Tenant Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit
• die Ausfallwahrscheinlichkeit der Pächterin im Non-Investment-Grade-Bereich
• das Marktwertrisiko bei Verkauf der Immobilie
• das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren

 

Die Scope-Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:

• Break-even-Wahrscheinlichkeit: 95,77%
• Verlustmöglichkeit: 4,23%
• Value-at-Risk: 33,36% (Ein Verlust von 33,36% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 5

Für die Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG Kapitalverwaltungsgesellschaft liegt kein aktuelles Asset Management Rating von Scope vor.