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Offene Immobilienfonds – Vermietungsquoten steigen zum siebten Mal in Folge an

Gastautorin: Sonja Knorr
29.04.2019, 14:10  |  2009   |   |   

Die durchschnittliche Vermietungsquote der offenen Immobilienpublikumsfonds steigt seit 2011 kontinuierlich an. Auch im vergangenen Jahr legte sie erneut zu und beträgt nun fast 96%. Den stärksten Anstieg verzeichnete der grundbesitz global.

Die Ratingagentur Scope hat die Vermietungsquoten der 15 offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht, deren Portfolio überwiegend aus Gewerbeimmobilien besteht. Ergebnis: Die durchschnittliche nach Immobilienvermögen gewichtete Vermietungsquote ist erneut leicht gestiegen – von 95,6% im Jahr 2017 auf 95,8% Ende 2018. Dies war der siebte Anstieg in Folge. Zum Vergleich: 2011 betrug die durchschnittliche Vermietungsquote nur 91,8%.

Der erneute Anstieg der Vermietungsquoten basiert zum Teil auf der nach wie vor hohen Flächennachfrage insbesondere auf den europäischen Büromärkten. Ein weiterer Aspekt: Zahlreiche Manager offener Immobilienfonds nutzen das aktuelle Hochpreisumfeld weiterhin gezielt für Portfoliobereinigungen. Dabei werden häufig Objekte mit hohem Leerstand veräußert. Auch der Ankauf voll vermieteter großvolumiger Objekte wirkt sich positiv auf die Vermietungsquote aus.

Ausblick: Die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds befinden sich auf einem sehr hohen Niveau – und lassen sich bei vielen Fonds kaum noch nennenswert erhöhen. Scope erwartet auf Jahressicht stabile Vermietungsquoten. Mittelfristig werden sie jedoch wieder leicht absinken. Gründe: In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Projektentwicklungen angekauft. Deren Übernahme in die Fonds erfolgt in den kommenden Jahren. Die vollständige Vermietung dieser Objekte erfolgt erst sukzessive nach Fertigstellung. Darüber hinaus kann sich auch die sinkende Flächennachfrage im Einzelhandel negativ auf die Vermietungsquoten auswirken.

Im Jahr 2018 konnten zehn der 15 Fonds ihre Vermietungsquote steigern. Den stärksten Anstieg innerhalb des vergangenen Jahres verzeichnete der grundbesitz global – von 90,4% auf 95,5%. Fünf Fonds mussten im vergangenen Jahr einen Rückgang der Vermietungsquote hinnehmen. Am stärksten sank sie beim Deka-ImmobilienGlobal – von 97,0% auf 95,7%. Sie liegt damit aber immer noch auf einem sehr hohen Niveau.

Aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation betrachtet Scope Vermietungsquoten bereits ab 98% als Vollvermietung und vergibt im Rahmen des Ratings hierfür die maximale Bewertung. Dieser Schwelle nehmen aktuell fünf der 15 Fonds. Das Spektrum der Vermietungsquote reicht derzeit von 93,8% beim hausInvest bis zu 100% beim Deka-ImmobilienNordamerika.

Zum Hintergrund: Die Vermietungsquote hat einen hohen Einfluss auf die Fondsperformance und ist daher eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von offenen Immobilienfonds überhaupt. Es ist daher eine der wichtigsten Aufgaben des Fondsmanagements, die Vermietung auf einem hohen Niveau zu halten. Sinkt die Vermietungsquote eines Fonds signifikant, hat dies einen deutlich negativen Einfluss auf das Rating.

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