Fonds-Check

CFB-Fonds 173

E-Plus funkt in Flughafen-Nähe

Düsseldorf - da denken die meisten als erstes an Altstadt und Kö. Doch die NRW-Landeshauptstadt ist mehr als Luxus-Shopping und längste Theke der Welt. Düsseldorf zählt mit rund 7,4 Millionen Quadratmetern Nutzfläche zu den Top-Five-Bürostandorten Deutschlands und belegt im europäischen Ranking Platz 20. Der Mobilfunker E-Plus hat hier kürzlich offiziell den Einzug in seine neue Unternehmenszentrale gefeiert. Die Miete geht an die Anleger des CFB-Fonds 173 der Commerzbank-Tochter Commerz Real.

Objekt: Zeichner beteiligen sich an einem Neubau im Norden der Stadt. Die E-Plus-Mitarbeiter können künftig sehen, welche Flugzeuge auf dem Airport Düsseldorf starten und landen, denn das Gebäude mit 29.500 Quadratmetern Bürofläche befindet sich in unmittelbarer Nähe des Flughafens. Unter dem Namen „Quartier (n)” entsteht hier ein neuer Bürostandort, an dem sich unter anderem bereits C&A mit seiner Deutschland-Zentrale und der IT-Dienstleister Capgemini angesiedelt haben. Der Fonds erwirbt Anteile im Volumen von 94,8 Prozent an der Immobilie – so sind zahlreiche Modelle konzipiert, um Grunderwerbssteuer zu sparen – und zahlt 80 Millionen Euro ohne Neben- kosten dafür. Bezogen auf die erste komplette Jahresmiete entspricht das einem Kaufpreisfaktor von 16,4. Ein angemessener Preis für einen Neubau in dieser Lage.

Markt: Düsseldorf konnte sich dem allgemeinen Drama an den Immobilienmärkten nicht entziehen. Der hier ansässige, Deutschland weit aktive Großmakler Aengevelt hat ermittelt, dass sich der Umsatz im ersten Halbjahr 2009 mit 116.000 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr nahezu halbiert hat. Der Leerstand blieb mit rund zehn Prozent jedoch weitgehend unverändert, und auch bei den Mietpreisen hat sich nicht viel getan. Aengevelt, CB Richard Ellis undTrombello Kölbl geben die Spitzenmiete im Bankenviertel der Innenstadt mit rund 23 Euro pro Quadratmeter an. Im Schnitt zahlen Nutzer in Düsseldorf um 13 Euro.

Einnahmen: E-Plus überweist dem Fonds im ersten kompletten Jahr 4,884 Millionen Euro, was 11,95 Euro pro Quadratmeter entspricht. Der Vertrag hat eine Laufzeit über zehn Jahre, weist allerdings eine Besonderheit auf. E-Plus kann nach Ablauf von fünf Jahren 20 Prozent der Fläche kündigen und weitere drei Jahre später noch mal 16 Prozent. Zwar garantiert der Initiator, in diesem Fall die Differenz an den Fonds und damit an die Anleger zu zahlen. Doch würde die anschließende Prognose damit hinfällig, denn Commerz Real geht in seiner Kalkulation davon aus, dass E-Plus länger als zunächst vereinbart im Gebäude bleibt.