Fonds-Check

CFB-Fonds 173 - Seite 2

Kalkulation: Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio und sollen insgesamt rund 36 Prozent der Gesamtinvestition stellen. Der Anteil des Fremdkapitals liegt bei 61 Prozent. Dafür hat Commerz Real bis Ende 2018 einen Zinssatz von 4,7 Prozent inklusive 65 Basispunkte Marge vereinbart. Anschließend rechnet der Anbieter mit 5,1 Prozent inklusive Marge weiter. Dabei orientiert er sich an den durchschnittlichen Konditionen der vergangenen zehn Jahre. Weil die Zinsen innerhalb dieser Zeit relativ günstig waren, kann die Prognose etwas optimistisch sein. Beim Verkauf geht Commerz Real von einem Faktor von 14,6 Jahresmieten aus. Gemäß Prognose sollen die Einnahmen bis dahin auf knapp 6,2 Millionen Euro steigen, rund 25 Prozent. Das ist keine unrealistische Annahme bis 2024. Zeichner erhalten Ausschüttungen von sechs Prozent, die bis auf 6,5 Prozent in den letzten Prognosejahren steigen sollen. Inklusive des Verkaufserlöses kommen sie nach Steuern auf Rückflüsse von 174 Prozent inklusive ihres Einsatzes. Commerz Real nennt Anlegern mit Spitzensteuersatz auf dieser Grundlage eine Verzinsung von fünf Prozent.

Weiche Kosten: Bei einer Gesamtinvestition von 92,7 Millionen Euro fließen 91 Prozent in den Kaufpreis der Immobilie inklusive Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovisionen und Notargebühren. Weitere Vergütungen zum Beispiel für den Vertrieb und eine Platzierungsgarantie summieren sich inklusive Agio auf rund 4,9 Millionen Euro. Das sind 14,6 Prozent des Emissionsvolumens. Ein guter Wert.

Anbieter: Commerz Real ist eine Tochter der Commerzbank und hat seit mehr als 20 Jahren rund 170 geschlossene Fonds aufgelegt. Schwerpunkte sind Immobilien und Schiffe. Die Leistungsbilanz ist weitgehend in Ordnung.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Fazit: Ein Fonds, der den Nerv der Anleger treffen dürfte: Ein Neubau in einem der Top-Five-Büro-Metropolen Deutschlands, ein offenbar finanz- starker Mieter und ein Vertrag mit zehnjähriger Laufzeit. Kleine Schwächen wie die optimistische Kalkulation der Anschlussfinanzierung sind der Prognose geschuldet, die den Anlegern mindestens sechs Prozent Ausschüttungen in Aussicht stellt. Ein Fragezeichen steht hinter dem vorzeitigen Kündigungsrecht. Zwar sichert Commerz Real die Einnahmen. Sollte E-Plus jedoch tatsächlich einen erheblichen Anteil der Flächen schon nach fünf Jahren nicht mehr benötigen, muss die Fondsverwaltung spätestens nach Ablauf des Mietvertrages neue Nutzer finden. Wie gefragt Büros im Düsseldorfer Norden in zehn Jahren sind, steht in den Sternen.